Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов (1142855), страница 3
Текст из файла (страница 3)
Генеральный подрядчик по согласованию сзаказчиком может привлекать на условиях субподряда к выполнениюотдельных видов работ или строительства отдельных объектов илисооружений субподрядные строительные, монтажные специализированныеорганизации. Ответственность за качество и сроки выполнения работсубподряднымиорганизациямипередзаказчикомнесетгенеральныйподрядчик.Проектировщик(генеральныйпроектировщик)—проектнаяилипроектно-изыскательская научно-исследовательская фирма, осуществляющаяпо договору или контракту с заказчиком разработку проекта объектастроительства [2].Наглядно схема взаимодействия прямых и косвенных субъектовинвестиционно – строительной деятельности представлена на рисунке 1.1.16Органы государственногоуправления, территориальногоуправления, местного управленияСубъекты инвестиционно строительной деятельностиИнвесторы;Застройщики;Заказчики;Подрядчики;Проектно-изыскательскиеорганизации;Поставщикистроительныхматериалов и конструкцийОбщественные организацииСаморегулируемые организацииПотребителистроительнойпродукции:физические июридическиелицаОбъектырыночныхотношенийвинвестиционностроительнойдеятельности:Строительная продукция –объектынедвижимости(здания,сооружения),капитал, рабочая сила,информацияОрганизации рыночной инфраструктуры:Кредитные и банковские учреждения, страховые компании, риелторские, инжиниринговые,консалтинговые, оценочные, юридические организации, проч.Источник: Феликсов, А.В.
Методы оценки риска в инвестиционностроительной деятельности: дис. … канд. эк. наук: 08.00.05/ ФеликсовАлексей Владимирович. – СПб., 2005 [131].Рисунок 1.1 – Схема взаимодействий субъектов инвестиционно строительной деятельностиНа современном этапе развития инвестиционно – строительнойдеятельности в России распространена практика совмещения несколькихфункций активных участников инвестиционно - строительной деятельности влице одной организации.Именно объединение функций активных субъектов инвестиционно –строительного процесса и привело к образованию нового субъекта отрасли –девелопера.
Впервые термин «девелопмент» начал употребляться в России вначале 21 века. Услуги компаний-консультантов в области управления17недвижимостью становятся востребованными у крупных инвесторов ифинансовых групп. Заказчики становятся более требовательно относиться ккачеству строительных проектов.
В частности, в Москве начинаютреализовываться качественные коммерческие и жилые проекты. Однако вмассовом сознании отсутствует понимание термина «девелопмент» и егороли в инвестиционно-строительном процессе.В объединении нескольких активных функций инвестиционно –строительного процесса в лице одного субъекта, с одной стороны, есть рядположительных сторон:полнаяответственностьзарезультатыинвестиционнойдеятельности;возможность влиять на результаты реализации проекта на всехэтапах его осуществления;формирование устойчивых деловых связей на всех этапахреализации проекта;снижение себестоимости проекта, и как следствие увеличениефинансовых результатов;улучшение потребительских характеристик объекта, следствиемчего является увеличение рыночной стоимости объекта.С другойстороны, отрицательным моментом подобногородасовмещения функций является рост инвестиционных рисков, так каквозможности переложить последствия непредвиденных событий на другихучастников при совмещении функций просто нет.Взарубежныхстранахдевелопменткакспособорганизацииинвестиционно – строительного процесса изучают на протяжении ста лет.
С1936годавСШАсуществуетинститутгородскихземель(ULI),представляющий собой некоммерческое исследовательское учреждение,которое насчитывает 17 тысяч членов и партнеров в 60 странах мира внастоящее время.18В России темой девелопмента исследователи занимаются с концадвадцатого века, т.е. всего около двадцати лет. Поэтому многие проблемыосуществления девелопмента в российских условиях не нашли должногоотражения в работах отечественных специалистов. Наиболее известнымиисследователями проблем девелопмента в России являются Федотова М.А.,Грязнова А.Г., Асаул А.Н., Лившиц В.Н., Липсиц И.В., Коссов В.В.,Максимов С.Н., Мазур И.И., Шапиро В.Д., Дюкова О.М., Пасяда Н.И.,Васильев В.М., Панибратов Ю.П., др.Обратимся к определению термина «девелопмент». Сам термин«девелопмент» происходит от англ.
«development» и переводится какразвитие. В настоящее время среди ученых и практиков нет единого мненияотносительно трактовки термина «девелопмент».Федотова М.А. определяет «девелопмент»: в широком смысле как деятельность, предусматривающуюкачественныеизменениявобъектеиобеспечивающуюповышение его стоимости; в узком смысле (девелопмент недвижимости) как методорганизацииинвестиционногопроцесса,подразумевающийорганизацию финансирования и осуществления проекта поразвитию недвижимости в заданные сроки и в пределахсоответствующихограниченийсцельюизвлечениякоммерческой выгоды [130].Ряд исследователей в области проектного управления, таких какАсаулА.Н.,БагиевГ.Л.,понимаютподдевелопментомпредпринимательскую деятельность, связанную с организацией системыразвития объекта недвижимости, состоящей из развития территорий(землеустройства) и развития самого объекта недвижимости [14, 50].Сафонов Д.Р.
в своей диссертации, посвященной перспективамразвития девелопмента в России, предлагает следующее определение:«девелопмент – направление предпринимательства по программно-целевому19управлению развитием недвижимости на основе систем обеспеченияинвесторов необходимым набором инженерно-консалтинговых услуг» [115].По мнению Максимова С.Н., идеолога девелопмента в России иисполнительного директора Ассоциации домостроителей Санкт-Петербурга,понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения:во-первых, девелопмент – это такие качественные материальныепреобразованияпревращениевегообъектевдругой,недвижимости,которыеновыйобладающийобъект,обеспечиваютрыночнойстоимостью большей, чем стоимость исходного объекта;во-вторых, девелопмент – это и профессиональная деятельность,направленная на развитие объекта недвижимости [85].Коростелев С.П.
отмечает, что девелопмент – особый вид бизнеса,охватывающий различные виды бизнеса – от покупки свободных земельныхучастковдореконструкцииистроительстваразличныхобъектовнедвижимости [67].Также отметим, что среди исследователей нет единого мнения оразличиях понятий «девелопмента» и «управления недвижимостью».Так, эксперт в области девелопмента коммерческой недвижимостиФедотова М.А. объединяет эти два понятия, т.е. девелопмент недвижимостипредставляет собой качественное преобразование объекта недвижимости,обеспечивающее возрастание его стоимости, а также профессиональнуюдеятельность по управлению недвижимостью [130].Асаул А.Н.
же напротив – разделяет девелопмент и управленческуюдеятельность в сфере недвижимости: «управление недвижимостью —осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений(поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом,создание условий для пользователей (арендаторов), определение условийсдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболееэффективного использования недвижимости в интересах собственника» [13].20«Стандартыпрофессиональнойнедвижимостью», принятые Национальнойпрактикиуправляющихассоциациейуправляющихнедвижимостью России, определяют управление недвижимостью какдеятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферыдеятельностинанедвижимости:определенномзамысел;этапеанализ,жизненногоциклапроектирование;объектавозведение(строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда ипр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт;капитальныйремонт,модернизация,реконструкцияиреставрация;изменение функционального назначения; утилизация [121].На наш взгляд, девелопмент является составной частью процессауправления недвижимостью, которое включает в себя еще и дальнейшуюэксплуатацию готового объекта девелопмента.Исходяизпроведенногоанализалитературы,вопределении«девелопмент» необходимо отразить следующие важные признаки:1) осуществление предпринимательской деятельности,2) основная цель деятельности – извлечение коммерческой выгоды;3) организация финансирования девелоперского проекта;4) количественныеикачественныеизменениявобъектенедвижимости;5) реализация проекта в соответствии с определенным планомдействий – проектом.Такимобразом,предпринимательскаякоммерческойвыгодывнашейдеятельность,посредствомтрактовке,девелопментнаправленнаяувеличенияна–извлечениестоимостиобъектанедвижимости, подразумевающая под собой организацию финансирования иосуществление действий по развитию объекта недвижимости в соответствиисопределеннымпланом.Данноеопределениеотражаетсущностьдевелопмента – взаимное присутствие двух процессов: инвестирование,осуществление практических действий по развитию объекта недвижимости.21Объектом девелоперской деятельности является объект недвижимости,а субъектом выступает девелопер.Девелопер — субъект, осуществляющий девелоперскую деятельность ивыступающий в качестве: инициатора и автора идеи проекта; инвестора – то есть определяет потребность в инвестиционныхресурсах и источники финансирования проекта; покупателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта; нанимателя генподрядчика; управляющего недвижимостью; предпринимателя.Таким образом, девелопер совмещает в себе функции инвестора,заказчика, застройщика, надзорной организации, контролирующей ход ипроизводство работ, а иногда и функции эксплуатирующей организации.Далеерассмотримклассификациюдевелоперовнедвижимости.Таблица 1.1 является результатом авторского обобщения классификаций,представленных в специализированной литературе [14,167].
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
