Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов (1142855), страница 21

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 21)

Ситуация риска — это разновидность информативности, когданаступление событий вероятно и может быть определено. Степень рискавыражает качественную или количественную оценку вероятности того или иноговарианта.Риск несет в себе не только негативные (доходы ниже ожидаемых), но ипозитивные(доходывышеожидаемых)возможностидляреализациидевелоперского проекта.

Риск проекта – это событие, в случае возникновениякоторого осуществляется позитивное или негативное влияние на одну и/илинесколько целей проекта: сроки; стоимость или качество.Инвестиционный риск в работе понимается как вероятность отклоненияфактическогоВыявленыуровняинвестиционного дохода от планируемогоспецифическиехарактеристикиинвестиционногоуровня.рискадевелоперского проекта: зависимость от продолжительности девелоперскогопроекта; прямая корреляция с коммерческим риском (риском реализации готовой144строительной продукции), субъективность оценки. Отмечено, что факторыинвестиционного риска проявляются на всех этапах девелоперского проекта.Наиболее важной классификацией инвестиционных рисков девелоперскихпроектов с нашей точки зрения является их деление на внутренние и внешниериски.Даннаяклассификациятесносвязанастакимпонятием,какуправляемость рисками.3.

Управление инвестиционными рисками – процесс принятия решений,связанный с разработкой и реализацией мероприятий, направленных напротиводействие негативному влиянию факторов инвестиционного риска, так ина использование их позитивного влияния на конечный результат.Система управления инвестиционными рисками состоит из следующихэтапов:планирование управления рисками;анализ рисков: идентификация рисков, качественный анализ рисков,количественный анализ рисков;планирование реагирования на риски;применение методов управления рисками;мониторинг и контроль рисков.Анализ рисков – наиболее значимый этап системы управления рисками,включающийвколичественногосебяанализаидентификациюрисков.ипроведениеИдентификациюкачественногорисковидевелоперскихпроектов целесообразно осуществлять, анализируя следующие девелоперскиепроцессы: приобретение земли, получение разрешительной документации,планированиеучастка,проведениестроительства,финансированиепроектныхпроекта,работ,маркетинг/аренда,осуществлениеэксплуатация,управление, техническое содержание, обслуживание.Далееидентифицированныерискиподвергаюткачественномуиколичественному анализу.

В процессе количественного анализа используютследующие методы: построение дерева решений; определение показателейпредельного уровня (анализ точки безубыточности); анализ чувствительности;145сценарный подход; имитационное моделирование; статистический подход. Затемпереходят к разработке стратегий реагирования на рисковые события.Анализ литературы по риск-менеджменту показал, что с позицииуправления финансовыми рисками все методы можно разделить на статичные идинамические.К статичным методам управления инвестиционными рисками можноотнести отказ от ненадежных партнеров, поиск гарантов, страхование,самострахование (резервирование), лимитирование.

К динамическим методамуправления рисками – применение финансовых инструментов, диверсификацияпроектов, метод реальных опционов.Основной проблемой статичных методов управления рисками является учетглавным образом неблагоприятных последствий рисковых событий – угроз, в товремя как динамические методы управления инвестиционными рискаминаправлены не только на негативные, но и на возможные позитивные последствиярисковых событий для исхода девелоперского проекта.В связи с этим использование динамических методов может обеспечитьболее высокие результаты управления финансовыми рисками по сравнению состатичными методами.4. Все динамические методы управления рисками девелоперских проектовоснованы на возможности управленческого маневра – то есть в основединамических методов лежит динамическая модель девелоперского проекта,учитывающая возможности управленческого воздействия.Наиболееперспективнымдинамическимметодомуправленияинвестиционными рисками, учитывающим ожидание как положительных, так иотрицательных последствий рискованных событий является метод реальныхопционов, в котором учитывается адаптивность проекта к вновь поступающейинформации и фактор управленческой гибкости.

Управленческая гибкость,являющаясяосновойметодареальныхопционов,позволяетдевелоперуконтролировать риски и осуществлять риск - менеджмент. Метод реальныхопционов позволяет встроить в проект эффективный метод управления рисками -146управленческую гибкость, под которой понимается возможность менеджеракорректировать и изменять параметры проекта по мере его реализации с учетомпоступающей информации. Гибкость в принятии управленческих решений – этодополнительнаявозможностьдевелопера,позволяющаяреагироватьнапоступающую информацию об изменении окружающей среды.По нашему мнению, наиболее точным является следующее определениереальных опционов: реальный опцион - возможность принятия гибких решений вусловиях постоянно меняющейся среды, позволяющих увеличить стоимость(ценность) активов или уменьшить потери.Анализдевелоперскихвозможностипроектахпримененияпоказал,чтометодареальныереальныхопционыопционовмогутвбытьиспользованы, так как, во-первых, стоимость конечного продукта девелопментанапрямую зависит от стоимости земельного участка, на котором осуществленостроительство, так как построенный актив – недвижимость – являетсяпроизводным от другого актива – земельного участка.

Во-вторых, денежныепотоки, созданные реализованным девелоперским проектом, зависят от решения оначале реализации проекта.Реальные опционы позволяют увеличивать стоимость инвестиционныхпроектов за счет активного управления инвестиционными рисками, являющимисяфактором ценности проекта и основой экономического роста в деятельностилюбого девелопера.Классификация реальных опционов по управленческому воздействиюпозволил автору выделить наиболее применимые реальные опционы вдевелоперских проектах:сокращение и выход из проекта, т.к. девелоперская деятельностьсопряжена с высокими рисками, и встраивание данного опциона позволяетпредвидеть неблагоприятный исход и снизить масштабы потерь при реализациинегативного сценария;147на стадийность осуществления проекта – строительство в несколькоочередей позволяет реагировать на поступающую информацию и использоватьположительные аспекты риска, используя опцион на расширение;на приостановку осуществления девелоперского проекта на стадиипроектирования, строительства или же перенесение сдачи в эксплуатацию/арендуна более поздний срок;выбор наиболее благоприятного момента для девелопмента и продажистроительной продукции;наизменениеклассностиобъектанедвижимости,наегоперепозиционирование на рынке из одной потребительской ниши в другую;на изменение типа недвижимости при изменении конъюнктурыспроса, например, диверсификация жилой недвижимости в коммерческуюнедвижимость, или наоборот.Специфическими реальными опционами, характерными для девелопмента,являются опцион на стадийность осуществления проекта, опцион на изменениетипа недвижимости, на изменение классности объекта недвижимости.Цикл управления инвестиционными рисками с использованием методареальных опционов состоит из следующих этапов: анализ девелоперскогопроекта, идентификация инвестиционных рисков, качественная и количественнаяоценкаинвестиционныхрисков,формированиестратегииуправления,встраивание реальных опционов, оценка эффективности метода реальныхопционов.Это предлагается осуществлять при помощи моделей оценки реальныхопционов.

Также стоит отметить, что распространение моделей оценкифинансовых опционов на оценку реальных опционов девелоперских проектовзатрудняют следующие отличия реальных опционов:отсутствие ликвидного финансового инструмента с характеристиками,аналогичными характеристикам базового актива, что приводит к невозможностипостроения репликативного портфеля;148как следствие, сложности с оценкой входящих параметров и вособенности волатильности;множественность и сложность взаимодействия реальных опционовмежду собой при исследовании свойств девелоперского процесса.Поэтому в качестве модели для оценки эффективности корректирующихдействий, реализуемых при помощи реальных опционов, нами предлагаетсяиспользовать биномиальную модель оценки реальных опционов в связи с еенаглядностью и простотой в расчетах.Процесс моделирования реальных опционов в девелоперских проектахпредлагается осуществлять поэтапно: проведение SWOT- анализа девелоперского проекта; определение типа неопределенности; выбор базисного случайного процесса; выбор математической модели; решение поставленной задачи.Отличие авторского подхода к моделированию реальных опционов состоитв применении на начальном этапе SWOT- анализа девелоперского проекта,позволяющего выявить потенциальные возможности проекта.5.

На практических примерах расчетов девелоперских проектов былодоказано, что встраивание реальных опционов значительно увеличивает ценностьпроектов,сокращаяинвестиционныерискизасчеткомпенсирующихмероприятий.Нами была разработана схема управления рисками девелоперских проектовс применением метода реальных опционов. Предложенная схема состоит изследующих этапов:анализдевелоперскогопроектаиинвестиционныхрисковдевелоперского проекта;определение критических контрольных точек;расчет допустимых интервалов критических контрольных точек;149при значении критической контрольной точки, когда NPV становитсяменьше нуля, происходит встраивание реальных опционов;построениедереваценностидевелоперскогопроектабезиспользования реальных опционов;построениедереваценностидевелоперскогопроектасиспользованием теории реальных опционов;оценка эффективности корректирующих действий (оценка стоимостиреальных опционов);осуществление управленческих воздействий в случае эффективностикорректирующих действий.В зависимости от внешних условий реализации девелоперского проекта,девелопером может быть принято решение об исполнении или отказе от правареализации реальных опционов, спроектированных на начальном этапе анализадевелоперского проекта.

Основной целью реализации реальных опционовявляется защита интересов инвестора при изменении условий реализациидевелоперского проекта.Данная система принципиально отличается от других существующихсистем управления инвестиционными рисками. Она объединяет в себе системуХАССП (англ.

HACCP – Hazard Analysis and Critical Control Points, анализ рискови критические контрольные точки), успешно применяемую в управлениибезопасностью пищевых продуктов, анализ чувствительности факторов, анализточки безубыточности, моделирование реальных опционов, метод сценариев,биномиальнуюкорректирующихмодельоценкидействийприреальныхопционовуправлениидляверификацииинвестиционнымирискамидевелоперских проектов.

Характеристики

Список файлов диссертации