Диссертация (1150986), страница 13

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 13)

В то же время мотивами их обращения кпрофессиональномупосреднику(агентствунедвижимостиилииндивидуальному риэлтору) могут быть: преодоление неопределенности иперемещение риска на третье лицо, расширение выбора и сокращение временина поиск приемлемого варианта (что происходит как вследствие эффектамасштаба, так и за счет подключения к поиску компьютерных баз данных ипрофессиональных технологий).

Такое обращение эффективно, если экономияна трансакционных издержках оказывается больше, чем стоимость услугриэлторской компании.На рынке, где сделки осуществляются с участием профессиональногопосредника, возникают дополнительные барьеры входа. Так, для созданияриэлтерской фирмы необходима государственная регистрация юридическоголицаилирегистрацияпосредникавкачествеиндивидуальногопредпринимателя. Также важную роль играет хорошая репутация фирмыпосредника, которая выступает в качестве ее важного конкурентногопреимущества. Репутация риэлтора складывается из разных обстоятельств его70деятельности: времени присутствия на рынке, масштаба деятельности(визуально нередко определяемого количеством действующих офисов),наличия положительных и отрицательных отзывов в СМИ, отражениядеятельности в профессиональных изданиях и т.д.Некоторым конкурентным преимуществом для риэлтерской фирмыявляется также участие в профессиональном объединении (некоммерческомпартнерстве) – гильдии риэлторов.

Однако и здесь есть свои барьеры. Дляпринятия в гильдию необходимо: 1) получить сертификат соответствияоказываемых брокерских услуг требованиям установленного стандарта; 2)иметь в собственности или официальном пользовании нежилое помещение соспециальнооборудованнойкомнатойдляведенияпереговоров,обеспечивающей конфиденциальность; 3) заключить договор страхованияпрофессиональной ответственности продавца; 4) получить документ на правоиспользования торговой марки, зарегистрированной в установленном порядке,под которой оказываются брокерские услуги.На рынке недвижимости действует своего рода эффект торговой марки– в этом бизнесе очень важно иметь не только историю, но и публичноепризнание. Например, тот факт, что нижегородское агентство недвижимости«Выбор» по итогам Всероссийского конкурса «Профессиональное признание –2011»,проводимогоРоссийскойгильдиейриэлторов,былопризнанопобедителем в номинации «Лучшая брокерская компания на рынке продажижилья 2011» (более 100 сотрудников), дало риэлтору сильное конкурентноепреимущество.

С эффектом торговой марки тесно связан эффект доверия. Вшироком смысле речь идет о разных видах доверия: 1) институциональном – внашем случае доверии к самому институтов посредников; 2) организационном– доверии к конкретным организациям; 3) социальном – доверии к публичномумнению и публичному поведению, когда оно берется за основу при принятиирешений; 4) персонифицированном – доверии к конкретным людям. Часто, неразбираясьвтонкостяхнепрофессиональныефункционированияпокупателиипродавцырынканедвижимости,(домашниехозяйства)71предпочитают обращаться к агентам, наиболее востребованным на рынке илирекомендованным знакомыми и друзьями.Репутация, доверие, преимущество торговой марки – все эти барьерывхода в отрасль характерны для рыночной структуры типа «монополистическаяконкуренция».4. Особенности конкуренции на рынке недвижимости. Учитываябольшую значимость индивидуальных характеристик жилья для разных групппокупателей(качествожилья,средаобитания,репутациякомпании-застройщика или риэлторской фирмы-посредника, гарантия застройщика,предоставлениеуслугистрахованиятитуласобственности,помощьвоформлении ипотеки и т.п.), среди продавцов преобладает неценоваяконкуренция.

Ценовая конкуренция на рынке жилья играет второстепеннуюроль и вступает в силу в случае настоятельности сделки.На рынке недвижимости имеет место добросовестная конкуренция, но всовременных условиях наблюдаются и такие черты недобросовестнойконкуренции, как снижение качества материалов и строительных работ,нарушение интересов покупателей, подкуп чиновников (с целью полученияразного рода разрешений, приобретения участков и пр.), подрыв репутацииконкурентов посредством распространения ложных слухов, в т.ч.

с помощьюсредств массовой информации, промышленный шпионаж и другие действия, несоответствующие закону и этике предпринимательства.5. Источники экономической прибыли на рынке недвижимости. Узастройщиков (производителей жилья) происхождение экономической прибылисвязано с олигополистической структурой рынка. Возможность получениясверхдоходовкаквстроительнойотрасли,такисектореуслугснедвижимостью определяется текущей макроэкономической ситуацией встране, а также рациональными (в той или иной степени) ожиданиями людей иоценкойимиперспективразвития,динамикойдоходовнаселения,возможностью и условиями получения ипотечного кредита и др.

У посредников(риэлторских фирм) на рынке недвижимости прибыль представляет собой72вознаграждениезариск,атакжезапреодолениеинформационнойнеопределенности, возникающей у потребителя услуг на каждом этапепроведения сделки. Также крупные агентства недвижимости могут получатьспекулятивную прибыль за счет осуществления инвестиций в недвижимость иполучения временного ценового арбитража. Особенно выгодными объектамивложений становятся те квартиры, для которых важным фактором являетсясрочностьсделки.Существуюттакженечестныеспособыполучениясверхприбыли, источником которых является недобросовестная конкуренцияили обман конечных продавцов или покупателей товара.Исследование характеристик рынка жилой недвижимости по разнымкритериям позволяет сделать вывод, что в большей степени он подходит к типурыночной структура «монополистическая конкуренция», хотя отдельные егосегменты имеют черты «олигополии», «совершенной конкуренции» и вкрайнем случае  «монополии».

Кроме того, это рынок характеризуетсякрайнейнеоднородностью,чтообусловливаетособенностиегофункционирования.Подведем итоги первой главы. Рынок жилой недвижимости являетсярынком, который может изучаться с позиции как неоклассического, так инеоинституционального подхода, объединяющего экономический и правовойаспектисследования.Исследованиевыявило,чтонарынкежилойнедвижимости продается особый объект, являющийся и благом, и ресурсомодновременно. Этот объект имеет черты комплексного блага, котороеудовлетворяет все пять уровней структуры потребностей в иерархии А. Маслоу.На рынке жилья выделяются первичный и вторичный сегменты; жилья,приобретаемого в потребительских и в инвестиционных целях; сегменты,отличающиеся качеством и комплексностью объекта.

Для них характернаразная эластичность спроса и предложения, им свойственны собственныемеханизмы функционирования.На состояние равновесия на рынке жилой недвижимости влияют факторыспроса, предложения и типы рыночных структур. В главе подробно73проанализировано влияние следующих факторов спроса на рынке жилойнедвижимости: предпочтений и вкусов потребителей, качества товара, доходовпокупателей, цен на другие товары и услуги, фактора времени, количествапокупателей,ожиданийпотребителямикаких-либополитическихилиэкономических перемен, налогов и дотаций (субсидий) покупателям, шоковсовокупного спроса. Спрос на жилье отличается высокой эластичностью поцене (из-за эффекта дохода, при том что эффект замещения незначителен), иона дифференцирована для сегментов разного качества жилья. Также спрос нажилье характеризуется высокой эластичностью по доходам и накопленнымсбережениям покупателей в долгосрочном периоде.

Подробно изученыследующие факторы предложения жилья: цены и доступность ресурсов(факторов производства), новые (более производительные) технологии, налогии дотации (субсидии) на продавцов, цены на товары, связанные в производстве;количество продавцов объектов жилой недвижимости, внешние шокипредложения.

Выявлено, что предложение жилья характеризуется низкойэластичностью в краткосрочном периоде и более высокой – в долгосрочномпериоде, что зависит также от барьеров входа в строительную отрасль. Длявыявления типов рыночных структур в работе анализировались следующиехарактеристики рынка жилья: количество продавцов, степень дифференциацииобъектов жилой недвижимости, барьеры входа в отрасль, особенностиконкуренции на рынке жилой недвижимости, источники экономическойприбыли. Сделан вывод, что первичный рынок жилья варьирует от типамонополистической конкуренции до олигополии, а вторичный рынок жилья –от совершенной конкуренции до монополистической конкуренции.Проведенное теоретическое исследование позволяет перейти к анализуконкретных особенностей и тенденций рынка жилой недвижимости всовременной России.74Глава 2.

Анализ рынка жилой недвижимости РоссийскойФедерации2.1. Современное состояние и тенденции развития российского рынкажилой недвижимостиВ данном параграфе представим исследование параметров российскогорынка жилой недвижимости в динамике и выявим ряд закономерностей.Для анализа изменения цен и объемов на рынке жилой недвижимости РФиспользуем данные Федеральной службы государственной статистики РФ осреднегодовой стоимости 1 квадратного метра жилой недвижимости в 20002012 годах, при этом разделим рынок на два основных сегмента: первичный ивторичный [103]. Анализируемый период времени также разделим на дваинтервала: 2000-2008 годы и 2009-2012 годы.Анализ данных (рис.

2.1) позволяет выявить следующие тенденции:Рис. 2.1. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном ивторичном рынке жилья в РФ [построено на основе данных: 206]1. Два периода рыночной динамики: 1) период экспоненциального роста;2) период турбулентности. До 2008 года наблюдался рост цен на первичном и75вторичном рынках, описываемый экспоненциальным трендом. По нашимрасчётам на основе данных ФСГС РФ, тренд выражался следующимифункциональнымизависимостями:Pперв.  6535,4  e0,2368 t ,R 2  0,9935–дляпервичного рынка и Pвтор.  4961,9  e0,2718 t , R 2  0,9896 – для вторичного рынка. Приэтом в 2006–2007 году наблюдался рост цен даже выше выявленногоэкспоненциального тренда, что свидетельствует о формировании в этот периодна рынке недвижимости финансового пузыря (рис.

2.2).Рис. 2.2. Изменение средней цены квадратного метра жилья в периодэкспоненциального роста [построено на основе данных: 206]О формировании ценовых пузырей на рынке недвижимости косвенносвидетельствует и рисунок 2.3. Так, до кризиса 2008–2009 годов увеличениеввода жилых домов в Российской Федерации сопровождалось как увеличениемстоимости их строительства, так и опережающим ростом продажных цен, такчто рентабельность строительного производства выросла с 25,2% в 2001 году76до 127,8% в 2007 году (здесь и далее расчет рентабельности автора). В 20082011 годах, когда пузырь начал сдуваться, стоимость производства жильяпродолжала расти, однако продажные цены снижались, так что в 2011 годурентабельность упала до 44,8%.В2009-2011годахнарынкежильянаблюдаетсяповышеннаяволатильность – краткосрочные спады цен чередуются с их подъемами, чтосвидетельствует о вхождении рынка в состояние турбулентности.

В 2012 годутенденция роста цен возобновляется.Рис. 2.3. Стоимость, цена и объемы производства первичного жилья вРоссийской Федерации [построено на основе данных: 206]Теперьпроанализируемдинамикупродажнарынкежилойнедвижимости. Обобщающей информации по объемам продаж на первичном ивторичном рынках статистические органы не представляют. Однако омасштабах рынка первичной недвижимости свидетельствует показатель вводажилых домов. Из рисунка 2.3 видно, что на данном сегменте имел местоинтенсивный рост объемов предлагаемой к продаже общей площади.

Характеристики

Список файлов диссертации