Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов (1142855), страница 13

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 13)

Каждая из стадий имеет свой бюджет, аего расходование – оплата права на дальнейшее развитиеинвестиционного проекта.ПромышленныеИнвестиции в НИОКР – реальный опцион на те будущиеразработки и научные доходы, которые эти разработки могут за собой повлечь.исследованияНа тиражирование опытаОтражает стратегические возможности развития компании вбудущем; способность использовать опыт данногоинвестиционного проекта в последующем.87Продолжение таблицы 2.3Сложные опционыНа переключениеУвеличениедиверсификациипроекта)Комбинированные опционы-это опционы на опционы; пример – поэтапные инвестициив строительство – на каждом этапе проект можнопродолжить, вложив в него определенную сумму денег, илиже прекратить, реализовав по ликвидационной стоимости.На другую технологию; на другой регион; переход на иноймасштаб деятельности-охват проекта – число связанных с ним видов деятельности;(охват опционный характер выражается в возможности на какомлибо этапе проекта расширить направления деятельностиИсточник: составлено автором.На наш взгляд, в таблице 2.3 приведена наиболее полная классификацияреальныхопционовповидууправленческоговоздействиянапроект.Прокомментируем приведенную классификацию.

Все реальные опционы в общемможно разделить на три группы: аналоги финансовым колл - опционам,эквиваленты финансовым опционам – пут, комбинированные опционы. Понашему мнению, в контексте данного исследования наиболее целесообразноиспользовать классификацию по возможности, создаваемой реальным опционом.Далее остановимся подробнее на классификации по управленческомувоздействию менеджера и перспективах ее применения в девелоперских проектах.Для этого проанализируем каждый из видов реальных опционов этойклассификации на предмет целесообразности и возможности применения вдевелопменте в таблице 2.4.Есливнимательнопроанализироватьлюбойпроектдевелопментанедвижимости, становится очевидным, что в нем существуют многочисленныереальные опционы, такие как на сокращение проекта, на выход из проекта, нарасширение(развитие)проекта,наперепрофилированиепроекта,натиражирование, на временную приостановку проекта, на отсрочку начала проекта,на стадийность осуществления проекта, проч.88Таблица 2.4 – Возможности применения реальных опционов поуправленческому воздействию на девелоперский проектНаименование опциона/еготип1На сокращение/ПутНа выход из проекта/ПутНа расширение (развитие)проекта/КолНаперепрофилированиепроекта/КоллРезервнаявозможность/КоллБронирование/КоллНатиражированиеопыта/КоллНавременнуюприостановку проекта/ПутРадужный (rainbow)Реальныйопционнаотсрочкуначалапроекта/ПутРеальныйопционстадийностьосуществленияпроекта/ПутнаКомментарии3Вложения в недвижимость масштабны и сопряжены созначительными рисками, поэтому желательна возможностьсокращения объема при неудачных сценариях развитиясобытийВозможность интересна в первую очередь сторонниминвесторамдевелоперскихпроектов–способностьперепродать свою долю в инвестированииХотя емкость девелоперского проекта недвижимостиограниченаземельнымучастком,иногдавозможностроительство дополнительных объектов, так как значительныйпо площади земельный участок, как правило, сразу весь незастраиваютСпособность проекта к перепрофилированию объектовнедвижимости при изменении спроса на другую категориюнедвижимостиможетспособствоватьполучениюдополнительного положительного эффекта или сокращениюмасштаба потерьПриобретение свободных земель для осуществлениядевелопмента в дальнейшемМожноприменятьпризаключенииконтрактовсподрядчиками, поставщиками, фиксировать условия поставки иценыВозможностьраспространенияпредыдущегоопытадевелоперских проектов на текущий проект значительноувеличивает шансы на успехВозможность приостановить девелоперский проект донаступленияблагоприятнойконъюнктурыможетспособствовать повышению ценности девелоперского проектаВ девелоперском проекте существует большое количестворисков, что и объясняет наличие радужного опционапрактически в любом проектеДевелоперский проект начинается с принятия решения.Возможностьотсрочитьрешениедонаступленияблагоприятной конъюнктуры повышает ценность проекта вглазах инвестораОдним из базовых принципов девелопмента являетсястадийность,чтоспособствуетснижениюрисковдевелоперскогопроектаиприменяетсямногимипрофессионаламиИсточник: составлено автором.89Исследуем подробнее некоторые из перечисленных выше опционов,являющие с нашей точки зрения наиболее распространенными в большинстведевелоперских проектов:сокращение и выход из проекта, т.к.

девелоперская деятельностьсопряжена с высокими рисками, и встраивание данного опциона позволяетпредвидеть неблагоприятный исход и снизить масштабы потерь при реализациинегативного сценария;на стадийность осуществления проекта – строительство в несколькоочередей позволяет реагировать на поступающую информацию и использоватьположительные аспекты риска, используя опцион на расширение;на приостановку реализации проекта на стадиях проектирования,строительства или же перенесение сдачи в эксплуатацию/ аренду на болеепоздний срок;выбор наиболее благоприятного момента для девелопмента и продажистроительной продукции;на изменение классности объекта недвижимости, на его «перевод» изодной потребительской ниши в другую;на изменение типа недвижимости при изменении конъюнктурыспроса, например, диверсификация жилой недвижимости в коммерческуюнедвижимость, или наоборот.В данном контексте стоит выделить специфические виды реальныхопционов, характерные для девелопмента.

К ним относятся следующие реальныеопционы – на изменение типа недвижимости, на изменение классности объектанедвижимости, на стадийность осуществления проекта.Рассмотрим классификацию реальных опционов в зависимости от ихвлияния на риски. У большинства исследователей реальных опционов даннаяклассификация не выделена, лишь упомянута у Р. Брейли и С. Маерса в ихмонументальном труде «Принципы корпоративных финансов» [26].

Поэтомуотметим еще один тип классификации – деление реальных опционов на90уменьшающие негативные последствия (убытки) и увеличивающие позитивныевозможности (доходность) девелоперских проектов.Таблица 2.5 – Классификация реальных опционов в зависимости от ихвлияния на риски девелоперских проектовРеальные опционы, уменьшающиенегативные последствия рисковых событийНа сокращение проектаРеальные опционы, увеличивающиепозитивные возможности рисковыхсобытийНа перепрофилирование (диверсификацию)проектадосрочное На расширение/развитие проектаНавыходизпроекта/завершение проектаНа отсрочку начала проекта (выжидание)На временную приостановку проектаНа возможность наращивания бизнесаНа стадийность осуществления проектаИсточник: составлено автором на основе классификации Брейли, Р.Принципы корпоративных финансов/Р.

Брейли, С. Майерс. – М.: ЗАО «Олимпбизнес», 2009 [26].На наш взгляд, менеджеры проектов должны постоянно иметь в видуклассификацию, приведенную в таблице 2.5. Реальные опционы, увеличивающиеблагоприятные возможности, позволяют менеджерам увеличить NPV проектапосредствомследующихтрансформаций:перепрофилироватьобъектыдевелоперского проекта в зависимости от возросшего спроса на иной виднедвижимости,расширитьпроектпосредствомновыхинвестицийидополнительного строительства, осуществить следующую стадию девелоперскогопроекта (в случае строительства по очередям).Между тем, реальные опционы, уменьшающие негативные проявлениярисковых событий, позволяют свести к минимуму убытки в случае неудачиблагодаря следующим опционам – сокращению проекта, выходу из проекта,отсрочке начала проекта, временно приостановив проект.

Данная управленческаягибкость обладает ценностью для менеджеров, которая позволяет управлятьрисками, учитывая не только их отрицательный, но и положительный аспекты.Проекты, с легкостью поддающиеся приведенным выше манипуляциям, ценятсягораздо выше проектов, не обладающих подобной гибкостью.91Таким образом, опцион на расширение бизнеса увеличивает разбросвероятностных исходов, а стало быть, и риск инвестиций в девелоперский проект.И наоборот, опцион на выход из бизнеса сужает разброс вероятных исходов,уменьшая тем самым и риск инвестиций.Следует также отметить, что ценность управления рисками должна бытьвыражена количественно, поэтому в дальнейшем будут рассмотрены методы,позволяющие это осуществить.Проведенный нами анализ возможных классификационных групп реальныхопционов выделил следующие варианты классификации: в зависимости отбазового актива, в зависимости от стороны баланса, в зависимости от типанеопределенности, в зависимости от управленческих воздействий менеджера, взависимости от влияния на риски проекта.

По нашему мнению, наибольшийинтересврамкахпроводимогоисследованияпредставляютсобойдвеклассификации реальных опционов – по действиям менеджера и в зависимости отвлияния на риски проекта. По мнению автора, с точки зрения риск - менеджмента,важной является классификация, отражающая влияние реальных опционов нанегативную и позитивную сторону рисковых событий.922.3Применение метода реальных опционов в системе управленияинвестиционными рисками девелоперских проектовРеальныеопционыинвестиционнымиявляютсярисками,однимизучитывающимметодовтакиеуправлениякатегории,какнеопределенность и гибкость, и представляют собой управленческое воздействиена параметры девелоперского проекта.Нарисунке2.2приведенразработанныйциклриск-менеджментадевелоперского проекта с использованием метода реальных опционов.1.Анализдевелоперскогопроекта6.Встраиваниереальныхопционов2.Идентификацияриска5.Формированиестратегииуправления3.Качественнаяоценкариска4.КоличественнаяоценкарискаИсточник: составлено автором.Рисунок 2.2 – Цикл риск-менеджмента девелоперского проектаЦикл представляет собой замкнутую систему действий.

Характеристики

Список файлов диссертации