Диссертация (1150986), страница 27

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 27)

К числу способов, которые позволяют существенно уменьшитьвлияниеотрицательныхэкстерналий,авнекоторыхслучаяхиинтериоризировать их, можно отнести:изначальное проектирование сбалансированного объекта: наряду сжилыми площадями на цокольных и первых этажах здания могут бытьпредусмотрены торговые и сервисные объекты, а также подземный паркинг,которые создадут новые возможности как для жителей новостройки, так исуществующих домов поблизости [27];ремонт за счет средств строительной компании существующихпешеходных дорожек и расширение местных проездов, открытых парковок,реконструкция спортивных и детских площадок внутри жилого квартала,обустройство зон отдыха со скамейками, ландшафтное благоустройство идополнительное озеленение, что придает опрятный вид окружающей новый150объект недвижимости территории, и, в свою очередь, влияет на увеличение егорыночной стоимости;проведение строительных работ в дневное время, в т.ч.

сприменением бесшумных технологий и т.д.Одним из отрицательных внешних эффектов строительства нового жильяявляетсявозникающий недостаток мест в существующих медицинских идошкольных учреждениях, школах. В данном случае обременение застройщикасоциальными обязательствами по строительству готового объекта можетсделать весь проект экономически неэффективным, поэтому необходимоиспользовать схемы софинансирования его со стороны государства и бизнеса.Таким образом, неоинституциональный подход, предлагающий четкоезакреплениеправиответственности,являетсяосновополагающим.Неоклассический подход дополняет его в той части, где рынок продажи прав несрабатывает.

Тогда государство должно регулировать внешние эффекты за счетперераспределенияденежныхсредств(корректирующихдотацийикорректирующих налогов).4. Производство общественных благ не регулируется законами рынка,поэтому на себя эту функцию берет государство. Так, новое строительствотребуетразвитияинженернойисоциальнойинфраструктурыгорода,улучшения транспортной доступности земельного участка и т.д. Посколькугосударству необходимы финансовые средства для эффективного обеспечениянаселения общественными благами, со всех экономических субъектоввзимается определенная плата за пользование общественными благами –налоги. В зависимости от степени доступности выделяют: исключаемые общественные блага – примерами на рынке жилойнедвижимостимогутслужитьвнутренниесистемныеэлементыинженерной инфраструктуры: домовые сети электроснабжения, системыводоснабжения, водоотведения, отопления, внутренняя телефонная сеть,внутренняя кабельная система и др., использование которых ограниченоопределенным кругом лиц;151неисключаемые общественные блага – примеры: системы наружногоосвещения улиц, некоторые виды гидротехнических сооружений (дамба,плотина, фонтан и др.), элементы внешнего благоустройства улиц и т.п.,т.е.

все то, использование чего не может быть ограничено определеннымкругом лиц. Ввиду невозможности или высоких запретительных издержекограничения доступа индивидуума к такому благу возникает проблема«безбилетника» − ситуация пользования общественным благом без участияв его создании.Отличие экстернальных благ от чистых общественных благ заключается втом, что посторонние лица потребляют экстернальное благо не полностью, алишь некоторые его положительные свойства.

Например, расселение ветхого иаварийного фонда является частным благом, поскольку оно создано в интересахотдельных лиц (жителей домов, относящихся к ветхому и аварийному фонду),однако приносит пользу и обществу: ветхий и аварийный фонд портит общийвнешний вид города, а также создает угрозу как для проживающих в немлюдей, так и приходящих. Роль государства в улучшении условий проживанияэтой категории граждан заключается в формировании нормативно-правовойбазы (в т.ч.

принятии законов о расселении ветхого жилья), разработке иреализации программ расселения и сноса ветхого и аварийного жилья(например, «Муниципальная адресная программа реконструкции ветхого исноса аварийного жилищного фонда в городе Нижнем Новгороде» [14]). Впоследнее время все больше применяются схемы «волнового переселения»,когда дома для жителей ветхого фонда строятся за счет бюджетных иинвестиционных средств, а на освободившихся территориях уже начинаетсякомплексная застройка. Так, до 2015 г. в Нижнем Новгороде планируетсярасселить 1813 домов, в которых, по данным администрации, проживают около6700 семей (12000 человек). Однако к моменту завершения реализациипрограммы обветшает еще немало домов, и их количество может приблизитьсяк 2000 [138]. Причем, финансирование этого «волнового расселения»152планируется за счет бюджетных средств, с привлечением кредитных иинвестиционных ресурсов.Ещеоднимсоздаваемыевпримеромрамкахэкстернальныхцелевойпрограммыблагявляютсяобъекты,«Социально-экономическаяподдержка молодых специалистов, работающих в учреждениях образования,здравоохранения,спортаикультурыНижегородскойобласти».Онапредусматривает в качестве одной из форм социальной поддержки выплатымолодым специалистам на погашение кредита и процентов по нему настроительство или приобретение жилья (в 2011–2013 гг.

исходя из общейплощади не менее 65 кв. м и предельной стоимости строительства жилого домав размере не более 2145000 рублей [209]). Так, в Нижегородской области за всевремя действия программы было построено и введено в эксплуатацию 914домов для молодых специалистов, из них наибольшее количество - 356одноквартирных жилых домов для молодых специалистов на селе в 46 районахобласти - в 2011 году; всего за пять лет участниками стали 2,5 тысячи человек[67].

Благодаря реализации этой программы Нижегородская область занялавторое место в Приволжской федеральном округе по объему ввода вэксплуатацию индивидуальных жилых домов.Это экстернальное благо создается в интересах конкретных лиц: молодыхспециалистов, работающих в муниципальных и государственных учрежденияхобразования, здравоохранения, спорта или культуры, являющихся гражданамиРоссийской Федерации, возраст которых не превышает 30 лет включительно;однако приносит пользу и обществу: таким образом создаются комфортныеусловиядляработымолодыхспециалистовиуменьшаетсядефицитквалифицированных кадров на селе, что способствует развитию образования,здравоохранения, культуры и спорта в сельской местности.

Также интересенопыт Новокузнецка, Новосибирска и Улан-Удэ, где создаются дачныенекоммерческие товарищества, в которых правительство оказывает помощь свыделением земельного участка и подведением к нему коммуникаций, амолодой специалист строит дом уже за счет собственных средств.153Государственное регулирование рынка жилой недвижимости с точкизрения неоинституционалистов должно заключаться в спецификации и защитеправ собственности, а также поддержании правил игры. В РоссийскойФедерации четким закреплением отдельных правомочий за одним илинесколькимиэкономическимисубъектаминаданномрынкеявляетсяобязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество исделок с ним. Также актами гражданского законодательства предусмотренысредства защиты прав собственности на недвижимое имущество, которыеприменяются как для защиты имущественных интересов их обладателей, так идля возмещения причиненного вреда.

Поддерживать правила игры на рынкежилойнедвижимостиосуществляющиепомогаютразличныерегулирующуюфункциюгосударственныегосударства,органы,например:Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомномунадзору РФ, Федеральная антимонопольная служба (ФАС России) и др. Крометого, судебная система как элемент государства является арбитром вразрешении различных споров, возникающих на данном рынке в процессе егофункционирования.Существуют и другие подходы к изучению проблем рыночнойэкономики, требующих государственного вмешательства, что может служитьпредметом дальнейших исследований.На рынке недвижимости государство выполняет две основные функции:регулирующую и хозяйственную. Государственное регулирование рынканедвижимости осуществляется как административными, так и экономическимиметодами.На рис.

3.1 сгруппированы методы государственного регулированиярынка жилья.Для российского рынка жилья характерен ряд проблем, которые не могутбыть решены без участия государства:1. Дефицит качественного жилья, проявляющийся в: высоком уровнефизическогоиморальногоизносасуществующегожилогофонда;154недостаточнойрешенностипроблемыветхогоиаварийногожилья;несоответствии современным стандартам части объектов жилой недвижимости.По данным социологического обследования, проведенного ФСГС, большинстводомохозяйств считают основными недостатками своего жилища плохуюшумоизоляцию и недостаток тепла (Приложение 7). Также большинстводомохозяйств оценили состояние своего жилья как «удовлетворительное».Методы государственного регулированиярынка жилой недвижимостиАдминистративныеметоды1) правовое регулирование – обновлениеГОСТов и СНиПов, внесение поправок вГрадостроительный, Земельный и Жилищныйкодексы РФ и другие нормативно-правовыеакты2)инфраструктурноеобеспечениефункционированиярынкажилойнедвижимости - включает в себя институтучёта и регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, разработкуединой РИПД, нотариат, суды и др.3) выкуп в государственную собственностьобъектовжилойнедвижимостидляобщественных нужд (предоставления жильямалоимущим, жертвам ЧС и др.

Характеристики

Список файлов диссертации