Диссертация (1150986), страница 11
Текст из файла (страница 11)
Рассмотрим две группы таких товаров:57А) Цены на товары, конкурирующие в производстве. Конкурирующимиявляются товары, для которых используются одни и те же производственныеплощади, мощности и другие ресурсы. Так, на одном и том же участке землиможет быть возведен как объект жилищного строительства, так и коммерческаяили промышленная недвижимость, или же объект специального назначения.Очевидно, рост цен на продаваемые или сдаваемые в аренду торговые площадии складские помещения в этом районе приведет к увеличению объемовстроительства коммерческой недвижимости за счет сокращения жилищногостроительства, и наоборот.Б) Цены на товары, сопутствующие друг другу в производстве.Сопутствующими могут являться, например, жилье и торговые или офисныеплощади, расположенные в пределах одного здания.
Повышение цен на жильеприведет к росту его предложения, а также увеличению предложения торговоофисных помещений, расположенных на первых этажах домов. Сюда можнотакже отнести и парковочные места, расположенные в подземной частиконструкции здания.5.Количество продавцов данного товара (услуги). Здесь необходимоуточнить следующее: на первичном рынке жилья продавцами выступаютзастройщики, которые либо действуют самостоятельно, либо, чаще всего,продают недвижимость через посредников; а на вторичном рынке продавцамивыступают домашние хозяйства, которые также чаще всего действуют черезпосредников. Ужесточение строительных норм и правил, а также требованийлицензирования и сертификации может привести к сокращению количествапродавцов на первичном рынке недвижимости.
В то же время проводимая впоследниегодыполитикагосударства,направленнаянаснижениеадминистративных барьеров, приведет к проникновению в отрасль жилищногостроительства фирм из смежных отраслей, в частности занимающихсявозведением промышленных объектов.На изменение количества продавцов на вторичном рынке могут повлиятьследующие факторы:58-планируемое введение с 2017 года в РФ налога на недвижимость, равнокак и существенное изменение в стоимости содержания жилья: если содержатьсвободную недвижимость дорого и величина арендной платы не покрывает всеиздержки в достаточной степени, некоторые домохозяйства пожелаютизбавиться от излишней жилплощади;-изменение численности населения, например, увеличение смертности илиинтенсивная эмиграция, приведут к высвобождению свободных жилыхплощадей,что,всвоюочередь,увеличитпредложение.Увеличитсяпредложение со стороны тех домашних хозяйств, которым дорого илинеудобно содержать высвободившуюся жилплощадь.6.Внешние шоки предложения.
Роль такого шока могут игратьотраслевые кризисы (например, описанный выше цементный кризис), так имакроэкономическиекризисы,влияющиенафинансовоесостояниестроительной отрасли и поставщиков ресурсов для нее.Предложение жилья характеризуется низкой ценовой эластичностью вкраткосрочномпериодеиболеевысокойценовойэластичностьювдолгосрочном периоде. Низкая эластичность в краткосрочном периодеобъясняется наличием множества процедур допуска к строительству идлительностьюотраслевыхпроизводственныхциклов.Болеевысокаяэластичность в долгосрочном периоде объясняется проникновением на рынокновых фирм, разработкой новых технологий и появлением новых материалов.Это утверждение касается прежде всего первичного рынка жилья.1.3.3.
Рыночное равновесие и особенные механизмы его установлениядля различных сегментов рынка жилой недвижимостиРыночное равновесие на рынке жилой недвижимости – это ситуация,при которой объем спроса на этом рынке равен объему предложения (Qd = Qs),а цена спроса равна цене предложения (Pd = Ps) [106].59На рисунке 1.1 представлена реакция предложения на увеличение спросав краткосрочном и долгосрочном периодах при отсутствии и при наличиивходных барьеров в строительную отрасль.а) отсутствие входных барьеровб) наличие входных барьеровРис. 1.1.
Реагирование предложения на первичном рынке недвижимостина увеличение спросаP – средняя цена на 1 квадратный метр объекта жилой недвижимости;Q – количество квадратных метров объектов жилой недвижимости;D1 – первоначальная кривая спроса;D2 – новая кривая спроса;S1 – первоначальная кривая предложения;S2 – новая кривая предложения;ES1 – первоначальное равновесие в краткосрочном периоде;ES2 – новое равновесие в краткосрочном периоде;EL2 – новое равновесие в долгосрочном периоде;В целом спрос на недвижимость эластичен, а предложение неэластичнопо цене. В краткосрочном периоде при сдвиге кривой спроса из положения D1 вположение D2 кривая предложения S1 не изменит своего наклона, а равновесиесместится из точки ES1 в точку ES2 соответственно. В результате в60краткосрочном периоде либо увеличится цена, либо будет наблюдатьсядефицит.В долгосрочном периоде это изменение спроса приведет к увеличениюколичества продавцов: на рынок жилой недвижимости начнут проникатьстроительные компании из смежных рынков, поскольку посчитают его болеевыгодным.
Рыночное предложение возрастет и станет более эластичным. Врезультате равновесная цена уменьшится, а объем продаж увеличится (посравнению с краткосрочным периодом). Если на первичном рынке жилойнедвижимости существуют низкие барьеры входа (рис. 1а), предложениеувеличится в большей степени, нежели в ситуации высоких входных барьеров(рис. 1б). В первом случае будет наблюдаться главным образом увеличениеобъемов продаж, во втором случае прежде всего увеличение цены (посравнению с первоначальной ситуацией). Представленные выше рисункихарактеризуют совершенную конкуренцию.
В реальности первичный рынокжилой недвижимости чаще относится к типу олигополии, а вторичный – к типумонополистической конкуренции, анализ которых представлен в параграфе 1.4.Различные сегменты рынка жилья, хотя и связаны друг с другом,представляют единое целое, в то же время отличаются собственнымимеханизмами.Напотребительскомсегментепокупкановогожильячастосопровождается продажей имеющегося жилья, поэтому активизация спроса ипредложения на потребительском сегменте рынка жилой недвижимости, какправило, происходит одновременно. В периоды подъема на этом сегментенаблюдается увеличение количества следок, а в периоды кризиса – егоуменьшение.
Поскольку потребительский спрос на жилье зависит от доходовнаселения, накопленных сбережений, ожиданий и других макроэкономическихфакторов, он в целом проциклически реагирует на макроэкономическиеколебания. Как будет показано во 2-ой главе, в периоды экономическогоподъема, помимо увеличения объема продаж, на нем наблюдается увеличениецен.61Особенностью инвестиционного сегмента является то, что активизацияпродавцов и покупателей на нем происходит асинхронно, то есть в разныепериоды времени, что зависит от ожиданий инвесторов. Ожидания роста активатрансформируются в увеличение спроса на него, а ожидание его падения – вувеличение его предложения. Инвестиционный сегмент рынка жилья по своемуповедению также является проциклическим, но в то же время именно онусиливает дисбаланс на рынке и способствует формированию и сдуванию нанем ценовых пузырей.Как уже было выяснено выше, особенностью первичного рынка жильяявляется меньшая эластичность предложения по цене в краткосрочном периодеи гораздо большая его эластичность в долгосрочном периоде.
В то же время напервичном рынке жилья возможны длительные неравновесные состояния,превышение объемов предложения над объемами спроса, характеризующеесянакоплением незавершенногопроизводстваинераспроданныхзапасов.Происходящее в результате этого значительное уменьшение объема продаж вкраткосрочном периоде может изменить планы строительных компаний набудущее, которые сократят предложение жилья в долгосрочном периоде.В действительности на процесс формирования равновесия на рынкежильясущественноевлияниеоказываетограниченнаярациональностьхозяйствующих субъектов (по Г. Саймону). К тому же установление равновесияна этом рынке происходит в конкретной институциональной среде, цена жилойнедвижимостизависитоттрансакционныхиздержеквсехвидовиоппортунизма как со стороны продавца, так и посредника (подробнееинституциональная среда функционирования рынка жилой недвижимостирассматривается в параграфе 2.5).Таким образом, рассмотрены факторы спроса и предложения на рынкежилой недвижимости, охарактеризованы эластичность спроса и эластичностьпредложения по разным факторам, исследовано установление рыночногоравновесия в краткосрочном и долгосрочном периоде для конкурентныхрынков, выделены особенности рыночных механизмов отдельных сегментов62рынка жилья.
Однако из экономической теории известно, что на характерустановления равновесия оказывают влияние также типы рыночных структур, канализу которых применительно к рынку жилой недвижимости мы переходим.1.4. Идентификация типов рыночных структур рынка жилойнедвижимостиСогласно экономической теории, выделение типов рыночных структур(монополия,олигополия,монополистическаяконкуренция,совершеннаяконкуренция и пр.) производится на основе следующих признаков: количествопродавцовипокупателей,степеньдифференциациитовара,барьерыпроникновения на рынок для производителей и продавцов, особенностиконкуренции в отрасли и др. Рассмотрим эти критерии по отдельности [104].1.
Количество продавцов. На первичном рынке жилой недвижимости вкачествепродавцоввыступаюткаккрупныестроительныефирмынационального масштаба, количество которых ограничено, так и средниерегиональные фирмы. В настоящее время на общероссийском рынкенедвижимости присутствуют такие крупные финансово-промышленные группыи холдинги, как: ГК «СУ-155» (г.
Москва) – ведущий подрядчик государства построительству жилья и социально-значимых объектов, включающий 64промышленных и строительных предприятия в 17 городах России, счисленностью работающих более 45 тыс. чел., строительные проекты которогореализуются в 50 городах России, СНГ и Европы [194]; ГК «ПИК» (г. Москва) –один из ведущих девелоперов в области жилой недвижимости с продуманнойсоциальной инфраструктурой в Москве, Московской области и ряде регионовРФ, включает 19 дочерних компаний [193]. Однако есть и ряд более мелкихстроительных фирм.Также на рынок жилой недвижимости в качестве продавцов частоприходят участники других рынков:63-застройщики из смежных отраслей строительства (например, ИСКП ООО«Волго-Вятскаястроительнаякомпания»,ЗАОНПСК«Металлостройконструкция» и др.);-производители строительных материалов и отдельных конструкций(например, компания ГК «Саксес», ЗАО «78 ДОК» и др.);-крупные риэлторы (например, агентство недвижимости «Выбор»).Такиеучастники,какправило,рассматриваютрынокжилойнедвижимости как одно из направлений развития бизнеса и совмещают его суже имеющейся деятельностью.Компания РБК на основе результатов анкетирования участников рынкасоставляет ежегодные рейтинги 20 крупнейших строительных компаний РФ.По ее данным, на долю таких компаний в 2012 году пришлось около 11% всехсданных метров, и они построили в этом году городского жилья на 28%больше, чем в 2011 году [121] (см приложение 3).
На региональных рынкахколичество компаний меньше, а доля крупных компаний существенно больше.Очевидно, по количеству фирм первичный рынок жилья приближается к типуолигополии с конкурентным окружением.На вторичном рынке жилой недвижимости количество продавцов (вданном случае домашних хозяйств) существенно больше, что придает данномусегменту рынка черты конкурентной рыночной структуры. Однако навторичном рынке продавцы нередко действуют через специализированныхпосредников – риэлторские фирмы.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
