Диссертация (1150986), страница 7
Текст из файла (страница 7)
Если в 90-х годах высшим стандартомсчиталсятакназываемей«евроремонт»,индивидуальнаядизайнерскаяосведомленнымиотносительнотоотделка.внастоящееПокупателисовременныхвремя–сталиболеечемунемалообъектовжилойтенденций,способствует посещение развитых стран.2.Качествотовара(услуги).Качествонедвижимости представляет собой совокупность свойств, характеризующихстепень его пригодности к использованию по назначению и удовлетворениюразных запросов потребителя: эффективность, долговечность, эргономичность,экологичность,безопасность,эстетичностьидр.Вадминистративно-командной экономике одним из главных требований было удовлетворениенужд широких слоев населения в бесплатном жилье по минимальнымсоциальных нормам. В рыночной экономике жилье продается разным слоямнаселения с учетом их возможностей и запросов [154], товар на рынке жильястал более дифференцированным.
При прочих равных условиях качествовлияет на цену спроса. Однако отсутствие необходимой информации о качествеприобретаемого жилья у покупателей как на первичном, так и на вторичномрынке порождает проблему так называемого «ухудшающего отбора», по ДжАкерлофу: хорошие объекты жилой недвижимости быстро покидают рынокили даже не выходят на него (продаются на основе личных связей), а плохие снова возвращаются на рынок [105 , с. 32] (подробнее в параграфе 2.3). Крометого, по всей видимости, на этом рынке также присутствует эффект Дж.38Стиглера «цена – показатель качества», согласно которому в условияхотсутствия необходимой информации покупатель начинает считать цену каккосвенное свидетельство качества объекта. На наш взгляд, этот эффектнаиболее существенен для рынка первичного жилья, когда потребитель не всостоянии оценить качество современных технологий и материалов.3.Доходы покупателей.
Спрос на жилье зависит как от прошлых, такот текущих и ожидаемых в будущем доходов, что соответствует концепциижизненного цикла Ф. Модильяни. Ожидаемые в будущем доходы зависят отнастроенийвобществе(преобладаниеоптимизмаилипессимизма).Возможность приобретения жилья в текущем периоде в счет будущих доходовзависит также от степени развитости программ ипотечного кредитования. Этипрограммы позволяют разделить крупные единовременные затраты на покупкуобъекта жилой недвижимости на части и отнести их выплаты на будущиепериоды.В настоящее время в России действует и такая мера государственнойподдержки российских семей, как «материнский (семейный) капитал» (МСК),который, согласно Федеральному закону от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «Одополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»,может быть использован по следующим направлениям: приобретение (строительство) жилого помещения или индивидуальногожилого дома; строительство или реконструкция индивидуального жилого помещения безпривлечения организации-подрядчика; компенсациязатратна строительствоилиреконструкцию объектаиндивидуального жилищного строительства; оплата первоначального взноса при получении кредита или займа, в томчисле ипотечного, на приобретение или строительство жилья; погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам, втом числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья;39 оплата участия в долевом строительстве; оплата вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищностроительных, жилищных накопительных кооперативов.С момента введения в 2007 году размер МСК увеличился с 250 тыс.
руб.до 408960,5 руб. в 2013 году [11, ч. 1, ст. 10]. Только в 2011 году Пенсионнымфондом России было принято к рассмотрению 707815 заявлений о выдачесертификатов на МСК, из которых 700505 одобрено, в том числе:-на улучшение жилищных условий семьи без привлечения кредитныхсредств было подано 187672 заявления (47067 заявлений в 2010 году), на чтобыло выделено 55,74 млрд руб. (9,5 млрд руб.
в 2010 году);-на погашение основного долга и уплату процентов по кредитнымдоговорам на приобретение (строительство) жилых помещений - 320902заявления (249483 заявления в 2010 году), на что было выделено 110,01 млрдруб. (68,18 млрд руб. в 2010 году).Всего за время действия этой дополнительной меры государственнойподдержки российских семей в 2007 – 2011 годах было выдано 3312629сертификатов на МСК [200, Годовой отчёт за 2011 г.].Следует отметить, что изменение доходов населения способствуетизменению структуры спроса из-за изменения требований к качеству объектовжилой недвижимости со стороны покупателей. Поэтому увеличение реальныхдоходов покупателей влечет за собой увеличение спроса на более качественноежилье и уменьшение спроса на менее качественное жилье.4.Цены на другие товары и услуги.А) Цены на комплементарные блага отрицательно влияют на спрос.
Так,удорожание содержания и ремонта жилья, а также повышение тарифов нацентральное отопление и другие жилищно-коммунальные услуги, которыерассчитываются на квадратный метр жилой площади, при прочих равныхусловиях снижает спрос на квартиры большой площади.
При этом будетизменяться и структура спроса на недвижимость: люди с небольшим достатком(например, одинокие пенсионеры, живущие в многокомнатных квартирах)40начнут избавляться от излишков жилплощади (что увеличит предложениетаких квартир) и увеличат спрос на малометражное жилье эконом класса.Б) Цены на блага-субституты положительно влияют на спрос.
Так, приувеличении цен на квартиры на первичном рынке, покупатели станут большеприобретать на вторичном рынке жилья, и наоборот. При удешевлениисодержания загородной недвижимости уменьшится спрос на городскиеквартиры.В) Цены на независимые товары оказывают косвенное влияние на спросчерезэффектдохода.Действительно,повышениеценнаосновныепотребительские блага, в целом удорожание жизни ведет к уменьшениюреальных доходов населения и отрицательно сказывается на спросе надорогостоящие товары, в том числе новое жилье.Фактор времени.
Спрос на рынке жилья имеет ярко выраженный5.сезонный характер. Традиционно он увеличивается весной (в большей степенив это время спрос растет на загородную недвижимость) и осенью (спрос растетна городские квартиры). Также необходимо учитывать, что все сделки снедвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, поэтомусовершаются в дни работы органов Росреестра. Согласно Федеральному закону«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» (ст. 13 п. 3), «государственная регистрация прав проводится не позднеечем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых длягосударственной регистрации прав» [6].Такой большой срок на регистрациюправприходится учитывать в случаях купли-продажи недвижимости соспекулятивными целями.6.Количествопокупателей.Преждевсего,наколичествопокупателей жилья влияет увеличение рождаемости, которое приводит кнеобходимости улучшения жилищных условий: либо за счет покупки жильябольшей площади, либо приобретения отдельного жилья молодыми семьями.
Впоследнее время наблюдается позитивная динамика: происходит сокращениеотрицательного естественного прироста населения. По данным Федеральной41службы государственной статистики, за 10 лет (с 2000 по 2010 годы) в Россииестественная убыль сократилась с 958532 до 239568 человек в год (см.приложение 2), или с 6,6 промилле до 1,7 промилле [206].На спрос на жилье влияют также факторы внешней и внутреннеймиграции населения, как постоянной, так и временной.
Так, по даннымФедеральной службы государственной статистики, только в период с 2004 годапо 2008 год миграционный прирост в Россию увеличился с 41275 чел. до242106 чел. в год (или на 586,57%), потом начал снижаться. Эмиграциясопровождается ростом потребности в постоянном жилье.В отличие от эмиграции, миграция (в том числе трудовая) увеличиваетпотребительский спрос на рынке аренды жилья (данные о среднегодовойчисленности иностранных трудовых мигрантов в РФ представлены в главе 2 нарис. 2.2).
Так, в курортных городах в разгар туристического сезона в силу ростаспроса на временное жилье стоимость аренды жилья повышается значительно:в Анапе и Геленджике она увеличивается в среднем на 40% в июле и на 60% вавгусте, по сравнению с ценами мая и июня [96]. Миграционные процессы,вызывают также вторичные явления на рынке жилья.
Так, в последние годыпоявился особый сегмент покупателей жилья в коммерческих целях, цельюкоторых является его сдача в аренду трудовым и прочим мигрантам радиполучения дохода. Таким образом, временная миграция также приводит кувеличению спроса на рынке жилья.7.Ожиданияпотребителямикаких-либополитическихилиэкономических перемен. Ожидания экономических перемен сказываются какна потребительском спросе, так и на формах сбережения дохода. Например, вконце 1997 г.
в России было объявлено о предстоящей деноминации рубля иобмене денег. Население начало избавляться от старых купюр, и спрос нанедвижимость, в частности, квартиры, увеличился значительно. В результатецены на квартиры выросли в среднем на 2030%, да и купить квартиру даже повозросшей цене в ноябредекабре 1997 года было большой проблемой [100, с.46].42Другой пример: в последние дни 2009 года наблюдался ажиотажный ростпродаж на рынке недвижимости в Болгарии: только в Софии заключалось болееполутысячи сделок в день. Ажиотаж был вызван рассмотрением законопроекта,запрещающего оплату приобретенного жилья наличными деньгами.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
