Диссертация (1150986), страница 23
Текст из файла (страница 23)
Ухудшающий отбор. После известного примера Дж. Акерлофа,касающегося рынка подержанных автомобилей [22] (Акерлоф Дж., 1994),проблемаухудшающегооппортунизманачалаотбораактивнокакразновидностипредконтрактногорассматриватьсяисследователямиприменительно к другим типам рынков.
На наш взгляд, чертами «рынкалимонов» обладает как сегмент вторичной недвижимости, так и первичногожилья. В целом «ухудшающий отбор» как некая общая закономерностьсовременных рынков позволяет ответить на вопрос, поднятый в статье И.В.Розмаинского «Почему «развитие капитализма» сопровождается ухудшениемкачества товаров?» [142].Предпосылками возникновения ухудшающего отбора на рынке жильяявляются: 1) качественная разнородность продаваемого (покупаемого) товара.По некоторым своим характеристикам жилье относится к типу инспекционныхидоверительныхблаг.Качественнаяразнородностьтовараделаетневозможным существование для него общего рынка; 2) асимметричностьинформации – большая осведомленность продавца, нежели покупателя обистинных характеристиках товара; 3) неполнота заключаемого контракта в силуобъективной невозможности закрепления в нем всех характеристик объекта129сделки; 4) наличие предварительного намерения продавца выиграть за счетобмана, непредставления полной информации покупателю.Вторичный рынок жилой недвижимости является типичным примером«рынка лимонов» разнокачественных товаров со скрытыми для одной изсторон сделки (покупателя) характеристиками и наличием у второй сторонысделки (продавца) частной информации о качестве предлагаемого товара.
Какпоказал автор теории «ухудшающего отбора» Дж. Акерлоф, на рынкахподобноготипапроисходитисчезновениетоваровсхорошимихарактеристиками («персиков»), остаются только низкокачественные товары(«лимоны»), к тому же с явно завышенной ценой. Ухудшающий отбор на рынкеподержанного(вторичного) жильяпроисходит в силу невозможностиотражения в структуре цен всех характеристик товара.Результатом является «исчезновение» рынка: в том смысле, что длянекоторых квартир (в т.ч.
комнат, индивидуальных жилых домов) рынокстановится бесконечным. А именно, квартиры со скрытыми негативнымихарактеристиками(«лимоны»)сновавозвращаютсявпродажу:неудовлетворенные покупатели стараются от них избавиться, занимая местопродавцов и играя роль обманщика в той же игре, в которой до этогоучаствовали в качестве жертвы. При этом более качественные товары(«персики») очень быстро покидают данный несовершенный рынок, они либоперекупаются посредниками, либо продаются вне общего рынка на основеличных связей, договоренностей.
В данном случае продавец оказывает своегорода дополнительную услугу «своему» покупателю, и данной услугой являетсяраскрытиеинформации.Посколькумассовыйрынокдля«персиков»отсутствует, его место занимает индивидуальная продажа, в том числе наоснове личных связей.Чертами рынка «лимонов» обладает и сегмент первичной недвижимости.Строительные компании, понимающие, что покупатель не способен до концаразобраться в качестве создаваемого жилья, а также то, что это произойдетчерез достаточно длительный период времени, намеренно снижают качество.130Особенно страдают те параметры, которые выявляются только со временем, тоесть которые носят свойства экспериментальных благ.
Так, по данным Н.Васютина, «в первый год эксплуатации здания выявляется до 10 процентов всехнедостатков: нарушается герметичность кровли, возникают большие проблемыс работой инженерного и электросилового оборудования. Во второй год, какправило, выявляется до 20 процентов недостатков. Далее кривая брака втечение 5 лет медленно уменьшается» [49]. Когда технический стандартдопускает диапазон какого-либо параметра, производителю выгодно снизитьего значение до минимальной границы. Нередко они идут и на нарушениесамих стандартов.
Так, чтобы соответствовать новому ГОСТу 530-2007,производители кирпича должны были провести дорогостоящую модернизациюпроизводства. Однако не все это сделали, некоторые так и продолжаютвыпускать кирпич по старым ТУ, компенсируя недостаток качества болеенизкой ценой. Строительные фирмы, работающие с такими производителями,конечно же более осведомлены относительно его качества, нежели конечныепокупатели жилья. Результат таков: недобросовестные компании получаютценовое преимущество, которое приобретатель жилья не способен распознать иправильно интерпретировать. В этой ситуации на рынке будут преобладатьнедобросовестные компании, а добросовестные будут вынуждены изменитьсвоеповедение,либоподаватьпокупателюнеценовыесигналы,свидетельствующие о качестве товара.Б. Моральной риск.
В постконтрактных отношениях он проявляется визменении поведения одной из сторон в силу того, что некоторые отношения сней другой стороны строятся не на четком контракте, а на доверии. Приведемпример морального риска во взаимоотношениях риэлторской фирмы и ееклиента.Обычно продавец квартиры заключает предварительный договор сриэлторской фирмой о продаже, который его почти ни к чему не обязывает.Послеэтоготовар(жилоепомещение)посредникомрекламируется,показывается потенциальным покупателям, ведутся переговоры от имени131продавца.Уагентавозникаютнеоплаченныетрансакционныеипроизводственные издержки, которые во многом связывают его дальнейшееповедение. Чем дольше агент работает с клиентом, тем выше эти издержки итем более он заинтересован сделать их производительными, то есть завершитьотношениясклиентомподборомприемлемоговариантапродажиизаключением сделки.
Это объясняется тем, что услуги агентства, как правило,оплачиваются во время заключения договора купли-продажи или передачидокументов на регистрацию прав собственности. Сам же непрофессиональныйпродавец недвижимости первоначальных затрат не несет, что свидетельствует опрактически полном отсутствии препятствий как входа, так и выхода изрыночных отношений. Отношения подробного рода можно трактовать как«нечеткий контракт», влекущий опасность оппортунизма со стороны наименееуязвимой стороны (в данном случае продавца недвижимости).В.
Вымогательство – деятельность, направленная на передел общейренты с применением угрозы выхода из кооперации. Эта форма оппортунизмавполне реальна во взаимоотношениях строительной компании с подрядчиками,что обуславливает рост трансакционных издержек в случае вывода частидеятельности за пределы фирмы. Также возможны ситуации заключениядоговора аренды земельного участка под строительство между заказчиком имуниципалитетом с соглашением о передаче в аренду прилегающих земельныхучастков тому же заказчику в дальнейшем. После проведения основныхдорогостоящихстроительно-монтажныхработзасчетзаказчика,муниципалитет может передать прилегающие земельные участки третьемулицу, который вправе установить завышенную цену аренды, что повлечет засобой существенное увеличение расходов заказчика на реализацию проекта.Нелегальная экономика жилой недвижимостиНа рынке недвижимости возможна ситуация, когда высокая ценадоступа на рынок для продавцов вынудит их «уходить в тень», то естьскрывать (не декларировать) свои реальные доходы.
Аналогичным образом,могут не декларироваться права собственности на созданные нелегальным132образомобъекты.Примерытакогоповеденияисследовалперуанскийэкономист Э. де Сото в совей книге «Иной путь» применительно к некоторымстранам Латинской Америки, где в жилищном строительстве существуютнелегальныефирмы,неплатящиеналогов.Ониконкурируютсзарегистрированными компаниями, которые своевременно уплачивают всеналоги. «Половина населения Лимы живет в домах, возведенных теневиками. Впериод с 1960 по 1984 г.
государство построило дешевого жилья на сумму 173,6млн. долл. В тот же период теневики построили жилья на фантастическуюсумму: 8319,8 млн. долл. (что в 47 раз больше затраченного государством).Экономическая свобода существовала лишь на бумаге, пока наши бедняки нестали сами претворять ее в жизнь» [149]. Причиной такого положения было то,что, согласно теории Э. де Сото, «цена подчинения закону» (которую платилидобросовестные участники сделки) оказалась выше «цены внелегальности»(которую были вынуждены платить субъекты, осуществлявшие сделки вовнелегальном режиме).«Цена подчинения закону», по теории Э.
де Сото, включает всетрансакционные издержки, связанные с легальным обменом и защитойправомочий, а именно:-издержки доступа к закону (затраты на регистрацию юридического лица,на получение лицензий, открытие счета в банке и др.);-издержки продолжения деятельности в рамках закона (выплаты налогов,подчинения требованиям трудового законодательства, судебные издержки прирешении споров в рамках легальной системы судов и др.).«Цена внелегальности» состоит из:-издержек, связанных с уклонением от легальных санкций (затраты наконсалтинговые услуги, упущенная выгода от ограничения рекламнойкампании, издержки «двойной бухгалтерии» и др.);-издержек, связанных с трансфертом доходов (уплата косвенных налогов,при этом невозможность обратиться к государству за защитой нарушенныхправ собственности; трудности получения кредитов в банке и др.);133-издержек, связанных с уклонением от налогов и перечислений назаработную плату (внелегальная деятельность выгодна только в крайних точкахпроцесса производства: на этапе обработки сырья и в розничной торговле, гдедостигается наибольшая выгода от невыплаты налога на добавленнуюстоимость; экономия на взносах в пенсионный фонд, в фонды социальногострахования и обязательного медицинского страхования влечет за собойотсутствие желания собственника к замещению ручного труда машинным);-издержек, связанных с отсутствием легально зафиксированных правсобственности (права собственности защищаются не легально, а социально;поэтому низкими издержки будут в случае, если все трансакции будутсовершаться внутри социальной группы, иначе при участии стороннегоконтрагента перестают действовать социальные механизмы защиты прав; Э.
деСотоназвалзафиксированныевнелегальноправасобственности«омертвленным капиталом», т.к. его нельзя свободно отчуждать и др.);-издержек, связанных с невозможностью использования контрактнойсистемы(реализациядолгосрочныхпроектовсучастиемнесколькихэкономических субъектов затруднена невозможностью обращения в суд вслучае необходимости пересмотра условий договора);-издержек, связанных с исключительно двухсторонним характеромвнелегальной сделки (ограничение круга участников внелегальной сделки,исключение интересов третьих лиц);-издержки доступа к внелегальным процедурам разрешения конфликтов(для разрешения конфликтов могут использоваться семейно-родственные илимафиозные механизмы, применение которых связано с такими издержками, какоказание знаков внимания или выплата определенного налога).В итоге, каждый продавец на рынке жилой недвижимости, сравниваятрансакционные издержки, возникающие в легальной и внелегальной среде,выбирает выгодную для него модель поведения (норму легализма).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
