Диссертация (1150986), страница 24

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 24)

Рольгосударства заключается в создании такой легальной среды, где будутреализованы интересы продавца, то есть «цена подчинения закону» будет ниже134или равна «цене внелегальности», что будет способствовать добровольномуподчинению закону.В российской экономике таких крайних форм оппортунизма бизнессообщества по отношению к государству не было, однако теневизацияотдельных сегментов рынка жилья также встречается (в частности, в формахнелегального рынка аренды жилья, неполного отражения в сделках стоимостиобъектов с целью уклонения от налогообложения и пр.). В настоящее времяобъем рынка частной аренды объектов жилой недвижимости представляетсявозможным определить лишь приблизительно и косвенным путём, посколькугосударственные органы такой статистики не ведут (договоры аренды обычноне регистрируются нотариально, основная часть квартир сдается на срок до 11месяцев с возможностью последующей пролонгации).

Риэлторские фирмыработают, как правило, с собственной базой данных, не существует единогоцентра учёта подобной статистической информации. Кроме того, в небольшихгородахвсеещедоминируетпрактикасдачижильябезучастияпрофессионального посредника («от хозяина»). Так, по данным ГУП«Мосжилсервис» в 2009 году 120 тыс. человек в г.

Москва имели всобственности две и более квартиры, а, учитывая наличие у собственниковтаких обстоятельств, как: длительные командировки, проживание в летнийпериод на даче в пригороде и т.п., некоторыми специалистами реальнаяарендная база только московских объектов жилой недвижимости оценивается вразмере более 300 тыс.Для решения проблемы теневизации рынка арендного жилья властями г.Москвыс01января2013годабылавведенапатентнаясистеманалогообложения для собственников сдаваемого в аренду жилья, при этом импредлагали регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей ипокупать годовые патенты на сдачу объектов жилой недвижимости.

Патентнаясистема налогообложения является более выгодной, поскольку избавляет отнеобходимости предоставлять декларации о доходах. Если же собственник нехочет приобретать патент, может платить 13% со своих доходов как физическое135лицо или 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения какиндивидуальный предприниматель. По данным департамента экономическойполитики и развития в 2013 году было приобретено 3530 патентов на 105 млнрублей, а по итогам 2013 года в бюджет Москвы поступило порядка 700 млнрублей, из них 590,5 млн рублей от 20 тысяч деклараций. При этом запоследние 1,5 года московские власти выявили более 200 тысяч фактовнезаконной сдачи жилья в аренду [208].Наиболее интересным решением проблемы теневизации рынка арендыобъектов жилой недвижимости, на наш взгляд, является создание в РФ фондаарендного жилья (рис. 2.18) для лиц (главным образом, специалистовбюджетной сферы), претендующих на бесплатное жилье. В этом случае частьрасходов на аренду объектов жилой недвижимости будет принимать на себягосударство.Квартирный резерв++++отсутствиерасходов нановоестроительствовыведение рынкааренды из тенипутем введениятребованияобязательнойрегистрациидоговоров врегистрационнойпалате или покупкепатентов, чтоприведет кувеличениюсобираемостивозможностьснятия дефицитаотдельныхкатегорий кадровв регионахвозможность вовлечениядевелоперов как вкачестве застройщиков«доходных домов», таки подрядчиков проектов«некоммерческихдомов» с последующейвозможностьюорганизацииуправляющей компаниисо своим участиемРис.

2.18. Преимуществамисоздания квартирного резерваналоговПилотные проекты реализации этой модели были сделаны в городахОмск и Калуга.136Таким образом, оптимизация трансакций на рынке жилья и рынках, егообслуживающих (капитала, труда, земли и пр.), обусловливает формирование встроительной отрасли адекватных ей организационных структур. Общейинституциональной особенностью первичного и вторичного рынка жильяявляется также то, что на них возможны разнообразные формы оппортунизма иони являются типичными представителями «рынков лимонов»  по Дж.Акерлофу.Подводя итоги второй главы в целом, можно сделать следующие выводы:1.

При анализе особенностей развития первичного и вторичного рынкажилой недвижимости РФ:выявлены два периода рыночной динамики: период экспоненциальногороста (2000-2008 гг.), закончившийся формированием ценового пузыря иперегревомрынка,ипериодтурбулентности(2008-2013гг.),характеризующейся повышенной неопределенностью и волатильностью;объяснены различия в динамике цен на рынке жилья до и после 2007 года;сравнительный анализ цен на первичном и вторичном рынках жилья вдинамике показал, что до 2007 года цены на первичном рынке были выше,чем цены на вторичном рынке (исключение составляет лишь 2006 год).Однако из-за опережающего роста цен на рынке вторичного жилья разницав ценах 1 кв.

метра первичной и вторичной жилой недвижимостиуменьшалась.Сравнениеэтихпоказателейсростомстоимостипотребительской корзины в Российской Федерации продемонстрировалоналичие инфляции активов в стране в 2000-2007 гг., когда наблюдалось нетолько абсолютное, но и относительное удорожание недвижимости в 2,3 –2,7 раз: темпы прироста цен на первичном и вторичном рынках жилойнедвижимости в России до 2007 года включительно превышали общийиндекс потребительских цен;выявлена более высокая волатильность цен вторичного рынка, посравнению с первичным рынком, что объясняется большей эластичностью137предложениянапервичномрынкевдолгосрочномпериодеивозможностью присутствия на нем краткосрочного неравновесия;выявленасвязьрассматриваемогорынкасдинамикойреальныхрасполагаемых денежных доходов населения, а также отмечено влияние нанего дифференциации среднедушевых доходов в различных субъектах РФ;обнаружено влияние изменения сбережений населения, которые в 2000 –2007 годах составляли приблизительно 1/10 часть доходов населения и вбольшинстве случаев накапливались с целью приобретения объектовжилой недвижимости, а после 2008 года наблюдалось резкое сокращениеэтого показателя;охарактеризована зависимость между показателями динамики рынкажилой недвижимости и происходящими в экономике циклическимипроцессами, в частности безработицей, денежной массой, инвестиционнойактивностью ипр.,атакжес демографическимифакторамиимиграционными процессами.2.Рынок жилой недвижимости взаимосвязан с другими рынкамиследующим образом: с рынком труда в большей степени взаимодействует рынок первичнойнедвижимости, что объясняется трудоемкостью строительной отрасли; навторичный рынок же рынок недвижимости цена фактора производства трудвлияет косвенно.

Для строительства характерны ценовая компенсациянепривлекательных условий труда, применение субподряда, заемного труда, атакжеактивноепривлечениеиностраннойрабочейсилысцельюоптимизации издержек; с рынком реального капитала: строительные компании оптимизируют своииздержки путем как приобретения в собственность, так и арендыдорогостоящих основных фондов, а также на стоимость строительства жильявлияетсильнаязависимостьзастройщиковотзаемногокапитала,предназначенного для пополнения оборотных средств, в то же время в138отраслинаблюдаетсяпревышениекредиторскойзадолженностинаддебиторской; с финансовым рынком рынок жилья взаимодействует посредством участияжилья как альтернативного актива в инвестиционном портфеле и в портфелеимущества домохозяйства; с рынком земли: поскольку земельный участок является пространственнойосновой объекта жилой недвижимости, а также его физической иматериальной основой, институциональные особенности рынка земли влияютна стоимость земель, вовлекаемых в жилищную застройку.3.Обнаружено, что институциональная среда функционированиярынка жилой недвижимости РФ имеет свои особенности, такие как:зависимость от внешних слабоуправляемых обстоятельств, что корректируетсяприспособлением контрактных отношений; наблюдается размывание границфирмы и рынка с одновременными процессами монополизации (усложнениямиорганизационных структур).

Кроме того, рынок жилой недвижимостихарактеризуется распространением такого явления как оппортунизм, которыйимеет множество проявлений как на рынке первичного, так и вторичногожилья. Ухудшающий отбор как разновидность предконтрактного оппортунизмалишаетобщедоступныйрынокжильявысококачественныхтоваров.Присутствие морального риска (безответственности) как разновидностипостконтрактного оппортунизма на рынке жилой недвижимости частопроявляется в нечеткости самого контракта. Обнаружено, что высокие барьерывхода на легальный рынок жилья, определяемые высокой ценой подчинениязакону, и низкая цена внелегальности, обуславливают стабильное присутствиетеневого сектора в отдельных сегментах этого рынка, таких как аренда жилья, ипри отражении стоимости при его покупке.139Глава 3.

Проблемы регулирования и перспективы развитиярынка жилой недвижимости в России3.1. Общие подходы к государственному регулированию рынка жилойнедвижимости в РФ и его недостаткиЭффективнаяполитикагосударстванеобходимадляразвитияцивилизованного рынка жилой недвижимости в РФ.

При этом важно правильноопределить степень и формы государственного регулирования экономики.Существуют разные походы к государственному регулированию рынков.С точки зрения неоклассической теории, государственное вмешательство вфункционированиерынкажилойнедвижимостинеобходимотам,гдеприсутствует неспособность рыночных механизмов обеспечить эффективноеиспользование ресурсов, т.е. рынок демонстрирует «провалы».

Однакогосударство вправе вмешиваться только для компенсации «провалов» рынка,причем это должно производиться самым эффективным способом, при которомбудут наблюдаться наилучшие результаты при наименьших затратах.Различаютследующиесвидетельствующихотипы«провалахнеэффективныхрынка»,прикоторыхситуаций,требуетсягосударственное вмешательство, которые мы рассмотрим применительно крынку жилья.1. Монополизация рынка – происходит, когда рынок не способенподдерживать конкурентную среду. Монополизация не способствует Паретоэффективному распределению ресурсов в экономике, а также ведет к потерям вобщественномблагосостоянии,поэтомудляпреодолениянегативныхпоследствий государство призвано проводить политику, направленную наподдержание конкурентной среды и ограничение монопольной практики.

Характеристики

Список файлов диссертации