Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов (1142855), страница 7

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 7)

Формула расчета NPV выглядит следующим образом:( − ) = ∑=−+=∑∑(1 + )(1 + )(1 + )=0=1(1.4)=0где — денежный поток черезлет (); - денежный приток по проекту в момент времени t;COFt - денежный отток по проекту в момент времени t;i – ставка дисконта;IC – первоначальные инвестиции.В таблице 1.4 представлены факторы инвестиционного риска, влияющиена результативный показатель инвестиционной деятельности. Логичнопредположить,чторостденежныхпритоковнаходитсявпрямопропорциональной зависимости к NPV, в то время как рост денежных оттоков– в обратно пропорциональной зависимости к NPV.Таблица 1.4 – Риск – переменные NPV девелоперского проектаДенежные притоки ( )Спрос на недвижимостьЦена на недвижимостьСтоимость кредитных ресурсов (ипотека)Стоимость земельных участковДенежные оттоки (О )Себестоимость строительстваСтоимость коммерческих кредитовСтоимость земельных участковСроки реализации проектаИсточник: составлено автором.В результате была разработана таблица 1.5, отражающая факторы,влияющие на инвестиционную эффективность девелоперского проекта.Таблица 1.5 – Факторы, влияющие на инвестиционную эффективностьдевелоперского проектаФакторы, влияющие на объемпоступленийЦена товараСпрос на товарФакторы, влияющие на объем затратКомпоненты себестоимости товараВремя строительстваКачество товараВремя ввода в эксплуатациюИсточник: составлено автором.Прочие факторыСтавка дисконтаУровеньставкирефинансированияВалютный фактор43Таким образом, инвестиционный риск напрямую связан со сроками,стоимостью и качеством реализации девелоперского проекта.Проанализируемклассификациирисковдевелоперскихпроектов,приведенных в специализированной литературе по девелопменту.

Даннаяклассификация необходима для дальнейшего исследования, т.к. группировканеобходима для идентификации рисков, которая, в свою очередь, являетсяважным элементом системы риск - менеджмента.Грей К.Ф. классифицирует инвестиционные риски девелоперскихпроектов по следующим признакам:1) Макрориски и микрорискиМакрориски представляют собой наиболее общие риски – риски затрат,риски, связанные с выполнением графика работ, технические риски (связаны сфункциональным выполнением проекта).Микрориски – частные для конкретного проекта, выявляются припомощи структуры разбивки работ по этапам.2) По источникам возникновения: внешние и внутренниеВнешние риски – инфляция, рыночная ситуация, валютный курс,законодательство.Внутренние риски – возникающие внутри организации при реализациипроекта [39].Ример М.И. предлагает классификацию, представленную в таблице 1.6[109].

По нашему мнению, наиболее интересна классификация Римера М.И. попризнаку «по направлениям отражения рисков в расчетах эффективности». Всоответствиисданнымпризнаком,рискиклассифицируютсянапредотвращаемые в результате проведения ТЭО (технико-экономическихобоснований); предсказуемые (на которые сознательно идет инвестор дляобеспечения прироста капитала), непредсказуемые. Таким образом, общийриск девелоперского проекта может быть разложен на три отдельныхрисковых компонента – предсказуемо-избегаемое, предсказуемо – намеренно44– неизбегаемое и непредсказуемое слагаемые. Это очень важно учитывать впостроении стратегии управления инвестиционными рисками.Таблица 1.6 – Классификация инвестиционных рисков девелоперскогопроектаКлассификационный признакПо источникам возникновенияПо степени влияния на проектВ зависимости от характерапроявленияПо направлениям отражениярисков в расчетахэффективностиГруппыВнутренний рискВнешний риск:политические рискиэкологические рискисоциальные рискимакроэкономические рискинормативно-правовые рискиДопустимый рискКритический рискКатастрофический рискПредсказуемыериски–характеризуютсястатистическими закономерностямиНепредсказуемые риски – характеризуются полнойнеопределенностьюПредотвращаемые риски, связанные с процессомобоснования степени надежности технических иорганизационно-экономических систем проектаПредсказуемые риски, формирующие рисковую премиюпри обосновании нормы дохода инвестораНепредсказуемыериски,влияниекоторыхнаэффективность проекта может быть установлено лишьпри заданном инвестором сценарииИсточник: составлено автором на основании классификации Ример,М.И., Экономическая оценка инвестиций/ М.И.

Ример, А.Д. Касатов, Н.Н.Матиенко. – 5-е изд. перераб. и доп. – СПб.: Питер, 2014 [109].Васильев В.М., Панибратов Ю.П. в своей работе «Управление встроительстве», суть которой заключается в анализе современных тенденций втеории и практике управления строительством, также предлагают, в первуюочередь, классифицировать риски в зависимости от причин их возникновения– на внутренние и внешние риски.Внутреннийрисксвязансвнутреннимипроизводственно-хозяйственными и экономико-финансовыми обстоятельствами, а такжедействием на производственные процессы внешнеэкономической среды.45Внутренний риск – вероятность неэффективной деятельности девелопера.Минимизация внутренних рисков основана на повышении эффективностипроизводственного процесса, на разработке и осуществлении мер поснижению отрицательных последствий риска.Внешний риск связан с внешними факторами и влечет за собой, какправило, финансовые потери.

К внешним рискам относят: рыночный,инвестиционный, кредитный, валютный, налоговый, процентный, рискиупущенной выгоды и гарантированного выигрыша и пр. Внешние рискипрогнозируются на предынвестиционной стадии девелоперского проектапосредством сбора информации.Фланаган Р. в своей монографии «Risk Management and Construction»выделяет типичные риски, характерные для девелоперского проекта. риск нарушения сроков, предусмотренных девелоперским проектом; риски качества при выполнении строительно-монтажных работ –нарушение технологического процесса, строительных норм и правил, проч. риски общей стоимости проекта.Также риски строительства Фланаган Р. классифицирует на:1) Динамичные и статичные – динамичные риски предполагают каквероятность потери, так и дополнительного получения прибыли.Статичные риски предполагают лишь вероятность потери, ихстараются предотвратить.2) Управляемыевнутрисамимдевелопером,внешнеуправляемые(законодательством) и неуправляемые (погодные условия) [160].Классификация Фланагана Р., с одной стороны, справедливо отражаетсаму суть рисков девелопмента как события, ведущего к изменению целейпроекта – сроков, стоимости и качества, с другой стороны, указывает на то,что девелопер часто не может управлять всеми проектными рисками.Дитхем Г.

подразделяет проектные риски на следующие элементы: качество планирования;46 выполнение работ; время, соблюдение сроков; гарантия на выполненные работы; качество; финансирование; движение денежных потоков; использование [48].Побольшомуклассификацию,счету,классификацияпредложеннуюР.ДитхемаФланаганом,Г.нескольконапоминаетрасширяяпоследнюю на такие рисковые факторы проекта, как качество планирования,финансирование, движение денежных потоков.Еще одна возможная классификация проектных рисков в девелопментепредложена Волковым И., Грачевой М. в работе «Проектный анализ.Продвинутый курс», где риски предлагается делить на две группы – группу Аи группу Б: А — до завершения строительства; Б — после завершениястроительного процесса.Проявление рисков группы А влекут за собой материальный ущербстроительству, увеличивая стоимость реализации проекта.

Причины рисковгруппы А: срывы сроков в строительстве, невыполнение обязательствпоставщиками и подрядчиками, задержки в строительстве по погоднымусловиям.Наиболее типичными рисками группы Б являются риски качествастроительной продукции; реализации готовой продукции; менеджмента; типа“форс-мажор”; физический ущерб [110].В таблице 1.7 представлена обобщенные автором классификацииприменительно к девелоперским проектам.47Таблица 1.7 – Классификация инвестиционных рисков девелоперскихпроектовПоказатели проектаСрокиСтоимостьКачествоУправляемые рискитемпстроительстваобъекта;сдача объекта;выбормоментаначала реализации проекта;контрольсроковвыполнения проектавыборземельногоучастка;концепция проекта;выборсегментоврынка;выбор подрядчиковНеуправляемые рискисогласованиягосорганах;получениетехнических условий;погодные условиявплатежеспособныйспрос;макроэкономическаяситуация в стране;обременения проекта;существующиекоммуникации;планразвитияблизлежащих территорийвыбор подрядчиков;точность техническихзаданий;технологиистроительства;качество выполненияпроектных работ.Источник: составлено автором.В таблице 1.7 выделены наиболее значимые показатели девелоперскогопроекта и виды рисков девелоперских проектов.Отметим, что классификация рисков по признаку управляемостипозволяет девелоперу проанализировать свой инвестиционный потенциал.Управляемые риски связаны с внутренним наполнением девелоперскогопроекта, в то время как неуправляемые риски являются внешними и способныразрешиться только после поступления дополнительной информации.Проведенный анализ отечественной и зарубежной литературы позволилсделать следующие выводы.

Ни в одной из существующих работ поисследованию сущности риска концепция риска не представлена с научнойточки зрения, в которой с позиции теории вероятности нашло бы отражениевлияние рисковых событий на процесс принятия инвестиционным решенийпри реализации девелоперских проектов.48Помимо этого, в большинстве работ по финансовым рискам в проектах:не исследована связь риска и строительного процесса в период-реализации девелоперского проекта;-недостаточно использован экономико-математический аппарат;-в методиках по снижению степени воздействия риска не отраженароль качественного и количественно анализа риска в качестве инструментапринятия управленческого решения.Девелопер в качестве хозяйствующего субъекта на рынке недвижимостистроит свое поведение, основываясь на реализуемом на свой страх и рискбизнес–проекте,учитывающемкакпотенциальныевозможностипредприятия, так и реалии внешней среды.Экономические категории «неопределенность» и «риск» тесно связанымежду собой, однако данные понятия нетождественны и различаются постепениинформативности.Неопределенностьситуациивыражаетсявневозможности в полном отсутствии информативности.

Ситуация риска — эторазновидность информативности, когда наступление событий вероятно иможет быть определено.Проведенный анализ литературы показал, что в настоящее время несуществует единого мнения относительно определения термина «риск». Нанаш взгляд, наиболее точными являются определения риска, оценивающие какего положительные (возможность получения дополнительной прибыли,выгоды), так и отрицательные (вероятность потерь, убытков, ущерба)стороны.Инвестиционныйрисквлияетнарезультативныйпоказательэффективности деятельности девелопера – на чистую приведенную стоимостьпроекта (NPV).

Инвестиционный риск – возможность того, что реальныйбудущий доход будет отличаться от ожидаемого будущего дохода.Изучив отечественную и зарубежную литературу, мы пришли к выводу,что ни в одной из существующих работ по исследованию проектных рисков49концепция риска не представлена с научной точки зрения, где с позициитеории вероятности нашло бы отражение влияние рисковых событий напроцесс принятия инвестиционным решений при реализации девелоперскихпроектов.Проведенный анализ также показал, что проблема выявления, анализа иуправлениярискамиприпринятиирешенияобинвестированиивдевелоперские проекты, является в настоящее время чрезвычайно актуальной,но недостаточно изученной применительно к российской практике реализациидевелоперских проектов.50Управление инвестиционными рисками девелоперскихпроектов1.3В девелопменте для всех участников инвестиционно – строительногопроцесса в настоящее время решающим является вопрос о рисках.Неопределенность будущего превращает девелоперский проект в «черныйящик»,когдаокончательныйрезультатнепредсказуем,несмотрянавложенные ресурсы и усилия лица, принимающего решения [26].

Характеристики

Список файлов диссертации