Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов (1142855), страница 18

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 18)

у.е. по годам3-й4-й5-й726 77624 459 6858 972 1605 039 0231 498 91016 693 84029 362 0486-йNPV2 402 3882 003 7554 737 026Источник: составлено автором.При оптимистическом развитии событий девелопер будет реализовыватьземельные участки с коммуникациями по цене 20 000 у.е. за сотку. При падениицены реализации, девелопер изменит тип конечного продукта девелопмента,получим, что ценность бизнеса при пессимистическом сценарии, рассчитанная поданным формулы (3.5), равна 14 363 443 у.е.:Vp = (−14 630 954 − (−11 365 000)) +29 362 048(1+0,25)4где(−5 039 023)1+0,25+(−1 498 910)(1+0,25)2+16 693 840(1+0,25)34 737 026+ (1+0,25)5 − (21 668 888 − 21 662 636)выражение (21 668 888 − 21 662 636)–это+(3.5)суммадополнительныхинвестиций при строительстве коттеджей. Столь незначительная разница винвестицияхозначает,чтофинансированиестроительствадомовбудетпроисходить за счет продаж;выражение (−14 630 954 − (−11 365 000)) – денежный поток 1-го года завычетомрасходовнапокупкуземельногоучасткаприреализациипессимистического сценария.Ожидаемая ценность девелоперского проекта Софьино-25 со встраиваниемреального опциона на изменение типа объекта недвижимости равна, рассчитаннаяв формуле (3.6), равна 14 365 714 у.е.:()=0,5х14 367 985 у.е.

+ 0,5х14 363 443 у.е.(3.6)Построим дерево ценности для проекта с опционом на изменение типаобъекта недвижимости (рисунок 3.5).123Год0-й период1-й годР = 0,514 367 985 у.е.при цене сотки 20 000 у.е.P= 0,514 363443 у.е.при цене реализации коттеджей428 000 у.е.14 365 714 у.е.NPV = 3 007 714 у.е.Источник: составлено автором.Рисунок 3.5 – Дерево ценности проекта Софьино-25 с опционом наизменение типа объекта недвижимости (продажа либо земельных участков, либопродажа коттеджей)Осуществим расчет NPV проекта по формуле (3.4), что составляет 3 007 714у.е.При возникновении пессимистического сценария девелопер приминаетрешение об изменении реализуемого типа объекта недвижимости – продажекоттеджей вместо продажи земельных участков.

Таким образом, при вероятности0,5 оптимистического сценария (цена сотки равна 20 000 у.е.) и вероятности 0,5пессимистического сценария (продажа коттеджей) получаем NPV= 3 007 714 у.е.,что больше нуля, следовательно, проект выгоден.Таким образом:1) Еслиреализуетсяоптимистическийсценарий,девелопербудетдевелопербудетреализовывать земельные участки с коммуникациями.2) Еслиреализуетсяпессимистическийсценарий,вынужден изменить тип конечного продукта проекта с индивидуальныхземельных участков с коммуникациями на коттеджи.3) Возможность изменения типа конечного продукта девелопмента сделалаэффект от проекта Софьино-25 положительным.1244) Ценность возможности изменения типа конечного продукта девелопмента,или премия за опцион на изменение типа недвижимости рассчитывается поформуле (3.7) и равна 3 415 966 у.е.Эффект = С = опцион − без опционгде(3.7)Эффект – ценность возможности изменения типа конечного продуктадевелопмента;С – стоимость колл опциона;опцион – чистая приведенная стоимость проекта с опционом навозможность изменения типа конечного продукта;без опцион – чистая приведенная стоимость проекта без опционов.5) Эффективность мер по управлению инвестиционными рисками составляет3 415 966 у.е., что является значительным показателем по отношению кNPV первоначального сценария девелоперского проекта Софьино – 25 (пристоимости сотки 20 000 у.е.).Рассмотрим еще один девелоперский проект - строительство офисного центрапо 3 км от МКАД по направлению Киевское шоссе Москвы.

Спрос на данныйпродукт в этом районе не определен. Однако участок достаточно большой, чтопозволяет разбить проект на очереди – два здания вместо одного здания, чистаяплощадь под сдачу в аренду остается неизменной. Стоимость покупки земельногоучастка составляет 2 млн. у.е. (IC=2 000 000 у.е.). Девелопер хочет выяснить, какойиз вариантов является оптимальным с точки зрения соотношения и составить длясебя идеальную девелоперскую программу с учетом неопределенности уровняспроса и цен. Таблица 3.14 резюмирует исходные данные модели.125Таблица 3.14 – Исходные данные девелоперского проекта «Строительствоофисного центра»Наименование показателяСтроительствоодного зданияNRSM, кв.м на 1 кв.м NRSM, у.е.

, %NOI на 1 кв.м NRSM, у.е. , %tC, годыtL, годыCapRate для офисного продукта, %S для офисного продукта на 1 кв.м, у.е.i, %□ 1, %□2, %rf, %350 0004003322,522Двухэтапное строительство(строительство двух зданий)Фаза 1Фаза 2175 000175 0004453853332322,52,522115,5=32/5,5%=581,821510155Источник: составлено автором.В таблице 3.14 представлены следующие условные обозначения:NRSM (Net Rentable Square Meter) – чистая площадь построенного объекта,предназначенная для продажи и/или сдачи в аренду, выраженная в кв.м;NOI (Net Operating Income) –чистая операционная прибыль, равнаяваловому доходу от построенного объекта за вычетом операционных расходов иналогов;Cap Rate–ставка капитализации объекта недвижимости, рассчитывается поформулеCap Rate =NOIS(3.8),где S (Sale Cost) –стоимость продажи построенного объекта, определяетсяпо формуле (3.9).S=NOICap Rateгде –себестоимость (без учета стоимости земли) девелопмента; - ежегодный рост затрат на девелопмент; - ежегодный рост стоимости построенного объекта;(3.9),126 – время, необходимое для получения разрешений и согласований(максимально 1 год);с - время на строительство (максимально 3 года); - время, отведенное для заключения договоров на продажу или нааренду (максимально 2 года); - ставка дисконтирования, принятая для девелоперского проекта;□1 - начальный коэффициент неопределенности NOI;□2 - ежегодная волатильность (изменчивость) стоимости построенногообъекта;rf – безрисковая процентная ставка.В таблице 3.15 приведены денежные потоки девелоперского проекта«строительство офисного центра» в одну очередь.Таблица 3.15 – Модель девелоперского проекта «строительство офисногоцентра» в одну очередь без опционов (базовая цена реализации равна 582 у.е.)Наименование показателяСтоимость построенного актива на 1 чистыйквадратный метр площади, у.е.Себестоимость девелопмента на 1 чистый квадратныйметр площади, у.е.СобытияГод 0Год 1Год 2Год 3582,00596,55611,46626,75642,42400,00412,00Строительство1-й год424,36Строительство2-й год437,09450,20-72 100,00-74 263,00-72 100,00-74 263,00РешениеОбщие затраты, тыс.

у.е.Продажа 1-й год Продажа 2-й годОбщая стоимость построенного актива, тыс. у.е.224 846,69Денежные потоки по проекту, тыс. у.е.NPV, тыс. у.е.Год 4--224 846,699 707,67Источник: составлено автором.Таким образом, NPV проекта «строительство офисного центра» в однуочередь равен 9 707,67 тыс. у.е.При падении цены реализации 1 кв. м на 20 % от базового уровня модельдевелоперского проекта представлена в таблице 3.16.127Таблица 3.16 – Модель девелоперского проекта «строительство офисногоцентра» в одну очередь без опционов (базовая цена реализации равна 535,44 у.е.)Наименование показателяСтоимость построенного актива на 1 чистыйквадратный метр площади, у.е.Себестоимость девелопмента на 1 чистый квадратныйметр площади, у.е.СобытияГод 0Год 1Год 2Год 3485,05497,18509,60522,34535,40400,00412,00Строительство1-й год424,36Строительство2-й год437,09450,20-72 100,00-74 263,00-72 100,00-74 263,00РешениеОбщие затраты, тыс.

у.е.Продажа 1-й год Продажа 2-й годОбщая стоимость построенного актива, тыс. у.е.187 391,11Денежные потоки по проекту, тыс. у.е.NPV, тыс. у.е.Год 4--187 391,1111 707,67Источник: составлено автором.Согласно таблице 3.16, при падении цены реализации на 20% от базовогоуровня, равного 582 у.е., NPV проекта отрицателен и равен минус 11 707,67 тыс.у.е.Рассчитаем критическое значение стоимости построенного актива, прикотором необходимо реализовывать право осуществления реального опциона наочередность строительства. При цене реализации 538 у.е. за кв.

м NPV проектаравен нулю, что меньше базового значения на 7,6 % в относительном выражении.Таким образом, безопасный интервал изменения цены находится в интервале [7,6%; +∞). При изменении цены в интервале (-∞; -7,6%) следует реализоватьправо осуществления реального опциона.Встроим в девелоперский проект опцион на очередность осуществленияпроекта - опцион, обусловленный осуществлением проекта в две очереди(строительство последовательно двух небольших зданий вместо одного большогоздания в одну очередь). В таблице 3.17 приведен расчет модели «строительство вдве очереди» с учетом реализации негативного сценария – падение ценыреализации на 20 %.128Таблица 3.17 – Модель девелоперского проекта «строительство офисногоцентра» при падении цены реализации на 20 % с опционом на очередность(строительство в две очереди)Наименование показателяСтоимость построенного актива на1 чистый квадратный метрплощади, у.е.Затраты на 1 чистый квадратныйметр площади, у.е.

Характеристики

Список файлов диссертации