Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов (1142855), страница 10
Текст из файла (страница 10)
Цель диверсификации – снизить степень риска ивозможные потери доходов. Теория надежности подтверждает, что сувеличением количества параллельных звеньев в системе вероятность отказа вней снижается пропорционально количеству таких звеньев. Поэтомураспределение рисков между участниками повышает надежность достижениярезультата.Рассмотрим пример, приведенный в работе Фланагана Р. и Нормана Д.«Risk-management And Construction». При строительстве коммерческихобъектов недвижимости и строительстве жилой недвижимости используютсяодни и те же материалы.
С одной стороны, жилье является болеетрадиционным объектом, может осуществляться в небольшом масштабе,тендеры, как правило, более конкурентоспособны и административныебарьеры менее высоки. С другой стороны, строительство коммерческойнедвижимости обладает большим риском, т.к. технологически данный видстроительства более сложен, не все подрядчики способны на реализациютаких проектов, данный рынок менее конкурентоспособен, административныебарьеры более высоки.
Эти два типа строительства не коррелированы друг сдругом, таким образом, риск девелопера, который одновременно реализуетстроительство жилья и коммерческой недвижимости, диверсифицируется.Применение финансовых инструментов (хеджирование) – метод,основанный на переносе риска изменения цены с одного лица (хеджера) надругое (спекулянта). Контракт, лежащий в основе отношений хеджера испекулянта, называется хедж. Хеджер тем самым ограждает себя отвозможных негативных изменений цен, при этом лишая себя и возможностивоспользоваться благоприятной конъюнктурой рынка.68Методреальныхопционов–метод,заключающийсяввозможности субъекта управления принятия гибких решений в условияхнеопределенности и изменчивости внешней среды. Метод реализуетсяпосредствомвстраиваниявдевелоперскийпроектмноговариантныхсценариев развития и способов реагирования на них. Данный метод ввиду егоперспективности будет отдельно рассмотрен в главе 2 диссертационнойработы.Проанализируем проблемы и перспективы использования статичных идинамическихметодовуправленияинвестиционнымирискамивдевелоперских проектах.Основной проблемой статичных методов управления рисками являетсяучет только неблагоприятных последствий неуправляемых рисковых событий– угроз, в то время как динамические методы управления рисками направленыне только на негативные, но и на возможные позитивные последствиярисковых событий для исхода девелоперского проекта.
В частности, методреальных опционов повышает адаптивность девелоперского проекта кусловиям внешней среды.В связи с этим, использование динамических методов управленияфинансовыми рисками способно принести более эффективные результаты.Однако применение в рамках девелоперского проекта такого динамическогометода,какфинансовыххеджированиерынковизатрудненоболеевактуальноРоссиидляиз-занеразвитостипроектов,реализуемыхиностранными девелоперами, хотя с учетом современных тенденций значениехеджирования в ближайшем будущем существенно возрастет.Статичные инструменты риск - менеджмента, как уже отмечалось,зачастую основаны на первоначальной информации и к ним девелоперы, какправило, обращаются единовременно.
Цель применения статичных методов –полностью избежать воздействия того или иного негативного фактора.Например, страхование на случай стихийных бедствий, порчи оборудования и69т.п. может осуществляться на самой ранней стадии проекта. Действиедоговора страхования продолжительно с возможными пролонгациями, аусловия договора практически не корректируются.По мнению автора, наиболее перспективным динамическим методомуправления рисками, учитывающим как угрозы, так и возможности рисковыхсобытий, является метод реальных опционов, который будет анализироватьсяв исследовании в дальнейшем.После разработки мероприятий, направленных на снижение рисков,следует осуществить мониторинг рисков и оценить эффективность мер поуправлению рисками.
Оценку эффективности методов снижения рисковпроводят в соответствии со следующим алгоритмом, представленным нарисунке 1.10.Источник: составлено автором.Рисунок 1.10 – Определение эффективности методов снижения рисковСтоит отметить, что схема, представленная на рисунке 1.10, повторяетсянесколько раз для следующих по важности рисков.На наш взгляд, эффективность корректирующих мероприятий поуправлению инвестиционными рисками следует определять по следующейформуле:70Эффект = корректир − без корректир − З корректир(1.5)где Эффект - эффективность корректирующих действий, направленныхна управление инвестиционными рисками девелоперского проекта;корректир - чистая приведенная стоимость девелоперского проектас корректирующими действиями;без корректир - чистая приведенная стоимость девелоперскогопроекта в базовом варианте реализации;З корректир - затраты на осуществление корректирующих действий.Прокомментируем формулу (1.5).
Эффект определяется логически какразница между NPV с использованием корректирующих действий и NPVбазового варианта за вычетом расходов на осуществление корректирующихдействий.Управлениеинвестиционнымрискомявляетсячастьюобщегоуправления девелоперским проектом. То или иное состояние внешней средывызывается определенными причинами – факторами риска.
Фактор риска –причины, обеспечивающие возможность разных состояний среды и, какследствие, недетерминированность последствий принимаемых решений.Уровень риска – оценка возможных последствий рассматриваемых решений,мера риска – количественное выражение уровня риска.Уровень инвестиционных рисков влияет на финансовые результатыдевелоперского проекта следующим образом:чем выше уровень инвестиционного риска, тем выше возможныеприбыль или убытки от реализации девелоперского проекта.Управление инвестиционными рисками – процесс принятия решений,связанный с разработкой и реализацией мероприятий, направленных напротиводействиенегативномувлияниюфакторовриска,такинаиспользование их позитивного влияния на конечный результат. Процессуправления девелопер должен осуществлять на всех фазах жизненного цикла71проекта с помощью мониторинга, контроля и необходимых корректирующихвоздействий.Так как целью девелоперского проекта является увеличение стоимостиобъекта недвижимости, присрабатывании неблагоприятныхфакторовменеджменту необходим инструмент для своевременной корректировкипараметров девелоперскогопроекта с возможностью воздействиянафинансовый результат.Качественное управление финансовыми рисками повышает шансыдевелопера достичь целей проекта при его реализации.Система управления рисками девелоперских проектов состоит из шестиэтапов – планирования системы, идентификации рисков, их оценки,выработки стратегий реагирования на риски, постоянного мониторинга рискови контроля.Идентификация рисков девелоперских проектов является ключевымэтапом во всей системе управления рисками.
Именно на этом этапепроисходит выявление рисков и их источников. После этапа идентификациинаиболее значимые с точки зрения девелопера риски оценивают сиспользованием качественных и количественных методов. Качественныеметоды в основном базируются на экспертной оценке, а количественные – натеории вероятности. Проведенный анализ количественных методов оценкирисков позволяет автору сделать вывод о существующих недостатках каждогоиз методов количественной оценки.После оценки наступает следующий этап управления рисками –разработкастратегийреагированиянариски.Анализтеоретическойлитературы, проведенный автором, показал, что эксперты в основномпредлагают реагировать только лишь на отрицательные для проектов риски,упуская из поля зрения управление возможностями, которые содержат в себебольшинство девелоперских проектов. Лишь руководство к своду знаний по72управлению проектами PMBOOK уточняет стратегии реагирования навозможности – усиление, использование, совместное использование.Было выделено две группы методов управления инвестиционнымирисками девелоперских проектов – динамические и статичные методы.
Кстатичным методам управления относят отказ от ненадежных партнеров,поискгарантов,страхование,самострахование(резервирование),лимитирование; динамическими методами являются применение финансовыхинструментов (хеджирование), диверсификация проектов, метод реальныхопционов.По нашему мнению, различия в содержании методов риск-менеджмента,относящихся к этим двум группам обусловлены различной природойуправляемыхрисков.Динамическиеметодыуправленияэффективныприменительно к внешним (неуправляемым) рискам. Девелоперский проектреализуется под воздействием внутренних и внешних факторов. Внутренниефакторы могут быть скорректированы непосредственно менеджерами проекта,в то время как внешние факторы часто являются неуправляемыми.
Внешниефакторы необходимо учитывать и подстраивать под них стратегиюреализации девелоперского проекта при помощи динамических методовуправления.Основной проблемой использования статичных методов управленияявляется учет только неблагоприятных последствий рисковых событий –угроз, в то время как динамические методы направлены не только нанегативные, но и на возможные позитивные последствия рисковых событийдля исхода девелоперского проекта. В связи с этим, использованиединамических методов управления финансовыми рисками способно принестиболее эффективные результаты.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
