Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов (1142855), страница 20
Текст из файла (страница 20)
Однако есть также иреальныеопционы,направленныенакапитализациюблагоприятныхвозможностей – на изменение типа конечного продукта девелопмента,диверсификация проекта с целью реакции на увеличившийся спрос на иные видынедвижимости.На рисунке 3.8 представлена схема возникновения критических точек иреальных опционов в зависимости от этапов жизненного цикла девелоперского135проекта. Стоит отметить, что если участок находится в собственности, тооткладывать процессы проектирования можно бесконечно. Девелопер при этомлишь несет расходы на поддержание титула собственности.
Данная возможностьпозволяет максимизировать стоимость здания с помощью выхода на рынок воптимальный момент времени.Источник: составлено автором.Рисунок 3.8 – Типы реальных опционов в девелоперском проектеРеальный опцион на изменение типа, класса объекта девелопментасуществует на этапе разработки проектной документации. Это позволит изменитьструктуру денежных потоков проекта, так как непосредственно влияет на уровеньспроса потенциальных потребителей.Опцион на отказ от реализации проекта предполагает, что после разработкипроектной документации девелопер может продать земельный участок с готовойпроектнойдокументациейиз-занеблагоприятныхрыночныхусловий,потребности в денежных средствах. Цена продажи зависит от капитальных затрат136предыдущихэтапов.Этотопционпозволяетминимизироватьубытки,отказавшись от реализации девелоперского проекта.
Приведенные на рисунке 3.8реальные опционы характерны именно для девелоперских проектов, и само ихналичие способно повлиять на ход реализации проекта, что обеспечиваетдополнительную стоимость инвестиционному проекту.После встраивания в девелоперский проект реальных опционов необходимоподтвердить результативность системы. Это предполагается осуществить,применяя биномиальную модель оценки реальных опционов девелоперскихпроектов, которая заключается в следующем:1.Построение дерева ценности девелоперского проекта без реальныхопционов:1.1.Строятсяденежныепотокидевелоперскогопроектаприоптимистическом и пессимистическом сценариях без использования реальныхопционов. При этом пессимистический сценарий девелоперского проектарассчитывается на основе попадания критической контрольной точки в интервалотрицательного NPV.1.2.Рассчитывается ценность активов девелоперского проекта в 1-ом годупри оптимистическом и пессимистическом сценариях по следующим формулам: = 1 + ∑=2 (1+)(−1)(3.15)где – ценность активов девелоперского проекта в 1-ом году приоптимистическом сценарии;1 - денежный поток 1-го года; - денежный поток t года;t - время реализации девелоперского проекта;- ставка дисконта.
= 1 + ∑=2 (1+)(−1)(3.16)где – ценность активов девелоперского проекта в 1-ом году припессимистическом сценарии, все остальные показатели аналогично формуле 3.15.1.3.Далее рассчитывается ожидаемая ценность проекта по формуле:137() = + (3.17)где , р - вероятности оптимистического и пессимистического развитиясобытий; – ценность активов девелоперского проекта в 1-ом году приоптимистическом сценарии; – ценность активов девелоперского проекта в 1-ом году припессимистическом сценарии.Вычисляется NPV девелоперского проекта без реальных опционов по1.4.формуле:без опцион = () – IC(3.18)где без опцион - чистая приведенная ценность девелоперского проекта безреальных опционов;() – ожидаемая ценность девелоперского проекта без реальныхопционов;IC – стоимость первоначальных инвестиций.На рисунке 3.9 представлен общий вид дерева ценности девелоперскогопроекта без реальных опционов.Год0-й период1-й годР = Vo оптимистическийсценарий()без опционовP= NPV без опционVp пессимистическийсценарий безопционовИсточник: составлено автором.Рисунок 3.9 – Дерево ценности активов девелоперского проекта безреальных опционов138Построение дерева ценности девелоперского проекта c реальными2.опционами:Строятся2.1.денежныепотокидевелоперскогопроектаприоптимистическом и пессимистическом сценариях с использованием реальныхопционов.
При этом оптимистический сценарий девелоперского проекта непредполагает использование реальных опционов, а пессимистический сценарийреализует право осуществления реального опциона и рассчитывается на основепопадания критической контрольной точки в интервал отрицательного NPV.Рассчитывается ценность активов девелоперского проекта в 1-ом году2.2.при оптимистическом и пессимистическом сценариях по формулам (3.15), (3.16).Ожидаемая ценность бизнеса с использованием реального опциона2.3.рассчитывается по формуле 3.17.Вычисляется NPV девелоперского проекта с реальными опционами2.4.по формуле:2.5.опцион = () – IC(3.19)где опцион – чистая приведенная ценность девелоперского проекта среальным опционом;() - ожидаемая ценность девелоперского проекта с реальнымопционом;IC – стоимость первоначальных инвестиций.В итоге дерево ценности девелоперского проекта без реальных опционовпредставлено на рисунке 3.10.139Год0-й период1-й годР = Vo оптимистическийсценарий()с опциономVp пессимистическийсценарий с опциономP= NPV опционИсточник: составлено автором.Рисунок 3.10 – Дерево ценности активов девелоперского проекта безреальных опционов3.Врезультатеследуетверифицироватьэффективностькорректирующих мероприятий, вычислив ценность реального опциона:Эффект = С = опцион − без опцион(3.20)где Эффект – эффективность корректирующих мероприятий;С – стоимость опциона колл;опцион – чистая приведенная ценность девелоперского проекта среальным опционом;без опцион - чистая приведенная ценность девелоперского проектабез реальных опционов.На рисунке 3.11 представлена обобщенная схема системы управленияинвестиционными рисками девелоперских проектов.После этого делаются выводы о результате встраивания реальных опционоввкачествекорректирующихмероприятийинвестиционными рисками девелоперских проектов.всистемеуправления140Анализ базового варианта девелоперского проекта недвижимостиАнализ критических контрольных точек (ККТ) девелоперского проектаВыделение факторов инвестиционных рисковПроведение анализа чувствительности факторов к NPV проектаПостроение безопасных интервалов для ККТ (расчет NPV=0)Построение дерева ценности девелоперского проекта без реальных опционовРасчет сценария, где ККТ - в опасном интервалеРасчет ценности проекта и NPV без реальных опционовNPV без опцион <0Отказ от реальныхопционовNPV без опцион ≥ 0Построение дерева ценности девелоперского проекта со встраиванием реальныхопционовРасчет сценария, где ККТ - в опасном интервалеРасчет ценности проекта и NPV с реальным опциономNPV с опцион ≥ 0NPV с опцион <0Отказ от реальныхопционовОценка эффекта от корректирующих действий по управлению инвестиционнымирискамиПринятие управленческого решения по корректировке девелоперского проектаИсточник: составлено автором.Рисунок 3.11 – Схема системы управления инвестиционными рисками сприменением метода реальных опционов141Следует отметить, что выбор в пользу биномиальной модели объяснен еенаглядностью, простотой математического аппарата.
Применение других моделейзатруднено в силу ряда причин и ограничений использования моделей: базовыйактив (девелоперский проект) не торгуется открыто на рынке; цена актива неявляетсянепрерывной;значительнымсреднеквадратическоеизменениямнапротяженииотклонениевсегоподверженожизненногоцикладевелоперского проекта; реальный опцион не может быть исполнен мгновенно,пр.Применение в практической деятельности строительных организацийданной системы позволит значительно сократить инвестиционные рискидевелоперских проектов, при этом повысив ценность активов девелоперскогопроекта и его устойчивость к воздействию внешних факторов.Данная система принципиально отличается от других существующихсистем управления инвестиционными рисками. Она объединяет в себе системуХАССП (англ.
HACCP – Hazard Analysis and Critical Control Points, анализ рискови критические контрольные точки), успешно применяемую в управлениибезопасностью пищевых продуктов, анализ чувствительности факторов, анализточки безубыточности, моделирование реальных опционов, метод сценариев,биномиальнуюкорректирующихмодельоценкидействийприреальныхопционовуправлениидляверификацииинвестиционнымирискамидевелоперских проектов. Соединение данных методов воедино позволяетповысить эффективность управления инвестиционными рисками девелоперскихпроектов,повысивихрезультативность,подтвержденнуюврезультатепрактических расчетов.Применение данной методики позволяет менеджменту воздействовать напараметры реального опциона, влиять на характеристики девелоперского проекта,что способствует достижению положительного значения чистой приведеннойстоимости, следовательно, эффективной реализации инвестиционного проекта.142ЗАКЛЮЧЕНИЕВ результате проведенного научного исследования автором сделаныследующие выводы и предложены конкретные рекомендации.1.Насовременномэтаперазвитияинвестиционнойстроительнойдеятельности в России широко распространена практика совмещения активныхфункций субъектов в лице одной организации – девелопера.Поддевелопментомавторомпонимаетсяпредпринимательскаядеятельность, направленная на извлечение коммерческой выгоды посредствомувеличения стоимости объекта недвижимости, подразумевающая под собойорганизацию финансирования и осуществление действий по развитию объектанедвижимости в соответствии с определенным планом.С одной стороны, девелопмент обладает рядом преимуществ по сравнениюстрадиционнымиформамиорганизацииинвестиционнойстроительнойдеятельности.
С другой стороны, отрицательным моментом подобного родасовмещения функций является рост инвестиционных рисков, так как возможностипереложить непредвиденные факторы на других участников при совмещениифункций просто нет.Наиболее важным видом девелопмента является девелопмент земли,земельных участков или ленд-девелопмент. Именно такой вид деятельности дляинвестиционно – строительных компаний служит стартом всех процессовуправления инвестиционными проектами недвижимости. Также стоит отметить,что профессионалы считаютнаиболее важными стадиями девелопментаутверждение проектной документации, приобретение земельного участка,проектирование и планирование проекта.Для достижения цели девелопмента чаще всего используется проектнаяформа организации деятельности – девелоперский проект.Девелоперский проект – это процесс, представляющий собой совокупностьзадач и мероприятий по развитию объекта недвижимости заданного качества,осуществляемый в рамках плана в условиях ограничения ресурсов, сроков и143стоимости, с целью получения прибыли или иного положительного эффекта.
Вкачестве положительного эффекта может выступать повышение эффективностипроизводства,созданиеновыхпроизводств,расширениепроизводства,удовлетворение требований государственных органов, социальных потребностейнаселения, проч.Факторы, обуславливающие эффективность девелопмента:полная ответственность за результаты инвестиционной деятельности;возможность влиять на результаты реализации проекта на всех этапахего осуществления;формирование устойчивых деловых связей на всех этапах реализациипроекта;снижение себестоимости проекта, и как следствие увеличениефинансовых результатов;улучшение потребительских характеристик объекта, следствием чегоявляется увеличение рыночной стоимости объекта.2.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
