Диссертация (1150986), страница 20

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 20)

Во время кризиса 2008-2009 годов она увеличилась значительно, чтообъясняется как усилением инфляционных тенденций и ростом ставкирефинансирования, так и стремлением банков удержать вкладчиков. В 2009году средневзвешенная ставка по депозитам физических лиц в кредитных112организациях достигла максимального за анализируемый период значения 8,6% (рис. 2.14). В 2010-2011 годах процентное значение депозитной ставкиуменьшалось. Таким образом, снижение доходности по депозитам физическихлиц в 20002004 годы, а также низкая доходность в период с 2004 по 2006 год,является дополнительным объяснением повышенного интереса домохозяйств кальтернативным вложениям, в частности, к жилой недвижимости, и, какследствие, роста цен на ее рынке.16,060014,050012,040010,08,03006,02004,01002,00,0200620072008200920102011Количество выданных ипотечныхжилищных кредитов, тыс.

(праваяшкала)204,10214,20349,50130,10301,40520,8Средневзвешенная ставка поипотечным жилищным кредитам вин. вал., % (левая шкала)11,4511,2510,8513,1311,2910,00Средневзвешенная ставка поипотечным жилищным кредитам вруб., % (левая шкала)14,3013,2012,5514,3513,3212,060Рис. 2.14. Стоимость и количество выданных ипотечных жилищных кредитов вРоссийской Федерации [составлено на основе данных: 210 и 195]Важным фактором, влияющим на динамику цен и объемов продаж нарынке жилой недвижимости, является доступность ипотечного кредитования(объемы и условия предлагаемых кредитов).

Так, рост количества выдаваемыхипотечных кредитов с начала 2000-х годов приводил к увеличению объемаспроса на рынке, и, в силу неэластичности предложения в краткосрочномпериоде, отражался прежде всего в росте цены квадратного метра. Резкоесокращение количества выдаваемых ипотечных кредитов в 2009 году по113причине банковского кризиса, а также увеличение средневзвешенной ставки поипотечным кредитам физическим лицам (по кредитам в рублях: с 12,4% на01.04.2008 до 14,6% на 01.05.2009 [210], а по кредитам в иностранной валюте с 10,8% до 13,8%) [210] (рис. 2.14), повлияли на снижение спроса на рынкежилой недвижимости и вызвали небольшое снижение стоимости жилья призначительном сокращении объема продаж.С 2010 года начался новый этап активизации программ ипотечногокредитования, который привел к увеличению объема выдаваемых кредитов иснижению ставки по ним (рис. 2.14).

Однако в краткосрочном периоде он несказался на росте стоимости жилья, потому что происходило «расчищение»рынка, уменьшение разрыва между предложением и спросом на жилье. Новыйэтап взлета цен на жилье начался лишь в 2012 году (рис. 2.15).Рис. 2.15. Средняя цена 1 кв. м квартир на рынке жилья РФ в 1 квартале 2010 –2013 гг., руб. [составлено на основе данных: 206]Кредитование строительных организаций, возводящих объекты жилойнедвижимости, имеет свои сложности:1.

Поскольку основную часть объектов жилой недвижимости, возводимыхкомпаниями-застройщиками,сегоднясоставляютмногоквартирные114жилые дома, трудно спрогнозировать, по какой цене в конечном итогебудут реализовываться готовые квартиры. За время строительствамногоквартирного жилого дома происходят как колебания уровня цен нарынке первичного жилья, так и изменения в особенностях местности:увеличить цену квартир может появление планов строительства станцииметро или подземного гаража, а уменьшить – промышленногопредприятия.2.

На момент начала строительства жилого дома сложно заранее точноопределить затраты, поскольку специфической особенностью даннойотрасли является возникновение большого количества непредвиденныхработ.3. Банкамнеинтересензалогввидеобъектовнезавершенногостроительства, т.к. подобные объекты затем сложно реализовать,заключать договор подряда на незавершенное строительство заложенногоздания нельзя, а завершение строительства – это не свойственный длябанков вид деятельности. Практика показывает, что банки соглашаютсявзять в залог строящийся объект жилой недвижимости тогда, когдазастройщикодновременноявляетсягенеральнымподрядчиком,аоценочная стоимость недостроенного здания на момент заключениядоговора залога выше величины выдаваемого кредита [113].Строительные фирмы являются нефинансовыми организациями.

Поданным Центрального банка РФ, средневзвешенная ставка по рублевымкредитам изменялась следующим образом (см. приложение 4) – данные заянварь 1997-2013 гг.): в интервале с 1999 до 2007 года наблюдалось снижениепроцентной ставки с 45,5% до 9,2 % (в июле 2007 г.), что свидетельствовало обувеличении доступности заемных средств. Процесс снижения процентнойставки наблюдается также с января 2009 г. (17,1%) по настоящее время.Строительная индустрия наиболее существенно пострадала в кризис 2008 года,что сказалось на составе портфелей банков, которые до кризиса активнокредитовали рынок жилой недвижимости. Многие из них на период кризиса115прекратили работать с заемщиками-застройщиками, а после этого оченьосторожно и неохотно возвращались к работе со строительным сегментом [45].В настоящее время наиболее распространенной схемой финансированиястроительных объектов является выделение кредитной линии под конкретныйпроект строительной компании, причем выдача кредита производитсятраншами,чтопозволяетбанкупроверятьвыполнениебизнес-плана,контролируя целевое использование кредитных средств, тем самым снижаяриски.

Это является удобным и для строительных организаций – так денежныесредства поступают для финансирования определенного объема работ, а невсего строительного процесса сразу [77].Часто развивающие ипотеку банки сотрудничают со строительнымикомпаниями одновременно по двум направлениям: финансируют строительствообъекта жилой недвижимости и аккредитуют его по ипотечным программам.Таким образом, банк не только наращивает ипотечный портфель, но иувеличивает гарантии успешного завершения проекта, получая возможностьдетальнее отслеживать финансовые потоки заемщика.

Для кредитора важноувеличение спроса на строящееся жилье, поскольку выручка от реализацииобычно является основным источником погашения кредита, полученного вбанке на финансирование объекта жилой недвижимости [45].Б) Связь рынка недвижимости с валютным рынком.Высокий темп роста цен на жилую недвижимость в РФ в 2006-2008 годахв определенной степени обязан ослаблению курса доллара и евро (рис. 2.16).Снижение доходности валютного рынка привело к усилению активностиразных групп покупателей на рынке жилья. Потребители жилья старалисьускорить его приобретение для себя, и на их поведение оказывали влияниеценовые ожидания.

Спекулянты спешили выгодно вложить свои сбережения.Цены на недвижимость традиционно связаны с курсом доллара США.Анализ показывает, что динамика американской валюты оказывает большеевлияние на рынок недвижимости, чем изменение курса евро. Это объясняетсяследующими причинами:116 в период с 90-х годов до 2004 года цены на недвижимость в РФ вообщеизмерялись в долларах США. Поскольку рубль в то время былнестабильным, расчеты по сделкам купли-продажи недвижимости такжечасто производились наличными долларами США (банковские расчеты иипотечное кредитование еще не были распространены) или рублями покурсу на день сделки. В то время именно доллар считался и меройстоимости, и средством платежа, и альтернативной формой сбережениядохода.

Поэтому снижение курса доллара в 2002-2004 годах, а не повышениекурса евро спровоцировало рост цен на жилую недвижимость [20]. Ситуацияначала меняться с вступлением в действие с 15 июня 2004 года законаРоссийской Федерации «О валютном регулировании и валютном контроле»от 10 декабря 2003 года №173-ФЗ, который в пункте 1 статьи 9 установилзапрет на осуществление валютных операций между резидентами, заисключением отдельных случаев, указанных в законе;* Сведения о депозитной ставке в 2013 году ЦБ РФ не предоставлены.** Курс доллара в 2014 году представлен на 04.04.2014 г.Рис.

2.16. Курс доллара США и евро, средневзвешенная ставка по депозитамфизических лиц в кредитных организациях (включая СбербанкРоссии) сроком до 1 года [составлено на основе данных: 210]117 на рынке жилой недвижимости сложились определенные стереотипы.Например, московский рынок недвижимости измерялся и продолжаетизмеряться в долларах (в сегментах бизнес и элит). Несмотря на запреты иугрозы штрафных и прочих санкций, доллар США используется прирасчетах,оценкеипрочихоперацияхвсделкахсостоличнойнедвижимостью. Отчасти это объясняется неудобством оперированиямногомиллионными рублевыми суммами. Поскольку ценообразованиеявляется одной из маркетинговых составляющих привлечения внимания ктовару, использование доллара как некой «условной единицы», обычноподразумевающей нечто среднее между курсом доллара США и евро,оставляет определенный простор для финансовых махинаций маклеров: ценасделки в рублевом эквиваленте может оказаться на несколько процентоввыше.

Кроме того, многие платежеспособные покупатели, которыеинтересуются объектами жилой недвижимости в бизнес и элит классах,имеют вклады в заграничных банках, а расчеты за квартиру могутпроизводиться со счета в одном иностранном банке на счет в другом. В тоже время на территории других субъектов РФ, где стоимость жильязначительно ниже, чем в Москве, и где не наблюдается серьезныхежедневных ценовых колебаний в связи с меньшим объемом рынка,участники, начиная с 2004 года, постепенно перешли на рублевую оценкустоимости квартир; евро  относительно молодая валюта (наличный евро введен в 2002 г.), посравнению с долларом США (введен в 1786 году).

Характеристики

Список файлов диссертации