Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов (1142855), страница 17
Текст из файла (страница 17)
При неизменных значениях остальныхпоказателей падение цены реализации на 10% приведет к отрицательномузначению чистой приведенной стоимости проекта.Данные о денежных потоках девелоперского проекта Софьино – 25 прицене сотки 18 000 у.е. приведены в таблице 3.8.116Таблица 3.8 – Денежные потоки проекта Софьино – 25 (цена сотки 18 000у.е.)ПоказательИнвестиции (с учетомкредитных ресурсов)Денежный притокДенежный оттокоперационнаядеятельностьДенежный оттокфинансоваядеятельностьДенежный отток итогоДенежный потокЗначение показателя в N-й год реализации проекта, y.e.1-й2-й3-й4-й-15 880 777-5 988 967-ИТОГО, y.e.-21 869 744719 612-16 600 38911 230 225-8 156 92324 957 834-2 587 4959 269 810-1 237 64946 177 481-28 582 455-2 026 794-3 512 947-497 736--6 037 477-18 627 183-17 907 571-11 669 870-439 645-3 085 23021 872 603-1 237 6498 032 160-34 619 93211 557 549Источник: составлено автором.Таким образом, денежный поток при падении цены сотки на 10%уменьшается на 4,8 млн.
у.е. в абсолютном выражении или на 29% кпланируемому первоначально потоку в относительном выражении.В таблице 3.9 представлены финансовые показатели девелоперскогопроекта Софьино-25 при цене сотки 18 000 у.е.Таблица 3.9 – Финансовые показатели проекта (цена сотки 18 000 у.е.)Финансовые показатели проектаРасходы по проекту за период (без учета издержек на финансирование), у.е.Все расходы по проекту за период с учетом выплаченных процентов покредитам, у.е.Доходы по проекту за период, у.е.Проценты по кредитам, у.е.Темп продаж, участков/кварталПрибыль, у.е.Ожидаемая доходность (ставка дисконта), % годовыхПривлеченные инвестиции, у.е.NPV проекта, у.е.IRR проекта, %Рентабельность инвестиций ROI (англ.
Return On Investment) проекта за весьпериод, %Рентабельность инвестиций ROI проекта в годовом исчислении, %Период окупаемости проекта PBP (англ. Pay-Back Period), летДисконтированный период окупаемости проекта DPBP (англ. DiscountedPay-Back Period), летСрок реализации проекта, летИсточник: составлено автором.Значение-28 582 455-34 619 93246 177 481-6 037 4772011 557 54925 %21 869 744-118 68319,2%53%14%3,25Проект неокупается3,8117Таким образом, при цене реализации сотки в 18 000 у.е. NPV равен минус118,7 тыс. у.е., следовательно, проект не окупается.Отметим, что стоимость реализации сотки является внешним фактором поотношению к девелоперскому проекту, поэтому он не поддается управлению вотличие от себестоимости строительства – второго по рейтингу фактора, взначительной степени влияющего на NPV.
Себестоимость строительства являетсявнутренним фактором, поэтому девелопер способен им управлять. Ценареализации сотки изменяется под воздействием спроса со стороны потребителя,поведение которого сложно предсказать, поэтому данный фактор несет в себенеопределенность. Исходя из этого, метод реальных опционов применим дляосуществления реакции на проявление данного фактора инвестиционного риска,т.к. способен изменить параметры проекта и повлиять на общий инвестиционныйэффект.Нарисунке3.3представленграфикчувствительностипоказателяэффективности инвестиционного проекта – критерия NPV под влияниемизменения цены реализации сотки.
Наклон кривой указывает на прямуюзависимость изменения цены реализации и NPV. Вместе с тем, крутой наклонкривой отражает высокую рискованность проекта.6 000 0005 000 0004 923 4593 000 0002 000 000NPV, у.е.4 000 0002 402 3871 000 0000-118 683-10%-1 000 0000%10%Изменение цены реализации, %Источник: составлено автором.Рисунок 3.3 – Чувствительность NPV к изменению цены реализации сотки(базовый уровень 20 000 у.е.) при прочих равных условиях118Рассчитаем запас финансовой прочности девелоперского проекта Софьино25. NPV равно нулю при цене сотки 18 094 у.е., что меньше базового значения на9,6 % в относительном выражении.Таким образом, безопасный интервал изменения цены находится винтервале [-9,6%; +∞).
При изменении цены в интервале (-∞; -9,6%) следуетреализовать право осуществления реального опциона. Специфичным и наиболееприменимым на практике реальным опционом в качестве реакции на падениецены реализации земельного участка является опцион на изменение типа объектанедвижимости.В девелоперский проект Софьино-25 встраиваем возможность реализацииопциона на выбор конечного продукта девелопмента при изменении цены кбазовой 20 000 у.е. в процентном интервале (-∞; -9,6%).
Предположим, что принегативном сценарии, вместо 153 земельных участков девелопер будет строитькоттеджи, увеличив на два года срок реализации проекта. По мнению экспертов,темп продаж домов площадью 190 кв. м при стоимости 428 000 у.е. (2 252 у.е. закв. м) с земельным участком 12 соток и коммуникациями составит в среднем 15штук в квартал.Денежные потоки проекта Софьино – 25, тип объекта недвижимости –коттеджи, приведены в таблице 3.10.Таблица 3.10 – Денежные потоки проекта Софьино – 25 (реализация домовплощадью 190м2 с земельным участком и коммуникациями)ПоказательДенежный притокДенежный отток(операционнаядеятельность)Денежный отток(финансоваядеятельность)Итого денежныйоттокДенежный поток(без учетаинвестиций)1-йЗначение показателя в N-й год реализации проекта, y.e.2-й3-й4-й5-й6-йИТОГО,y.e.119 702,004 839 889,76 18 688 593,3933 045 927,8929 364 907,484 737 025,86- 13 551 378-8 602 618- 19 722 124-16 352 088-2 860-- 58 231 068- 1 199 278-1 276 295- 465 379---- 2 940 953-14 750 656- 9 878 913- 20 187 504- 16 352 088-2 860--61 172 020-14 630 954-5 039 023- 1 498 91016 693 84029 362 0484 737 02629 624 026Источник: составлено автором.90 796 046119Финансовые показатели девелоперского проекта при условии изменениятипа конечного объекта – продажи коттеджей вместо размежеванных земельныхучастков, приведены в таблице 3.11.Таблица 3.11 – Финансовые показатели проекта (реализация домовплощадью 190 кв.м с земельным участком и коммуникациями)Финансовые показатели проектаРасходы по проекту за период (без учета издержек нафинансирование), у.е.Все расходы по проекту за период с учетом выплаченныхпроцентов по кредитам, у.е.Доходы по проекту за период, у.е.Проценты по кредитам, у.е.Темп продаж, участков/кварталПрибыль, у.е.Ожидаемая доходность (ставка дисконта), % годовыхИнвестиции, у.е.NPV проекта, у.е.IRR проекта, %Рентабельность инвестиций ROI (англ.
Return On Investment)проекта за весь период, %Рентабельность инвестиций ROI проекта в годовом исчислении, %Период окупаемости проекта PBP (англ. Pay-Back Period), летДисконтированный период окупаемости проекта DPBP (англ.Discounted Pay-Back Period), летСрок реализации проекта, летЗначение-58 231 068-61 172 02090 796 046-2 940 9531529 624 02625%21 668 8882 003 75530%137%24%5,54,35,8Источник: составлено автором.Таким образом, NPV девелоперского проекта при реализации праваосуществления реального опциона на изменение типа конечного продуктанедвижимости составит 2 млн. у.е.Оценим эффект от корректирующих действий методом реальных опционов,используя биномиальный подход.Инвестиции в проект Софьино -25 при реализации земельных участков скоммуникациями при позитивном сценарии составляют 21 662 636 у.е.120ДенежныепотокипроектаСофьино-25приосуществленииоптимистического сценария (стоимость сотки 20000 у.е.) и пессимистическогосценария (стоимость сотки 16 000 у.е.) приведены в таблице 3.12.Таблица 3.12 – Денежные потоки девелоперского проекта Софьино – 25 приреализации земельных участков с коммуникациямиСценарий развитияОптимистическийПессимистический-1-й17 826 38014 630 954 -Величина денежного потока, тыс.
у.е. по годам2-й3-й4-й5-й726 77624 459 6858 972 1605 039 023 1 498 91016 693 84029 362 0486-й4 737 026NPV2 402 3882 003 755Источник: составлено автором.Рассчитаемценностьактивовпроектав1-мгоду(завычетомпервоначальных инвестиций в покупку земельного участка в размере 11 365 000у.е.). Ценность активов будет равна: при оптимистическом сценарии:Vo = (−17 826 380 − (−11 365 000)) +726 7761+0,25+24 459 685(1+0,25)2+8 972 160(1+0,25)3(3.1)Таким образом, ценность активов (Vo ) равна 14 367 985 у.е. при пессимистическом сценарии:Vp = (−17 988 761 − (−6 623 761)) +7 092 277(1+0,25)3(−1 606 065)1+0,25+19 219 595(1+0,25)2− (22 140 000 − 21 662 336)+(3.2)Таким образом, ценность активов (Vp ) равна 7 545 510 у.е.Выражение(22 140 000 − 21 662 336)характеризуетразницупривлеченных инвестиций при оптимистическом и пессимистическом сценариях.Ожидаемая ценность девелоперского проекта равна:() = + гдеVo – ценность активов при оптимистическом сценарии;Vp – ценность активов при пессимистическом сценарии; – вероятность реализации оптимистического сценария;(3.3)121р – вероятность реализации пессимистического сценария.Исходя из фактических данных, рассчитаем по формуле (3.3) ценностьдевелоперского проекта, при одинаковой вероятности реализации девелоперскогопроекта (50/50).
Таким образом, () при продаже земельных участков равна10 956 748 у.е.Рассчитаем чистую приведенную стоимость по следующей формуле:NPV = () - ICгде(3.4)NPV – чистая приведенная стоимость девелоперского проекта;() – ожидаемая ценность девелоперского проекта;IC – первоначальные инвестиции в покупку земельного участка.Таким образом, NPV по формуле (3.4) равен минус 408 252 у.е.Отрицательная чистая приведенная стоимость означает, что данный проектследовало бы отвергнуть. На рисунке 3.4 построено дерево ценности для проектаСофьино -25 «реализация земельных участков с коммуникациями».Год0-й период1-й годР = 0,514 367 985 у.е.при цене сотки 20 000 у.е.P= 0,57 545 510 у.е.при цене сотки 16 000 у.е.10 956 748 у.е.NPV = -408 252 у.е.Источник: составлено автором.Рисунок 3.4 – Дерево ценности проекта Софьино-25 без опционовТаким образом, при вероятности 0,5 оптимистического сценария (ценасотки равна 20 000 у.е.) и вероятности 0,5 пессимистического сценария (ценасотки равна 16000 у.е.) получаем NPVминус 408 252 у.е.Введем условие – при условии падения цены реализации более, чем на 9,6%от базовой цены, принятой на уровне 20 000 у.е., следует реализовать реальный122опцион на изменение типа конечного продукта девелопмента – строительство ипродажа коттеджей по цене 428 000 у.е.Таблица 3.13 – Денежные потоки девелоперского проекта Софьино – 25 сприменением реального опциона на изменение типа объекта недвижимостиСценарий развитияОптимистическийПессимистический1-й17 826 38014 630 9542-й-Величина денежного потока, тыс.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
