Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов (1142855), страница 4

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 4)

На основаниитаблицы 1.1 можно сделать вывод о существующем многообразии признаковклассификации девелоперов.Большинство классификаций связаны с объектом недвижимости (поего функциональному назначению, первичности, классу, местоположению),что позволяет отразить все многообразие объектов девелопмента.Прокомментируемклассификацию,несвязаннуюсобъектомдевелопмента – классификацию по наличию у девелопера инвестиционнойфункции.22Таблица 1.1 - Классификация девелоперов недвижимостиКлассификационный признак1Функциональный тип недвижимостиСуществование объектанедвижимостиНаличие инвестиционной функцииКласс объекта жилой недвижимостиКласс объекта офиснойнедвижимости (в зависимости оттипа здания и его местоположения)МестоположениеВиды девелоперов недвижимости2девелоперы жилой недвижимостидевелоперы земельных участков (ленд–девелоперы (англ.

land – земля)девелоперы коммерческой недвижимости: девелоперы офисной недвижимости; девелоперы торговой недвижимости; девелоперы рекреационной недвижимости; девелоперы складской недвижимости; девелоперы производственнойнедвижимости; девелоперы гостиничной недвижимости.девелоперы первичной недвижимостидевелоперы вторичной недвижимостиfee development (без инвестиционнойфункции) – чистые девелоперыspeculative development (с наличием удевелопераинвестиционнойфункции)–девелоперы – инвесторысмешанные девелоперы (их инвестициисоставляют порядка 10% стоимости проекта)девелоперы элитной жилой недвижимостидевелоперы жилой недвижимости бизнесклассадевелоперы жилой недвижимости экономклассадевелоперы бизнес - центров класса А;девелоперы бизнес - центров класса В;девелоперы бизнес - центров класса С;девелоперы бизнес - центров класса D.девелоперы загородной недвижимости;девелоперы городской недвижимости.Источник: составлено автором на основе классификаций, предложенных в:Асаул, А.Н.

Экономика недвижимости. Учебник для вузов/ А.Н. Асаул. – 2-е изд.,перераб. и доп. – СПб.: Питер, 2007 [14], Дюкова, О.М. Управление развитиемнедвижимости: учебное пособие/ О.М. Дюкова, Н.И. Пасяда. – СПб.: Изд-воСПбГУЭФ, 2009 [50], Мазур, И.И. Девелопмент недвижимости. Справочник дляпрофессионалов/ И.И. Мазур, В.Д. Шапиро. – М.: Омега-Л, 2009 [82], Peiser, R.B.Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business/ R.B. Peiser,A.B.

Frej. – Second Edition. – Washington, O.C.: ULI – the Urban Land Institute, 2003[167].23Специалисты по управлению недвижимостью выделяют две схемыосуществления девелоперской деятельности:1)feedevelopment(fee–англ.гонорар)-«девелопербезинвестиционной функции», т.е. девелопер не несет финансовые риски иработает за гонорар. Таким образом, девелопер и инвестор не выступают ведином лице. Инвестор привлекает девелопера, например, для строительствана определенном инвестором земельном участке здания «под ключ» [50];2) speculative development (speculative - англ. спекулятивный) –«девелопер с инвестиционной функцией».

Девелопер выступает какинвестор, заказчик и застройщик в одном лице. В отличие от первоговарианта девелопмента без инвестиционной функции, в данном случаедевелопер формирует финансовую схему реализации проекта, вкладываязначительный объем собственных средств [50];3) смешанный тип девелопмента – когда девелопер инвестирует впроект небольшой объем денежных средств, как правило, порядка 10 %.Таким образом, девелопер минимизирует риски инвестирования, при этомполностью курируя финансово – производственную часть проекта [82].Наибольшей доходности среди представленных типов достигаетдевелопер с инвестиционной функцией. Это можно объяснить высокимифинансовыми рисками, принимаемыми на себя девелопером.

Именнопоэтому девелопмент с инвестиционной функцией является наиболеесложнымизвсехвозможныхвариантовдевелопмента.Сложностьзаключается в совмещении риелторских, строительных и архитектурныхфункций, а также необходимости осуществления финансовых операций попостроению финансовой схемы реализации проекта с привлечениеминвестиций, кредитных банковских ресурсов и авансовых платежей отбудущих потребителей.На наш взгляд, в настоящее время в России представлен, в основном,девелопмент с инвестиционной функцией.

Это, во-первых, объясняетсяотсутствием профессионального рынка девелоперских услуг, недоверием к24строительным компаниям, во-вторых, большей доходностью при наличиипрактически тех же рисков, что и при использовании схемы «девелопер безинвестиционнойфункции»ввидупервойпричины,и,в-третьих,неразвитостью финансового рынка. За рубежом объем рынка девелопментабез инвестиционной функции, по оценкам экспертов, достигает 60-70%, но вРоссии подавляющее число компаний предпочитают идти по путидевелопмента с инвестиционной функцией или смешанного девелопмента[44].Поэтомувдальнейшембудемопиратьсянанаиболеераспространенную в России схему – объединение в одном лице основногоинвестора, заказчика и застройщика – девелопмента с инвестиционнойфункцией.АктивноенаправлениистановлениеразличныхдевелопментатиповвРоссиинедвижимости,происходитвключаявжилую,коммерческую, земельные активы.

Однако отметим, что наиболее важнымвидом девелопмента является девелопмент земли, земельных участков илиленд-девелопмент. Именно такой вид деятельности для инвестиционно –строительных компаний служит стартом всех процессов управленияинвестиционными проектами недвижимости.По стратегиям ведения девелоперского бизнеса различают: стоимостно – ориентированную стратегию – при которойприоритетом для девелопера является максимальная стоимость иликвидность объекта недвижимости; доходно – ориентированную стратегию – главным фактором длядевелопера является доходность объекта недвижимости во времяего эксплуатации.Стоимостно – ориентированная стратегия применяется у девелоперов,которые не стремятся довести проект до окончания строительства, астремятся его реализовать после начальных этапов подготовки земельногоучастка к строительству.

В России наиболее распространена стратегия25доходно – ориентированного девелопмента, при которой предполагаетсяполныйциклреализациииосновнойцельюслужитполучениемаксимального дохода от построенного объекта недвижимости.Для достижения цели девелопмента чаще всего используется проектнаяформа организации деятельности – девелоперский проект.В настоящее время термин «проект» не определен однозначно средиисследователей,поэтомурассмотримнаиболеераспространенныеопределения.В российской практике до недавнего времени термин «проект» являлсяскорее техническим и обозначал совокупность документации по созданиюкаких-либо строительных объектов.

В западной практике для обозначенияэтого процесса применяется термин «design» (дизайн), а понятие «project»(проект) толкуется более широко. Само слово «проект», вероятно,происходит от латинского «iacere», что в переводе означает «продвигать чтото вперед, заранее».ВПриложенииАпредставленынесколькообщепризнанныхтолкований термина «проект». На наш взгляд, более правильно определятьпроект как совокупность задач или мероприятий, связанных с достижениемзапланированной цели.Далее сформулируем определение «девелоперский проект».Девелоперскийпроект–этопроцесс,представляющийсобойсовокупность задач и мероприятий по развитию объекта недвижимостизаданного качества, осуществляемый в рамках плана в условиях ограниченияресурсов, сроков и стоимости, с целью получения прибыли или иногоположительного эффекта.

В качестве положительного эффекта можетвыступатьповышениепроизводств,эффективностирасширениепроизводства, создание новыхпроизводства,удовлетворениетребованийгосударственных органов, социальных потребностей населения, проч.26Определениедевелоперскогопроекта,предложенноеавтором,отражает сущность проектного процесса в контексте девелоперскойдеятельности.Девелоперский проект является инвестиционным проектом, однако некаждый инвестиционный проект, подразумевающий под собой развитиеобъектанедвижимости,являетсядевелоперским.Выявлено,чтозаключительным этапом реализации девелоперского проекта могут бытьследующиеоперациисобъектомнедвижимости:переходправасобственности к третьему лицу (продажа объекта); сдача в аренду. В этом изаключается основное отличие девелоперского проекта от инвестиционногопроекта.После анализа понятийного аппарата девелоперской деятельности,необходиморассмотретьопределяющиеегоосновныеструктуру.элементыБольшинство(этапы)девелопмента,экспертоввобластидевелопмента придерживаются следующей структуры:1).

Предынвестиционный этап:- зарождение инвестиционной идеи;- разработка идеи;- разработка обоснования инвестиций;- организация финансирования;- разработка технико-экономического обоснования проекта (ТЭО);- формирование команды проекта.2). Инвестиционный этап:- приобретение юридических прав на объект недвижимости;- проектные работы;- подготовка к строительству;- строительно-монтажные работы;- сдача-приемка в эксплуатацию.3). Операционный этап:- эксплуатация объекта;27- продажа объекта [39, 48, 56].Некоторые исследователи разделяют инвестиционную фазу на стадиипроектирования и строительства, что проиллюстрировано в таблице 1.2.Таблица 1.2 – Стадии развития девелоперского проектаСтадияПредынвестиционнаястадияСтадия проектированияСтадия строительстваСтадия эксплуатации/реализацииОсновные элементы стадии1.Анализ рынка недвижимости2.Подбор объекта недвижимости3.Формирование стратегии проекта4.Инвестиционный анализ5.Оформление исходно-разрешительной документации6.Привлечение кредитных и инвестиционных средств1.Разработка финансовой схемы2.Формирование архитектурно-инженерной группы3.Привлечение для консультаций брокера, который будетреализовывать площади4.Руководство проектированием5.Проведение тендера на строительные работы1.Координация ведения строительных работ (поставкаматериалов, инженерных работ)2.Контроль качества строительства и сметных расходов1.Маркетинг, реализация площадей2.Управление объектом недвижимости и/или контроль заэксплуатацией здания и работой инженерных систем послеокончания строительстваИсточник: составлено автором на основе стадий проекта в Мазур, И.И.Девелопмент недвижимости.

Справочник для профессионалов/ И.И. Мазур,В.Д. Шапиро. – М.: Елима; Омега-Л, 2009 [82].Большинство исследователей отмечают, что в девелопменте важнуюроль играет именно предынвестиционный этап реализации проекта. Если вклассическом понимании управления у заказчика уже существует концепцияпроекта, то в случае девелоперского проекта заказчик предоставляетдевелоперу свободу выбора объекта с целью максимизации будущихприбылей и минимизации затрат.Девелоперы в США реализуют шесть этапов: проводят анализ экономической целесообразности проекта иприобретение земли под застройку; осуществляют проектирование;28 разрабатывают финансовую схему; строят объект; продают и сдают в аренду; осуществляют эксплуатацию и управление [167].Следует отметить логичность данной схемы – девелопмент начинаетсяс приобретения инвестиционной недвижимости и заканчивается ее продажейв улучшенном состоянии с большей стоимостью.Отметим, что все этапы девелопмента находятся в неразрывной связи ивзаимодействии друг с другом.

Характеристики

Список файлов диссертации