Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов (1142855), страница 16
Текст из файла (страница 16)
Обапроекта реализуются в Московской области.Практический пример расчета реальных опционов девелоперского проектакоттеджного поселка «Софьино-25» выполнен с использованием реальногоопциона на изменение типа конечного продукта. Данный опцион использован всвязи с его характерностью для девелоперской деятельности.Общая площадь земельного участка 25,05 га.
Местоположение земельногоучастка – д. Софьино Подольского района Московской области. Расстояние отМКАД – 28 км. Подъездная трасса – Киевское шоссе или Калужское шоссе.Схема расположения земельного участка приведена на рисунке 3.1. Дляфинансирования сделки был привлечен кредит банка и денежные средствадевелоперской организации, реализующей данный проект. В таблице 3.1отражена схема финансирования проекта.Таблица 3.1 – Схема финансирования приобретения земельного участкаСофьино-25ПоказателиСтоимость покупки земельного участка, у.е..Период кредитования, месяцевСумма кредита, у.е.Процентная ставка, %Сумма процентов по кредиту, у.е.Средства девелопера, у.е.Источник: составлено автором.Значение11 365 000267 618 266132 932 4403 746 734109Такимобразом,стоимостьпокупкиземельногоучасткасоставила11 365 000 у.е.
Для осуществления сделки был привлечен кредит на сумму 7618 266 у.е., что составляет более 65 % от первоначальной стоимости земельногоучастка.Источник: составлено автором.Рисунок 3.1 – Схема местоположения участка коттеджного поселка«Софьино-25»В таблице 3.2 приведен анализ конкурентного окружения поселка.Проведем анализ наиболее близко расположенного к Софьино-25 поселка –Гайд-парк. Гайд-Парк непосредственно граничит с участком Софьино-25 ипредлагает покупателям дома площадью от 180 до 300 кв. м. на участках 9-20соток по цене 450 – 980 тыс. у.е.
за дом. Общее количество домов – 225 штук.Сильными сторонами Гайд-парка является высокая степень готовностипоселка, интересная архитектура проектов, заявлена обширная инфраструктура.Слабые стороны поселка Гайд-парк – отсутствие опыта у девелопера проекта, таккак это его первый проект в области жилой недвижимости, проблемы сфинансированием.110Таблица 3.2 – Анализ конкурентного окружения коттеджного поселкаСофьино-25 по направлению Калужское шоссеНазваниеКласс, стоимостьобъектаКм, отМКАДПлощадьпоселка,ГаКол-вообъектовТипобъектовСоловьиная рощабизнес+ (923 тыс.у.е.)21259/1таунхаусыДубровкабизнес (615-1070тыс.у.е.)554659/25таунхаусыБельгийская деревняде люкс (280 тыс.у.е.)102874/10коттеджиБельгийскоепредместьебизнес+ (769-2115тыс.у.е.)101034коттеджиМартемьяновобизнес+ (850-2000тыс.у.е.)2770197коттеджиГайд-паркбизнес (450-980тыс.у.е.)2848225коттеджиИдиллиябизнес+ (1150-2000тыс.у.е.)272059/51коттеджиЛевитанде люкс (2000-2500тыс.у.е.)301248коттеджиВипушкибизнес+ (1115-2690тыс.у.е.)2858180коттеджи+таунхаусыЕвропейская долинабизнес+ (690-1000тыс.у.е.)3212132коттеджиэконом (310-540тыс.у.е.)2345171таунхаусы+квартирыБыловоИсточник: составлено автором.Реализацию проекта Софьино-25 планируется осуществлять на следующихпринципах:- основными объектами реализации будут выступать земельные участки безподряда.
Количество земельных участков для реализации – 153. Средняя площадьземельного участка 12 соток;- реализация объектов будет осуществляться после проведения межевания ирегистрации права собственности на обособленные земельные участки;111- земельные участки продаются только с центральными коммуникациями(газ, постоянное электричество, водопровод, канализация).Предлагаемый к приобретению объект представляет собой:земельный участок;подъездная дорога к участку с освещением; внутриплощадочныедороги; освещение;контрольно – пропускной пункт;благоустроенная общественная территория с детской площадкой;коммуникации: электричество постоянное; газ с разводкой иподводкой к индивидуальному земельному участку; водоснабжение; канализация;ливневая канализация.Источник: составлено автором.Рисунок 3.2. Проект планировки поселка Софьино-25112На рисунке 3.2 представлен проект планировки земельного участкакоттеджного поселка Софьино-25.Первым этапом моделирования является проведение SWOT-анализадевелоперского проекта.
Результаты SWOT-анализа девелоперского проектаСофьино-25представленывтаблице3.3,позволяющейнагляднопротивопоставить сильные и слабые стороны проекта (внутренняя среда), еговозможности и угрозы со стороны внешней среды.Таблица 3.3 – SWOT-анализ девелоперского проекта Софьино-25Сильные стороны (Strength)Стратегия/необходимые действия(strategy/ actions needed)1. Наличие опытной команды управления1. Возможность управлять недвижимостью на всехпроектами.стадиях жизненного цикла девелоперского проекта.2.
Знание технологии реализации проектов2. Строительство и обслуживание объектовзагородной недвижимости.инфраструктуры и недвижимости, учитывая3.Изученность конкурентов.оптимальное соотношение цены/качества.4.Деловая репутация у клиентов и партнеров 3. Техническое обслуживание инфраструктуры дляпо бизнесу.предотвращения декапитализации поселка.Слабые стороны (weaknesses)Стратегия/необходимые действия(strategy/ actions needed)1. Неустойчивость развития рынка загородной 1. Диверсификация объектов вложения, освоениенедвижимости.новых сегментов рынка недвижимости.2.
Слабое исследование рисков.2. Строительство коммерческой недвижимости на3. Высокая цена покупки земельного участка. территории поселка (возможность сдачи в аренду).4. Неопределенность источников3. Для привлечения финансирования – заключениефинансирования проекта.договоров предварительной купли-продажи.5. Значительный объем банковского кредита впервоначальных инвестициях.Возможности (opportunity)Стратегия/необходимые действия(strategy/ actions needed)1. Повышение спроса на другие типы1. Выявление и формирование новых источниковнедвижимости – переквалификация объекта.
инвестирования.2.Строительство в несколько очередей.2. Изучение рынков недвижимости в других3. Отсрочка проекта.регионах страны.4. Приостановка проекта.3. Эффективное материально – техническое5.Досрочное завершение проекта.обеспечение развития объектов недвижимости.6.Привлечение других поставщиков.Угрозы (Threat)Стратегия/необходимые действия(strategy/ actions needed)1.Политическая и административная1. Прогноз и предупреждение возможныхнестабильность, изменение законодательства. изменений.2.
Ускорение инфляции.2.Минимизация финансовых рисков.3. Кредит в иностранной валюте.3.Увеличение доходности от использования4. Падение цен на земельные участки.объектов недвижимости.5. Недостаточный спрос.4.Создание рационального портфеля девелоперских6. Распад команды проекта.проектов.5.Создание валютных резервов.Источник: составлено автором.113В соответствии с таблицей 3.3, именно в возможностях проекта отражаютсяуправленческие решения, которые противопоставляются угрозам проекта – это иесть реальные опционы, применение которых будет рассматриваться вдальнейшем.Отдел маркетинга предоставил следующий прогноз темпов и стоимостипродаж земельных участков. По мнению экспертов, для установленной ценыземельных участков в 20 000 у.е. за сотку темп продаж составит 20 сделок вквартал.
Такой уровень цены рекомендован для объектов недвижимости данноготипа. Эластичность по продажам для цены 12 000 – 26 000 у.е. с шагом 2 000 у.е.представлена в таблице 3.4.Таблица 3.4 – Прогноз темпов продаж земельных участков Софьино-25Предполагаемая цена объекта наначало продаж, у.е.Ожидаемый среднеквартальныйтемп, штук12000 14000 16000 18000 200002120191818220001724000 260001615Источник: составлено автором.Таким образом, при цене одной сотки 20 000 у.е., ожидаемыйсреднеквартальный темп продажи составит 18 земельных участков, то естьежемесячный темп продажи – 6 участков.При осуществлении расчетов использовано программное обеспечениеMicrosoft Excel и пакетный продукт «Альт-Инвест Строительство».
В результатепостроена модель девелоперского проекта Софьино – 25, приведенная вприложении К.В таблице 3.5 приведены обобщенные данные по денежным потокампроекта с шагом планирования в один год.114Таблица 3.5 – Денежные потоки проекта Софьино – 25 (цена сотки 20 000у.е.)ПоказательИнвестиции(с учетомкредитныхресурсов)Денежный притокДенежный оттокоперационнаядеятельностьДенежный оттокфинансоваядеятельностьДенежный оттокитогоДенежный потокЗначение показателя в N-й год реализации проекта, y.e.1-й2-й3-й4-йИТОГО, y.e.-15 804 018799 569-5 858 61812 478 028027 730 926010 299 788-21 662 63651 308 312-16 603 587-8 265 931-2 829 752-1 327 628-29 026 898-2 022 362-3 485 321-441 4900-5 949 173-18 625 949-17 826 380-11 751 252726 776-3 271 24224 459 685-1 327 6288 972 160-34 976 07116 332 241Источник: составлено автором.В таблице 3.6 приведены финансовые показатели девелоперского проектаСофьино-25 при реализации земельных участков с коммуникациями.Таблица 3.6 – Финансовые показатели проекта (цена сотки 20 000 у.е.)Финансовые показатели проектаРасходы по проекту за период (без учета издержек нафинансирование), у.е.Все расходы по проекту за период с учетом процентов покредитам, у.е.Доходы по проекту за период, у.е.Проценты по кредитам, у.е.Темп продаж, участков/кварталПрибыль, у.е.Ожидаемая доходность (ставка дисконта), % годовыхПривлеченные инвестиции, у.е.NPV проекта, у.е.IRR проекта, %Рентабельность инвестиций ROI (англ.
Return On Investment)проекта за весь период, %Рентабельность инвестиций ROI проекта в годовом исчислении,%Период окупаемости проекта PBP (англ. Pay-Back Period), летДисконтированный период окупаемости проекта DPBP (англ.Discounted Pay-Back Period), летСрок реализации проекта, летИсточник: составлено автором.Значение-29 026 898-34 976 07151 308 312-5 949 1732016 332 24125%21 662 6362 402 38826,4%75%20%3,03,53,8115Таким образом, NPV проекта, в соответствии с прогнозами маркетологов и спланом девелопмента, приведенном в Приложениях Ж и К, положителен и равен2,7 млн. у.е.Выделим инвестиционные риски девелоперского проекта Софьино – 25 всоответствии с таблицей 1.5.В таблице 3.7 представлены результаты анализа чувствительности кследующим ключевым факторам проекта – цена продажи сотки, темп продажи,себестоимость сотки и ставка дисконта.
Так как объем продаж для девелоперскогопроекта является категорией закрепленной, т.е. девелопер ограничен площадьюземельного участка, анализировать данный параметр не нужно.Таблица 3.7 – Определение рейтинга факторов проекта, проверяемых нариск в соответствии с критерием эффективности NPVФакторЦена реализации1 соткиТемп продажиРасходы проектаСтавка дисконтаИзменениефактора, %Новоезначение NPV,у.е.-10-118 683ИзменениеNPV впроцентах кбазовому, %105-10+10+102 122 832-61 6351 803 9671210225ИзменениеNPV, у.е.Рейтингфактора- 2 521 0711-279 556-2 464 023- 598 421423Источник: составлено автором.Проранжируем факторы на основании таблицы 3.7 в порядке убываниязначимости – на первом месте находится цена реализации сотки, далее следуютрасходы проекта, ставка дисконта и темп продажи.Из результатов проведенного анализа чувствительности следует, чтонаиболее значимым фактором, воздействующим на NPV девелоперского проекта,является продажная цена сотки земли.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
