Диссертация (1150986), страница 16
Текст из файла (страница 16)
На начало 2010 года наблюдалось уменьшение численности безработных содновременным увеличением доступности объектов жилой недвижимости, чтосвидетельствовало об эффективности проводимой политики.8. Влияние демографических факторов на состояние рынка жилойнедвижимости РФ. На состояние рынка жилья и его динамику оказываютвлияние следующие факторы:1. Количество заключенных браков и бракоразводных процессов – этотпоказатель свидетельствует о росте или сокращении числа домохозяйств,соответственно, влияет на изменение величины спроса на отдельныеединицы жилья (квартиры, индивидуальные жилые дома) на рынкежилой недвижимости;2.
Рождаемость – влечет за собой рост числа членов домохозяйств, чтовлияет на увеличение спроса на дополнительные площади жилыхпомещений. Как правило, это достигается либо за счет увеличенияобъемов спроса на многокомнатные квартиры с одновременнымувеличением объемов предложения однокомнатных квартир; либо за счетреконструкции уже имеющихся индивидуальных жилых домов путемстроительства дополнительных единиц жилой площади в виде пристроекк основному строению.893. Смертность – этот показатель может свидетельствовать как о сокращениичисла членов существующих домохозяйств, что может сопровождатьсяувеличениемобъемовпредложениямногокомнатныхквартирсодновременным увеличением объемов спроса на квартиры с меньшимколичеством комнат; так и о сокращении количества самих домохозяйств,что сопровождается увеличением предложения отдельных единиц жильяна рынке.4.
Миграционные процессы - прибывшее из других стран трудоспособноенаселение, как правило, нуждается в жилье. Поскольку потребность вжилье возникает сразу по прибытии, важное значение приобретает рынокаренды жилой недвижимости, который позволяет без серьезных потерьотсрочить во времени приобретение объектов жилой недвижимости. Приэтом сдача жилья в аренду становится самостоятельным бизнесом, аиспользуемые для этого квартиры изымаются с рынка жилья.
Появляетсяособый слой инвесторов, приобретающих жилую недвижимость с цельюполучения дохода от его использования.Наибольший официальный миграционный прирост в РоссийскуюФедерацию из других стран наблюдался в 1990-х годах, далее он замедлился,хотя и по сей день составляет внушительную величину. Так, среднийпоказатель миграционного прироста с 1992 по 2000 год (405421 чел. ежегодно)в 9,5 раз превосходил средний показатель миграционного прироста в 2000-2010годах (42624 чел. ежегодно). По данным официальной статистики, в 2001-2004годах миграционный прирост в РФ был на низком уровне, однако, с 2005 годасновасталрасти(рис.2.8).Выявленноенесоответствиемеждуувеличивающимся ростом цен на жилье и сокращающимся миграционнымприростом в 2001-2004 годах отчасти может быть объяснено спросом на жильеранее прибывшими, а также влиянием других факторов.
Между тем, в 20052008 годах миграционный прирост в РФ сопровождался ростом ценыквадратного метра на российском рынке жилой недвижимости. В 2009-2011годах тенденции в обеих рыночных сферах сменились на противоположные.90Таким образом, состояние и динамика основных показателей рынкажилья (цен и объемов продаж) определяется особенностями реагированияразличных его сегментов на изменение макроэкономической ситуации в стране,уровня доходов и накоплений людей, а также их ожиданиями и настроениями.Значительноевлияниенарынокжилойнедвижимостиоказываютдемографические процессы и характеристики проводимой государствомжилищной политики.
Рынок жилья демонстрирует проциклическое развитие,поэтому его параметры коррелируют с изменением денежной массы и объемовпроизводства в стране, а также с повышением или снижением инвестиционнойпривлекательности страны. Текущее состояние и тенденции рынка жилойнедвижимости в России определяются доставшимся в наследие жилым фондом(«path dependence»), а также технологическими и институциональнымиусловиями предпринимательства в данной сфере.Происходящие на рынке жилой недвижимости процессы отражаютфункционированиевзаимосвязанных с ним рынков: рынков факторовпроизводства (труда, капитала), финансового рынка, а также рынков товаров иуслуг, выступающих в качестве субститутов или комплементов данного блага.Поэтому в следующем параграфе рассмотрим эти взаимосвязи применительно кроссийскому рынку жилой недвижимости.2.2.
Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с другими рынкамиДля большинства из рассматриваемых ниже рынков (особенно для рынкатруда и рынка капитала) взаимосвязь с рынком жилой недвижимости можнорассматривать как на макроэкономическом, на отраслевом уровне.2.2.1. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком трудаРынок труда связан с рынком жилой недвижимости двумя способами. Вопервых, существует связь рынка жилья с макроэкономическим рынком труда,которая более подробно была изучена в п.
2.1. Во-вторых, рынок труда в91строительной сфере формирует издержки производства, и, следовательно,определяет себестоимость товара. Остановимся на особенностях этого рынкаподробнее.Жилищное строительство – достаточно трудоемкая отрасль, поэтомуиздержки строительства и цена предложения на первичном рынке жильясущественно зависят от цены труда, сформировавшейся на строительномрынке. В то же время товары на рынках первичного и вторичного жильяявляются субститутами: при повышении цен на рынке первичного жильяувеличивается спрос на рынке вторичного жилья, и цены на него тоженачинают расти.
Иными словами, цены факторов производства, в том числетруда, влияют на параметры равновесия первичного рынка непосредственно, ана параметры равновесия вторичного рынка они влияют косвенно.В строительстве используются различные услуги труда, соответствующиеследующим видам работ:-инженерно-геологические(производятдляопределениянесущиххарактеристик грунтов и состава и уровня грунтовых вод) и топогеодезическиеизыскания (показывают рельеф участка и реальное расположение объектов нанем), юридическое оформление участка;-проектирование (составление технического задания, разработка эскизногопроекта, разработка рабочего проекта, проведение авторского надзора);-получениеразрешениенастроительство(можеттребоватьпредставительских расходов);-подготовкастроительства(заключениедоговоразаказчикасподрядчиками, производятся работы по обустройству подъездных путей иобеспечению временного энергоснабжения, осуществляется разбивка плана);-работы нулевого цикла (земляные, закладка фундамента и др.);-работы основного цикла (строительно-монтажные работы по возведениюкаркаса или коробки здания);-работы по оформлению и отделке фасадов (кладка простенков, установкаоконных коробок, монтаж кровельного покрытия и др.);92-внутренние работы (в т.ч.
по монтажу внутренних инженерных систем);-работы завершающего этапа (отделка интерьеров, внешняя завершающаяи внутренняя финишная покраска и др., сдача дома в эксплуатацию).Различные сегменты рынка труда отрасли жилищного строительстваотносятся к разным типам рыночных структур: совершенной конкуренции для чернорабочих и разнорабочих; монополистической конкуренции дляспециальностей, требующих обычной профессиональной подготовки и опытаработы (каменщики, кровельщики, маляры, электромонтажники, машинистыэкскаваторовидр.);олигополии–длявысококвалифицированныхспециалистов (инженер-проектировщик, инженер ПТО, инженер-энергетик идр.).
Абсолютная монополия продавца на рынке труда строительной отрасливстречается крайне редко. Однако и она может возникнуть в следующихслучаях: 1) при выполнении сложных и редких задач по реализации отдельныхархитектурных решений (например, когда требуются услуги кессонщика,камнетеса для облицовки поверхностей естественным камнем, лепщикаархитектурныхдеталейидр.);2)всфереузкоспециализированногостроительства особо сложных или особо опасных объектов, таких какметрополитен, атомные и гидроэлектростанции, мосты, эстакады и др.Также в строительной индустрии обнаруживают себя такие элементынедобросовестной конкуренции, как наём «нужного» работника, обладающего«внешними выходами», то есть неформальными связями с государственнымиорганами, принимающими решения и дающими разного рода разрешения.На рынке труда отрасли жилищного строительства можно обнаружитьотсутствиечеткихорганизационныхспециалистовграницформфирмыфирмырынкастараютсяитруда.рынка,Так,привлечьформированиеособыхвысококвалифицированныхнепосредственновштатстроительных компаний – генеральных подрядчиков.
Из профессиональныхрабочих формируются отдельные бригады: они создаются индивидуальнымипредпринимателями, заключающими договора на выполнение работ, либовходят в штат мелких фирм-субподрядчиков. А для непрофессиональных93рабочих, занятых выполнением разовых работ (например, сбором и выносоммусора,предпродажнойуборкойпомещений,землянымиработамивограниченном пространстве, благоустройством придомовой территории и др.),существует так называемый «рынок заемного труда».
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
