Диссертация (1150986), страница 5
Текст из файла (страница 5)
К каждому из этих помещений, расположенных в границахобъекта жилой недвижимости, предъявляются определенные требования,которые позволяют гармонично сочетать режимы работы и отдыха.Жилая недвижимость обладает характеристиками комплексного блага,включающего как само жилое помещение (его внутренние и внешниехарактеристики), так и индивидуальную инфраструктуру дома (наличиеавтостоянки,охраны,автономногоинженерногооборудования),местоположение, окружающую социальную среду, экологичность, уровеньбезопасности местности и другие показатели качества объекта жилойнедвижимости.25Также жилье можно отнести к разряду нормальных благ (благ высшейкатегории, в отличие от инфериорных благ), для которых при увеличениипотребления (то есть росте количества квадратных метров площади жилогопомещения) предельная полезность до некоторого момента увеличивается.Однако, начиная с некоторого момента, в действие вступает закон убывающейпредельной полезности – предельная полезность дополнительных метровуменьшается.
Согласно экономической теории, предельная полезность объектажилой недвижимости определяет цену, которую потребитель согласензаплатить за каждую очередную единицу блага.В экономической теории ординалистский подход рассматривает выборпотребителя как процесс, проходящий три стадии:1) учёт потребительских предпочтений;2) учёт бюджетных ограничений;3) окончательный выбор путём совмещения желаний и возможностей.То есть процесс принятия решения для любого покупателя (семьи – домашнегохозяйства) начинается с рассмотрения его желаний (ощущения нужды,выявления потребностей), который можно условно описать при помощикривых безразличия. Это означает, что одного и того же уровня потребленияможно достичь с помощью различных потребительских наборов.
Однакопокупатель, согласно теории К. Ланкастера [89], будет оценивать свойсубъективный интерес к отдельным характеристикам выбираемых объектовжилой недвижимости, а уже затем оценит свои возможности приобретенияжелаемого. Совместив желания с возможностями, согласно ординалистскомуподходу, он делает оптимальный выбор.В кардиналистском подходе покупатель делает выбор в пределахограниченной денежной суммы в пользу того объекта жилой недвижимости,который будет приносить максимальную суммарную полезность. Например,семья с двумя детьми, имея лимитированный бюджет покупки объектанедвижимости, учитывая свои индивидуальные предпочтения, может выбратьиз следующих вариантов с равной рыночной стоимостью: а) двухкомнатную26квартиру в центральной части города или района рядом с хорошейтранспортной развязкой, с лучшими образовательными и медицинскимиучреждениями в шаговой доступности или б) многокомнатную квартиру наокраинегородаилив)индивидуальныйжилойдомсподсобнымипомещениями и земельным участком в области.
Оптимальный потребительскийнабор в рассматриваемом примере представлен в виде комбинации двух благ:площади (в т.ч. количество комнат и прочих вспомогательных помещений) иместоположения (не крайние этажи, не торцевые квартиры, близость кобъектам инфраструктуры и др.) объекта жилой недвижимости.Кроме того, оптимальное потребление того или иного блага в терминахнеоклассической теории определяется равенством предельной полезности,оцененной в денежном выражении, и предельных издержек. Издержкивключают расходы на покупку жилья, регистрацию прав собственности, атакже расходы, связанные с использованием жилой недвижимости. Последниесостоят из двух частей:1.Расходы, связанные с поддержанием (реализацией и защитой) правсобственности: уплата налогов, страхование и др.;2.Собственник несет бремя заботы и ухода за имуществом: жилоепомещение необходимо содержать в чистоте, обеспечивать определенныйтемпературный режим, ремонтировать, обеспечивать безопасность и т.д.В этом случае каждое домохозяйство, действуя рационально, выбираетдля себя оптимальный объем потребления блага «жилая недвижимость».
Какресурс жилье может приносить вмененную ренту (при использовании его дляличных нужд), спекулятивный доход (при перепродаже) или арендную плату(при сдаче в аренду). Исследовав особенности жилой недвижимости как блага иресурса, перейдем к анализу рынка жилой недвижимости.271.2. Рынок жилой недвижимости: определение, функции, субъекты иструктураАмериканские экономисты Дж. Фридман и Н. Ордуэй , авторы учебника«Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», определяют рынокнедвижимостиобеспечивающихкаквзаимосвязаннуюсоздание,передачу,системурыночныхэксплуатациюимеханизмов,финансированиеобъектов недвижимости [168].Российский экономист Г.М.
Стерник уточняет, что рынок недвижимости– это «сектор национальной рыночной экономики, представляющий собойсовокупностьобъектовнедвижимости,экономическихсубъектов,оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессовпроизводства (создания), потребления (использования) и обмена объектовнедвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающихфункционирование рынка (инфраструктуры рынка)» [152]. В то же времярынок недвижимости представляет собой систему экономических отношениймежду его участниками по вопросам приобретения, продажи, сдачи в аренду идр.
объектов недвижимости.По мнению Г.М. Стерника, рынок недвижимости в национальнойэкономике выполняет следующие функции [152]:1) эффективное решение социальных задач, связанных с созданием ииспользованием полезных свойств недвижимости;2) отчуждение полных или частичных прав собственности на объектынедвижимости от одного экономического субъекта к другому и защитуего прав;3) свободное формирование цен на объекты и услуги;4) перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующимивидами объектов недвижимости;5) перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующимиспособами использования земель.28Иныминедвижимости:словами,можновыделитьсоциальная,следующиераспределительная,функциирынкаценообразующая,перераспределительная.
По-нашему мнению, рынок жилой недвижимоститакже выполняет информационную функцию, т.к. аккумулирует огромныеобъемы информации о наличии, качестве, ценах и т.п., которая используетсяпродавцами, покупателями (в т.ч. потенциальными), государственнымиорганами, инвесторами и др.Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономикиподтверждается [152]: колоссальной стоимостью национального богатства, материализованногов недвижимости, из которого по крайней мере половина может бытьвовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход –предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный,региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований; достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовомнациональном продукте; достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходовбюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной имуниципальной недвижимости (в том числе земли); высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделокс ней; большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления иразвития рынка недвижимости.По данным 2012 года, доля сектора «Операции с недвижимымимуществом» в РФ составляет 5,5% общей добавленной стоимости [206].На рынке недвижимости взаимодействуют две группы субъектов.1.Покупатели – ими являются как физические лица (граждане РФ,иностранные граждане, лица без гражданства – домашние хозяйства), так июридические лица (в т.ч.
инвесторы). Мотивами деятельности этих групп нарынке является удовлетворение потребности в жилье, либо улучшение уже29существующих жилищных условий, либо инвестирование в объекты жилойнедвижимости с целью получить прибыль от продажи или от сдачи в аренду.2.Продавцы − ими являются как физические, так и юридические лица(собственники:домашниехозяйства,строительныефирмы).Основныммотивом деятельности этой группы на рынке является получение дохода за счетпродажи или сдачи в аренду объекта недвижимости.Остальных участников, осуществляющих регулирующие функции ипредставляющих инфраструктуру рынка жилой недвижимости, также можноразделить на две группы:1.Государственные органы – на рынке недвижимости выполняют двеосновные функции: регулирующую (формирование целостной нормативнойбазы регулирования рынка) и хозяйственную (вовлечение в хозяйственныйоборотнедвижимойсобственностисцельюзаработкасредствдляфинансирования бюджетной сферы и инвестиций в развитие территории). Чтокасается рынка жилой недвижимости, то для него характерно выполнениегосударственными органами преимущественно первой функции, что напрактикеосуществляетсяпосредствомправовогоиэкономическогорегулирования, а также инфраструктурное обеспечение деятельности на рынкенедвижимости (учет недвижимого имущества, регистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, нотариат, лицензирование профессиональнойдеятельности, судебный контроль и арбитраж, антимонопольные меры,функциональное и правовое зонирование территории и т.д.).Крегулирующимгосударственныморганамнарынкежилойнедвижимости относятся:-Ростехинвентаризация, Федеральное бюро технической инвентаризации(БТИ) – предприятие аккредитовано на проведение работ по техническомуучету и инвентаризации на всей территории России и является федеральнымгосударственным предприятием [207].-Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастраи картографии(Росреестр).
Основными функциями на рынке жилой30недвижимости являются: государственная регистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, выдача информации о зарегистрированных правах,кадастровый учет и оценка объектов недвижимости и др. [203].-Нотариальные конторы. Из раздела II Федерального закона «Основызаконодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993N 4462-1) (ред.
от 03.12.2011) можно выделить следующие основные функциинотариусов на рынке жилой недвижимости: удостоверение имущественныхсделок, выдача свидетельства о праве собственности на долю в общемимуществе супругов, наложение и снятие запретов отчуждения имущества,свидетельство верности копий документов и выписок из них, подлинностиподписи на документах, верности перевода документов с одного языка надругой, удостоверение факта нахождения гражданина в живых, в определенномместе, тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографии,временипредъявлениядокументов, передачазаявленияфизических июридических лиц другим физическим и юридическим лицам, принятие вдепозит денежных сумм и ценных бумаг и др., выдача свидетельств о праве нанаследствоипринятиемеркохраненаследственногоимущества,удостоверение доверенности [9, раздел II], а также оказание физическим июридическим лицам содействия в осуществлении их прав и защите законныхинтересов, разъяснение им права и обязанностей, предупреждение «опоследствиях совершаемых нотариальных действий, с тем, чтобы юридическаянеосведомленность не могла быть использована им во вред» [204].-Налоговыеинспекции.Основныефункциинарынкежилойнедвижимости: взимание налогов на имущество и земельного налога, взиманиеналогов на доходы от продажи или сдачи в аренду объектов недвижимости, атакжевзиманиепредпринимателей,налоговсоказывающихюридическихлицпосредническиеииндивидуальныхфункциинарынкенедвижимости и осуществляющих строительство, реконструкцию, реставрациюи др.31-Жилищныеинспекции.Основныефункциинарынкежилойнедвижимости: «осуществление государственного контроля за содержаниемжилищного фонда и качеством предоставляемых населению коммунальныхуслуг» [175].
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
