Диссертация (1150986), страница 29
Текст из файла (страница 29)
3.3).Существующаянекоторыхсистемаслучаяхналогообложенияспособствуетсделоквозникновениюс недвижимостьюнелегальноговоборотаналичных денег, что может приводить к ухудшению криминогенной ситуации.Например, при продаже объекта жилой недвижимости, находящегося всобственности менее трех лет, но имеющего стоимость более 1 млн руб.,продавец обязан уплатить 13% от стоимости в качестве подоходного налога.Нередко это приводит к намеренному занижению реальной стоимости сделки вдоговоре купли-продажи [63]. Таким образом, на рынке недвижимостиснижается активность за счет излишней настороженности тех потенциальныхпокупателей и продавцов, которые не склонны к риску.5.Недостатки денежно-кредитного регулирования (метод 5 на рис.3.3).
Проводимая органами государственной власти кредитная политика покаещенеспособствуетдолжномуразвитиюмеханизмовипотечногокредитования. В настоящее время ипотека является практически единственнойвозможностью приобретения жилья для молодых семьей, однако по подсчетамНационального бюро кредитных историй (НБКИ) средний размер ипотечногокредита составляет сегодня 1,8 млн рублей, а при сумме годовой ставкеипотеки 12,7% (по данным ЦБ) заемщику, чтобы рассчитаться с банком засредний срок кредита - 15 лет, понадобится выплачивать 22 тыс.
рублей вмесяц, а это означает что его официальный доход должен быть порядка 50 тыс.рублей, что существенно превышает среднестатистический доход россиянина27 тыс. рублей [33].При осуществлении хозяйственной функции государство вовлекает вхозяйственныйоборотнедвижимоеимущество,находящеесявегособственности, с целью привлечения средств для финансирования бюджетнойсферы. Например, в настоящее время распространена продажа или сдача варенду нежилых помещений, находящихся в подвалах, на первых этажах, а160также в пристроях к жилым многоэтажным домам.
Также имущество можетбыть вовлечено в хозяйственный оборот для решения отдельных задач,например, для предоставления жилья малоимущим гражданам в домахгосударственного и муниципальных жилищных фондов.Как видно из приведенного перечня недостатков, существуют серьезныепрепятствия для развития цивилизованного рынка недвижимости в РФ.Сложившиесятенденциивформированиисоциальноориентированнойэкономики смешанного типа определяют направления государственногорегулированияособенностиотдельныхсовременнойотраслевыхэкономики,рынков.как:Такимобразом,качественноетакиеусложнениеэкономических и социальных явлений, управленческих и технологическихзадач,ростмасштабовпроизводства,универсализацияинновационныхпроцессов, выводят на первый план экономические методы государственногорегулирования рынка недвижимости РФ.Рассмотрим три основных проблемы российского рынка жилья иподходы к их государственному регулированию по-отдельности.3.2.
Регулирование качества объектов жилой недвижимостиВ параграфе 1.1 мы рассматривали такую категорию экономическойтеории, как полезность, а также ее составляющие применительно к жилойнедвижимости. В конкретной экономике близким по смыслу термином являетсякачество. Качество является некой объективной основой субъективноготермина «полезность». Управление качеством жилья предполагает четкоевыявление его составляющих.
Действующий межгосударственный стандарт«Управление качеством продукции» (ГОСТ 15467-79) определяет понятие«качество» как «совокупность свойств продукции, обуславливающих еёпригодность удовлетворять определенные потребности в соответствии с еёназначением»[17].Стехническойточкизрения,качествообъектанедвижимости, как правило, определяется качеством строительных материалов161икачествомстроительныхработ.Основныепоказателикачестваприменительно к рынку жилой недвижимости сгруппированы в приложении 8.Впервые вопросы качества объектов строительства в России былипоставлены в 1919 г. архитектором Л. Серком, в дальнейшем пути егоулучшения рассматривались лишь отдельными учеными [173].
Так, в 20-е годыXX века были сформулированы требования к качеству строительных работ,отрабатывались требования к приемке строительных работ, исследоваласьвзаимосвязь между качеством и количеством труда в строительстве. Вдальнейшем с ростом в стране объемов капитальных работ создавалисьпроектные и научно-исследовательские организации, в 40-х годах проводилисьпрактические разработки по стандартизации, типизации и унификации; с конца70-х годов в строительных организациях стали разрабатываться и внедрятьсясистемы качества. Наиболее активно разработка качества строительства веласьв 80-х годах такими отечественными учеными, как: Л.С. Авиром, Г.Г.Азгальдов, И.А.
Акимова, С.А. Богуславская, В.А. Кожин и др. С конца 80-хгодов разработки проблем качества строительных объектов были практическипрекращены, была прекращена оценка качество принимаемых в эксплуатацию,отменена оплата за качество. Многолетняя практика применения комплекснойсистемы управления качеством подтвердила правильность основополагающихпринципов, выработанных наукой; однако в целом такое управление быловозможно только в условиях командно-административной экономики: вусловиях рыночной системы был принят стандарт «Системы менеджментакачества.
Требования», конкуренция предполагала наличие заинтересованностисамихстроительныхорганизацийвповышениикачествасцельюпредупреждения убытков, потерь заказчиков и др.С течением времени наблюдается обветшание конструкций, в результатечегорациональнеестановятсясносистроительствоновогообъектанедвижимости при условии возможности закрепления земельного участка зановымправообладателем.привлекательностьтакжеУтрачиваютобъектысвоюнезавершенногоинвестиционнуюстроительства,не162вовлеченные в оборот. Поскольку процессы капитального строительстваявляются длительными и дорогостоящими, часто для их завершениянеобходимо привлечение инвестиций. Однако действующие законодательныенормы и большое количество дополнительных условий делают существующийпорядоксложныминепривлекательнымдляинвесторов.Мерамигосударственного регулирования при решении этой проблемы могут быть:стимулированиепроцессовреновациитерриторийпутемдотированияпроцентной ставки и ведения налоговых льгот для строительных компаний.Ветхость и аварийность эксперты называют планкой нижнего порогакачества жилья, в чем-то схожей с уровнем бедности при оценке уровня жизнинаселения.
В России к ветхому фонду относятся каменные дома с износомсвыше 70%, а также деревянные и прочие дома с износом свыше 65%. Так, поданным Федеральной службы государственной статистики (табл. 3.2), в РФ с2000 по 2012 год удельный вес ветхого и аварийного фонда составлял чутьболее 3% общего площади всего жилищного фонда.
Здесь также наблюдаетсясходствоспоказателембедности–заниженныйстандарткачестваискусственно уменьшает масштабы проблемы.Таблица 3.2Ветхий и аварийный жилищный фонд РФ(на конец года; общая площадь жилых помещений) [206]Весь ветхий иаварийныйжилищный фонд,млн. кв. мв том числе:ветхийаварийныйУдельныйвесветхогоиаварийногожилищного фондав общей площадивсего жилищногофонда, процентов2000 200120022003 2004 20052006 20072008 200920102011201265,687,987,491,693,094,695,999,199,799,599,498,9100,156,19,580,07,977,210,278,413,281,811,283,411,283,212,784,015,183,216,580,119,478,920,578,420,577,722,42,43,13,13,23,23,23,23,23,23,13,13,03,0По данным рейтинга регионов по доле ветхого и аварийного жилья,проведенногоинформационнымагентством«РИА-Новости»:«Лидером163рейтинга стал город Москва, где на долю ветхого и аварийного жилья в 2010году приходилось лишь 0,3% всего жилищного фонда города.
Причины такогоположения столицы достаточно очевидны – высокие объемы строительства,наличие платежеспособного спроса на новое жилье, большие объемыфинансовых ресурсов на ремонт уже существующего жилья. Кроме того, наобъемы сноса ветхого и особенно аварийного жилья в Москве оказываетвлияние такой фактор, как дефицит земельных участков… На втором местерейтинга расположился Ставропольский край с показателем доли ветхого иаварийного жилья – в 0,6%. Третье место с аналогичным показателем, но снесколько худшей динамикой заняла Курская область (0,6% - примечаниеавтора). На 4 месте находится Санкт-Петербург, где доля ветхого и аварийногожилья также составляет 0,6%, однако в первую тройку городу на Невепомешала войти относительно высокая доля аварийного жилья – 0,4%.Замыкает первую пятерку Чеченская Республика, где на ветхое и аварийноежилье приходится 0,8% жилищного фонда региона… Замыкает рейтингРеспублика Ингушетия, где на долю ветхого и аварийного жилья приходится20,8% жилищного фонда.
Далее с конца рейтинга располагаются РеспубликаТыва (19,1%), Республика Дагестан (18,9%), Республика Саха (Якутия) споказателем 14.4% и Магаданская область (11,1%). В последней десяткенаходятся также Республика Коми, Астраханская область, Амурская область,Сахалинская область и Ненецкий автономный округ. По мнению экспертов«РИА-Аналитика», регионы, расположившиеся в конце рейтинга, как правило,характеризуютсянесамымивысокимипоказателямисоциально-экономического положения или относятся к «северным» регионам, гдеклиматические условия предопределяют высокий износ жилого фонда вусловиях наличия большого количества населенных пунктов, построенныхпреимущественно в советский период освоения севера.
Кроме того, многиерегионы,замыкающиерейтинг,отличаютсянизкойдолейчастного(негосударственного и немуниципального) жилищного фонда» [139].164Следует учитывать не только физический износ, но и моральноеустаревание жилья. Физический износ наступает в том случае, когдадальнейший ремонт и эксплуатация элемента или системы становятся уженевыгодными, так как затраты превышают доход в эксплуатации; а моральныйизнос означает несоответствие объекта недвижимости современным условиямего эксплуатации (например, отсутствие в жилом помещении отдельногосанузла, кухни и др.). Поэтому у долговечности как показателя жилья есть нетолько физические, но и социальные границы.Об остроте проблемы качества жилья в Российской Федерациисвидетельствуют данные ГК «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»: заодин год (с мая 2010 г. по июнь 2011 г.) в РФ обрушились 86 зданий: причём,только 15% случаев причиной явилась ветхость и аварийность, в то время как в44% случаев – несоблюдение технологий строительно-монтажных работ, а в18% – недоработки проектировщиков [192].
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
