Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов (1142855), страница 8
Текст из файла (страница 8)
Для снятиянеопределенности и используется система управления инвестиционнымирисками или риск-менеджмент, который является важной компонентойреализации девелоперских проектов.Анализ существующих работ по риск - менеджменту показывает, чтобольшинство исследователей трактуют управление рисками как процесспредвидения и нейтрализации негативных финансовых последствий рисков,связанных с их идентификацией, оценкой, профилактикой и страхованием.Управлениеуправленияинвестиционнымдевелоперскимрискомпроектом.являетсяСубъектчастьюуправленияобщегопринимаетрешения под воздействием внешней среды.
Внешняя среда обуславливаетпараметрыобъектауправления.Непредсказуемостьпоследствийпринимаемых решений обусловлена возможностью различных состоянийсреды, поскольку в момент принятия решения не известно будущее состояниесреды, способного оказать влияние на последствия. То или иное состояниевнешней среды вызывается определенными причинами – факторами риска.Фактор риска – причины, обеспечивающие возможность разных состоянийсреды и, как следствие, недетерминированность последствий принимаемыхрешений.
Уровень риска – оценка возможных последствий рассматриваемыхрешений, мера риска – количественное выражение уровня риска.51Управлениеинвестиционнымирискаминеотделимоотобщегоуправления девелоперским проектом и, по сути, представляет собой процесспринятия решений. С учетом принятого выше определения риска, управлениеинвестиционными рисками – процесс принятия решений, связанный сразработкой и реализацией мероприятий, направленных на противодействиенегативномувлияниюфакторовинвестиционногориска,такинаиспользование их позитивного влияния на конечный результат. В этой связистоитотметитьтаблицы1.4,1.5,вкоторыхвыделеныфакторыинвестиционного риска девелоперского проекта, облегчающие процессидентификации рисковых факторов.Перейдем к практическим аспектам управления рисками.
Как отмечает,ЛукасевичИ.Я.,на практикеуправлениеинвестиционнымирискамипредставляет собой поиск компромисса между выгодами от уменьшения рискаи необходимыми для этого затратами, а также принятия решения о том, какиедействия для этого следует реализовать (включая отказ от каких бы то нибыло действий) [80].Конечной целью управления инвестиционными рисками девелоперскихпроектов является получение наибольшей выгоды при оптимальном илиприемлемом для девелопера соотношении дохода и риска. Для принятияинвестиционных решений в условиях риска существует определенная системапринципов.
Принципы управления рисками можно представить в виде схемы,представленной на рисунке 1.7.52Источник: составлено автором на основе принципов, изложенных уЛукасевич, И. Я. Финансовый менеджмент: Учебник. 3-е изд./ И.Я. Лукасевич— М.: Эксмо, 2011 [78].Рисунок 1.7 – Принципы управления риском проектовНам представляется, что при составлении стратегии риск-менеджментадевелоперского проекта, в первую очередь, необходимо учитывать принципыуправления рисками. Это позволит разработать четкую концепцию риск менеджмента, избежать неоправданных рисков и обеспечить приемлемоесоотношение риска и доходности проекта.Рассмотрев принципы риск - менеджмента, перейдем к обобщениюпроцесса управления инвестиционными рисками с позиции системногоподхода. В системе управления инвестиционными рисками девелоперскихпроектов можно выделить две подсистемы - управляемую и управляющую.Управляемая подсистема (объект управления) представляет собойреализуемыедевелоперскиепроектыссовокупностьювозникающихфинансово-хозяйственных отношений между участниками инвестиционно строительного процесса.
Подобные отношения возникают между девелопероми страховщиками, кредиторами, подрядчиками, покупателями и т. п.53Управляющая система (субъект управления) — это группа людей,которая осуществляет целенаправленное воздействие на объект управленияпосредством различных приемов и методов.С точки зрения принятия решений по предотвращению потерь отосуществления рисковых событий можно выделить следующие подходы куправлению рисками: активный, адаптивный и пассивный.Активное управление предполагает максимальное использованиеимеющейся информации для минимизации рисков.
Данный подходподразумевает организацию непрерывного контроля и мониторингарисков, и осуществление значительных затрат на данные процессы.Субъект управления должен опережать рисковые события, которыемогут повлиять на результат девелоперского проекта.Адаптивный подход основан на принципе адаптации к внешнейсреде девелоперского проекта. Субъект управления реагирует наизменение внешних условий, в этом случае возможно предотвращениелишь части возможных потерь.Пассивный подход не предполагает активных действий попредотвращению потерь со стороны субъекта управления. Управляющиевоздействия при этом подходе запаздывают. Цель консервативногоуправления – нейтрализовать влияние рискового события на дальнейшиепроцессы девелоперского проекта.
При этом затраты на процессыуправления рисками минимальны, однако возможные потери могут бытьзначительны.Следует отметить тесную связь между применяемым подходом куправлению и степенью управляемости риском. Так, к неуправляемым рискамприменять активный подход не имеет смысл, скорее следует использоватьадаптивный подход – в виде реакции на вновь поступающую информацию онеуправляемых рисках.54Далее рассмотрим этапы системы управления инвестиционнымирисками. Проведенный анализ литературных источников показал, что однимиз наиболее распространенных является подход, предложенный в Сводезнаний по управлению проектами PMI, США, согласно которому выделяютпять этапов, составляющих систему управления рисками:Система управления рисками состоит из следующих этапов:1) планирование управления рисками;2) анализ и оценка рисков:2.1) идентификация рисков;2.2) качественный анализ рисков;2.3) количественный анализ рисков;3) разработка стратегий и применение методов управления рисками;4) мониторинг и контроль рисков;5) разработка мероприятий по совершенствованию системы управлениярисками [111].Отметим, что все процедуры управления рисками взаимосвязаны другс другом, и каждая из них выполняется, по крайней мере, один раз в каждомдевелоперском проекте.Дляпониманиясвязипроцессадевелопментаиуправленияинвестиционными рисками, нам представляется необходимым соотнести фазыжизненного цикла и этапы системы управления рисками.Таким образом, таблица 1.8 наглядно показывает взаимосвязь фазжизненного цикла и стадий управления рисками девелоперского проекта, чтопозволяет разработать концептуальную стратегию риск – менеджментапроекта.55Таблица 1.8 – Соотнесение фаз жизненного цикла девелоперскогопроекта и этапов системы управления рискамиИсточник: Лукасевич, И.
Я. Финансовый менеджмент: Учебник. 3-е изд./И.Я. Лукасевич — М.: Эксмо, 2011 [80].56Самым важным этапом системы управления рисками является второйэтап – анализ рисков, включающий в себя идентификацию рисков, ихкачественный и количественный анализ и оценку. Именно от качествапроведения данного этапа зависит дальнейшее качество разработки стратегииуправления рисками девелоперского проекта.
Поэтому нам представляетсянеобходимым подробнее рассмотреть этап анализа рисков. С идентификациирисков начинается этап анализа рисков. Именно в процессе идентификациипроисходит выявление рисков и их источников. Идентификация проектныхрисков проводится уже на стадии разработки концепции девелоперскогопроекта, исходной информацией для этого служат открытые источникиинформации; документация текущего проекта; архивы предыдущих проектов;иерархическая структура ресурсов.Идентификация рисков девелоперских проектов является ключевымэтапом во всей системе управления рисками, поэтому подробнее рассмотримподходы к идентификации рисков, встречающиеся у российских и зарубежныхисследователей.Пейзер Р.Б.
в своей работе, посвященной теме идентификации рисков,выделяет основные фазы девелопмента и приводит типичные риски,вероятность проявления которых велика практически во всех инвестиционныхстроительных проектах, изложенные в таблице 1.9 [167].Таблица 1.9 дает общее представление об источниках рисков вдевелопменте, позволяя упростить процесс идентификации рисков. Именноэти риски и следует, по мнению Пейзера Р.Б., идентифицировать и оцениватьна начальном этапе анализа рисков.57Таблица 1.9 – Идентификация рисков девелоперского проекта№п/пНаименование этападевелопмента1Приобретение земли2345678Процессправовогорегулирования,получениеразрешительнойдокументацииВыборпродукта,рыночнаяиэкономическаяцелесообразностьПроект,планированиеучастка,проектныеработы, строительствоФинансирование проектаВозможные рискиЦена покупки участка;Качество участка (учет полезной площади, наличиеинженерных сетей, неподходящая для строительствапочва, проч.)Юридические и политические ограничения участка(зонирование, природоохранные зоны, проч.)Местный политический климатСкорость получения документацииКонкурентыЕмкость рынкаРыночная ситуация в странеПотребители строительной продукцииКонтрактные отношения между участниками процессаСтепень гибкости проектных решенийКвалификация субподрядчиков и подрядчиковКредиторы, их количество и качествоДостаточность средств на незапланированные расходыДостаточность собственных средств при возникновениинепредвиденных обстоятельствСовместные предприятия Справедливость сделок между участниками проектаи товарищества(соотношение риск-доходность)Согласованность целей участников проектаЗаконодательство (в области налогов, собственности,строительства, проч.)Маркетинг/арендаКонъюнктуры рынкаПрозрачность договоров арендыРазработка адекватной системы мотивацииЭксплуатация,Анализ адекватности планируемого бюджета на данный этапуправление, техническоесодержание,обслуживаниеИсточник: составлено автором на основе данных Peiser, R.B.Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business/ R.B.
Peiser,A.B. Frej. – Second Edition. – Washington, O.C.: ULI – the Urban Land Institute,2003 [167].ГрейК.Ф.впроцессеидентификациирисковпредлагаетнеограничиваться конкретными участками проекта [39]. Для идентификациимакрорисков могут использоваться следующие вопросы:58Насколько квалификация ваших специалистов соответствуеттребованиям к выполнению данного проекта?По сравнению с большинством наших проектов, является листепень новизны данного проекта высокой, средней или низкой?Который из факторов данного проекта – затраты, время илифункциональное выполнение (качество), по вашему мнению, связан снаибольшим риском? Почему?После выявления макрорисков Грей К.Ф.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
