Диссертация (1150986), страница 26

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 26)

Роль государства вподобных ситуациях должна заключаться в создании эффективных механизмовправ собственности, защищающих потребителя от навязывания подобного родаконтрактов.Такженеобходимовведениеежегодныхпровероквсехзастройщиков, привлекающих денежные средства по договорам долевогоучастия, начиная с момента выдачи разрешения на строительство.Кроме государства, в последнее время все большую роль в защите правпотребителей на рынке жилой недвижимости начинают играть некоммерческиепартнерства – саморегулируемые организации (СРО) [8] строителей, основнойцелью создания которых является необходимость сделать рынок болеецивилизованным и открытым путем передачи контролирующей функции отгосударства и тем самым уменьшения проявлений в данной отрасли коррупции.СРО предоставляется возможность разрабатывать внутренние стандарты иправила проведения работ для повышения качества строительства, а такжепроводить проверки и предоставлять заключения о качестве строящегосяобъекта.3.

Внешние эффекты. Как известно, рынок не всегда оптимальнымспособом решает проблемы, связанные с пересечением прав собственности, врезультате чего в рыночной экономике наблюдается недопроизводство благ сположительнымивнешнимиэффектамииперепроизводствоблагсотрицательными внешними эффектами.Жилье относится к разряду социально значимых благ.

Положительныеэффекты (социальные выгоды) развития рынка жилья проявляются как намакроуровне,такинамикроуровне.Так,получаемыеположительные экстерналии от развития рынкаобществомжилой недвижимостипроявляются прежде всего в том, что улучшение жилищных условий населениявцеломобстановки,положительносказываетсянауровняжизниповышенииздравоохранения,снижениикриминогеннойулучшениидемографическойнаселения,ситуациипр.образования,Примерами146положительных экстерналий на микроуровне могут являться: благоустройствои озеленение территорий жилых районов, проекты комплексного развитиятерриторий, регулирующие точечную застройку, программы волновогопереселенияиреновациипромышленныхтерриторий,улучшенияетранспортной доступности (за исключением случаев, когда дорога проходит внепосредственнойблизостиотобъектажилойнедвижимости)идр.Государство должно управлять положительными эффектами, в том числе путемпринятия генеральных планов развития территорий, организации строительстваинфраструктурных объектов различного назначения и т.д.

Также оно должноучаствовать в их софинансировании и компенсации затрат.Примерами отрицательных экстерналий (социальных издержек) развитиярынка жилой недвижимости на микроуровне могут служить:изменениевобразеисторическойчастигородавследствиенерегулируемой градостроительной активности, в результате чего можетснизиться поток туристов, что приведет к потерям в целом ряде отраслейэкономики.

Так, например, уменьшатся доходы гостиничного бизнеса,культурного сектора, отрасли общественного питания, общественноготранспорта и др.;ухудшение экологической обстановки, например, в результате переводаземельных участков из земель сельскохозяйственного назначения илесного фонда в земли поселений, дальнейшее их освоение и застройкаобъектами жилой недвижимости. Это влечет за собой загрязнениеприродной среды различными выбросами и отходами, необратимуюдеградацию флоры и фауны на данном земельном участке в результатенарушений геологического строения местности и гидрологическихрежимов, негативное изменение сложившихся социальных условийжизнедеятельности коренного населения и др.незавершенное строительство, в т.ч.

долгострои, которые портятархитектурный облик города, ухудшают криминогенную ситуацию,повышают риск травматичности среди подростков и др.147«точечнаязастройка»наужеплотнозастроенныхтерриториях,сопровождающаяся ухудшением условий жизни для пользователейблизлежащих объектов жилой недвижимости, а также создаетсядополнительная нагрузка на существующие инфраструктурные объекты.Существуют два основных подхода к решению проблемы внешнихэффектов:1) неоклассический, основанный на использовании корректирующихфинансовых вливаний (корректирующих налогов и корректирующих дотацийпо А.С. Пигу)– например, введение корректирующих платежей заненадлежащее содержание собственности и т.д.;2) неоинституциональный – основанный на создании рынка правсобственности, при котором возможно решение некоторых проблем внешнихэффектов без прямого участия государства при условии наличия четкозакрепленных в законодательстве прав собственности и наличия эффективноработающего института их защиты.

Наиболее распространенными способамиснижения возможного влияния отрицательных внешних эффектов посредствомгосударственного регулирования на рынке жилой недвижимости являются:закрепление правового статуса земельных участков на основе земельногозаконодательства,наложениеГенеральнымземлепользованияограниченийнапланомиспользованиеилиземельныхПравиламиучастков,установление стандартов, введение санкций за их нарушение.Рассмотрим пример внешнего эффекта, решение которого в настоящеевремя подразумевается преимущественно без прямого участия государства –строительство одиночного объекта жилой недвижимости на территории ужесложившегосяжилогоквартала. Данныйобъект может являться какисточником рассмотренной выше отрицательной экстерналии («точечнаязастройка»), так и положительного внешнего эффекта − в случае, еслитерритория в достаточной степени (или с избытком) обеспечена всеминеобходимыми инфраструктурными объектами и при этом не освоена(нефункциональная зона жилой застройки: например, заброшенный недострой,148заросший сорной растительностью пустырь, захламленный участок из-поднесуществующего уже объекта нежилой недвижимости и др.).

В случае«точечной застройки» наблюдается конфликт прав собственности: с однойстороны – желание недобросовестного застройщика построить только самиквартиры,максимальноинфраструктуре,темсэкономивсамымприсоздавэтомнаблагоустройстведополнительнуюнагрузкуинасуществующие объекты, которыми уже пользуются жители района; с другойстороны–ущемленныеинтересыжителейрайона(например,нарассматриваемой территории уже функционирует парковка, детская площадка,присутствуют зеленые насаждения и др.; строительство жилого дома ухудшитвид из окна, сократит возможности естественного освещения помещений ужесуществующих строений и пр.; при неизменной пропускной способностиулично-дорожнойсетииувеличивающемсяавтопаркесоздаетсядополнительная нагрузка для общественного и личного транспорта; шум ипыль при проведении строительных работ, загрязнение и разрушениедорожногополотнаприлегающихулиц,аварииприподключенииккоммуникациям и др.).Согласно теореме Р.

Коуза, проблема внешних эффектов может бытьрешена между заинтересованными сторонами путем рыночного соглашенияпри следующих условиях: 1) изначальной четкой спецификации правсобственности и их надежной постконтрактной защиты; 2) ограниченногочисла взаимодействующих сторон, что делает возможным достижениесоглашения между ними; 3) небольшого количества хорошо просчитываемыхэкстерналий.На рынке жилья спецификация прав собственности в части управлениявнешними эффектами обеспечивается положениями Генерального планаразвития территории, правилами застройки и землепользования, местныминормамиградостроительногозаконодательства.застройщик;2)Участникамиобщеесобраниепроектированиярыночногоисоглашениясобственников жилыхгражданскогоявляются:1)помещенийв149многоквартирном доме как орган его управления, который согласно ст.

44 ЖКРФ определяет лиц, уполномоченных от имени собственников представлять ихинтересы на условиях, определенных в решении общего собрания. При этомвозникает проблема делегирования собственниками жилья совместных правуполномоченным лицам и сопутствующая ей проблема безбилетника ирационального неведения со стороны отдельных собственников жилья. Этоусложняет процесс достижения рыночного соглашения по Р. Коузу. Крометого, соглашение не может быть достигнуто по всем вопросам, поскольку врассматриваемом примере набор негативных эффектов может быть достаточновелик и в подобного рода конфликты обычно вовлечено большое количестволюдей с однонаправленными, но разными по интенсивности интересами,готовыми нести разную плату за достижение соглашения.Со стороны строительной компании существует несколько способовкомпенсациинегативныхэффектов,относительнопредполагаемогодоходаимеющихотневысокуюпродажистоимостьготовогообъектанедвижимости, что может подвигнуть компанию на уступки в ходепереговоров.

Характеристики

Список файлов диссертации