Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов (1142855), страница 19

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 19)

- 1 очередьстроительстваЗатраты на 1 чистый квадратныйметр площади, у.е. - 2 очередьстроительстваГод 0NPV-очередь 1, тыс. у.е.NPV общий, тыс. у.е.522,35535,40445,00458,35472,10486,26500,85396,55408,45420,70Строительство Строительство1-й год2-й годПродажаСтроительство СтроительствоРешение1-й год2-й год-40 105,63-Год 4509,61-NPV-очередь 2, тыс. у.е.Год 3497,18РешениеСобытия 2 очередьДенежные потоки- 1 очередь, тыс.у.е.Денежные потоки-2 очередь, тыс.у.е.Денежные потоки по проекту, тыс.у.е.Год 2485,05385,00События 1 очередьГод 1-40 105,63-41 308,79-35 739,07-77 047,8691 410,51-433,32Продажа-36 811,2493 695,7854 599,2793 695,786 0062 343-3 663Источник: составлено автором.Согласно таблице 3.17, при падении цены реализации на 20 % от базовогоуровня, равного 582 у.е., при условии строительства в две очереди NPV проектаотрицателен и равен минус 3 663 тыс.

у.е.Таким образом, значение NPV отрицательно при негативном сценариипадения цены реализации на 20% и строительстве в одну очередь, и при условииреализации опциона на очередность строительства. Поэтому необходимосравнить ценность вариантов девелоперского проекта с опционом и без опциона.Денежные потоки проекта без опциона для оптимистического сценария(стоимость 1 кв.

м равна 582 у.е.) и пессимистического сценария (стоимость 1кв.мсоставляет 485,05 у.е.) приведены в таблице 3.18.129Таблица 3.18 – Денежные потоки девелоперского проекта «Строительствоофисного центра» в одну очередьВеличина денежного потока, тыс. у.е. по годамСценарий развития1-й2-й3-й4-йNPVОптимистический-72 100-74 263-224 847Пессимистический-40 106-77 04854 59993 6969 708-3 663Источник: составлено автором.В таблице 3.18 рассчитаны два сценария реализации проекта строительстваофисного центра в одну очередь – оптимистический и пессимистический.Инвестиции в проект составляют IC=2000 тыс.

у.е. Рассчитаем ценностьактивов проекта в 1-м году: при оптимистическом сценарии:Vo = (−72100) +(−74 263)(1+0,15)10224 847+ (1+0,15)2 + (1+0,15)3(3.10)Таким образом, ценность активов при оптимистическом сценарии в 1-омгоду равна 11 164 тыс. у.е. при пессимистическом сценарии:Vp = (−72100) +(−74 263)(1+0,15)1+0(1+0,15)2+187 391(3.11)(1+0,15)3Таким образом, ценность активов при пессимистическом сценарии в 1-омгоду равна минус 13 464 тыс. у.е.Ожидаемую ценность девелоперского проекта рассчитаем по формуле (3.3).()=0,5х11 164 + 0,5х (-13 464)(3.12)Таким образом, ожидаемая ценность девелоперского проекта строительстваофисного центра в одну очередь равна минус 1150 тыс. у.е.Чистаяприведеннаястоимость,рассчитаннаяпоформуле(3.4),отрицательна и равна минус 3 150 тыс.

у.е.На рисунке 3.6 построено дерево ценности для проекта «строительствоторгового центра в одну очередь».130Год0-й период1-й годР = 0,511 164 тыс. у.е.при цене 1 кв.м 582 у.е.P= 0,5-13 464 тыс. у.е.при цене 1 кв.м 485,05 у.е.-1150 тыс. у.е.NPV = -3 150 тыс. у.е.Источник: составлено автором.Рисунок 3.6 – Дерево ценности проекта «Строительство офисного центра»без опционовТаким образом, при вероятности 0,5 оптимистического сценария (цена 1кв.м равна 582 у.е.) и вероятности 0,5 пессимистического сценария (цена 1 кв.мравна 485,05 у.е.) получаем значение NPV, равное минус 3 150 тыс. у.е.Введем условие – при условии падения цены реализации более, чем на 7,6% от базовой цены, принятой на уровне 582 у.е., следует реализовать реальныйопцион на очередность строительства офисного центра.В таблице 3.19 представлены денежные потоки проекта с применениемреального опциона на очередность строительства.Таблица 3.19 – Денежные потоки девелоперского проекта «Строительствоофисного центра» с применением реального опциона на очередностьстроительстваВеличина денежного потока, тыс.

у.е. по годамСценарий развития1-й2-й3-й4-йNPVОптимистический-72 100-74 263-224 847Пессимистический-40 106-77 04854 59993 6969 708-3 663Источник: составлено автором.При оптимистическом развитии событий девелопер будет строить офисныйцентр в одну очередь по цене 582 у.е. за 1 кв.м. При падении цены реализации,девелопер застроит земельный участок в две очереди, рассчитав ценность бизнесапри пессимистическом сценарии по формуле () и получив минус 4 213 тыс. у.е.:131Vp = (−40106) +(−77 048)(1+0,15)1+54 599(1+0,15)2+93696(3.13)(1+0,15)3Ожидаемая ценность девелоперского проекта «строительство офисногоцентра» со встраиванием реального опциона на очередность строительства,рассчитанная по формуле (3.3), равна 3 476 у.е.()=0,5х11 164 + 0,5х(-4213)(3.14)На рисунке 3.7 построено дерево ценности для проекта со встраиваниемреального опциона на изменение типа объекта недвижимости.Год0-й период1-й годР = 0,511 164 тыс.

у.е.при цене 1 кв.м 582 у.е.P= 0,5-4 213 тыс. у.е.при цене 1 кв.м 485,05 у.е.и строительстве в две очереди3 476 тыс. у.е.NPV = 1 476 тыс. у.е.Источник: составлено автором.Рисунок 3.7 – Дерево ценности проекта «Строительство офисного центра» сопционом на стадийность реализацииNPV, рассчитанное по формуле (3.4) для проекта с реальным опционом настадийность реализации, равен 1 476 тыс. у.е.Приреализациипессимистическогосценариядевелоперприминаетрешение о строительстве в две очереди.

Таким образом, при вероятности 0,5оптимистического сценария (цена 1 кв. м 582 у.е.) и вероятности 0,5пессимистического сценария (строительство в две очереди при цене 1 кв. м 485,05у.е.) получаем NPV, равный 1 476 тыс. у.е., что больше нуля, следовательно,проект выгоден.Таким образом:1) Если реализуется оптимистический сценарий, то девелопер будетстроить офисный центр в одну очередь.1322) Если реализуется пессимистический сценарий, то девелопер будетстроить офисный центр о две очереди – вместо одного большогоздания два здания меньшего размера.3) Возможность строительства в две очереди сделала эффект от проектаположительным.4) Ценность возможности строительства проекта в несколько очередей,или премия за опцион на очередность, рассчитанная по формуле (3.7),равна, 4 626 тыс.

у.е.:5) Эффективность мер по управлению инвестиционными рискамисоставляет 4 626 тыс. у.е.Такимобразом,былирассмотреныпрактическиерасчетыдвухдевелоперских проектов – проекта строительства коттеджного поселка и проектастроительства офисного центра.В девелоперском проекте строительства коттеджного поселка был примененопцион на изменение типа конечного продукта недвижимости, а в проектестроительства офисного центра – опцион на очередность строительства.Были выявлены интервалы значений критических точек, в которых следуетреализовывать право на осуществление реального опциона.Доказано, что ценность активов девелоперского проекта при встраиванииреальных опционов возрастает, что положительно сказывается на значении NPVдевелоперского проекта.Также был рассчитан эффект от компенсационных мер по управлениюинвестиционными рисками девелоперских проектов.На основании практических расчетов следует разработать схему управленияинвестиционными рисками девелоперских проектов с использованием методареальных опционов.1333.2Разработкасхемыуправленияфинансовымирискамидевелоперских проектов с использованием реальных опционовНа практических примерах расчетов девелоперских проектов былодоказано, что встраивание реальных опционов значительно увеличивает ценностьпроектов,сокращаяинвестиционныерискизасчеткомпенсирующихмероприятий.На основе проведенного анализа необходимо выстроить схему управленияинвестиционными рисками, основанную на методе реальных опционов.

Сначаларассмотрим алгоритм управления инвестиционными рисками девелоперскихпроектов.Первым этапом является анализ и оценка девелоперского проекта, которыйвключает:1) анализ качества земельного участка,2) анализ состава работ;3) анализ сроков выполнения работ;4) SWOT-анализ, выделение возможностей и опасностей;5) анализ конкурентного окружения;6) маркетинговый анализ;7) анализ стоимости выполнения работ.Результатом выполнения первого этапа является разработка моделидевелоперского проекта, на основании которой рассчитываются основныеинвестиционные показатели девелоперского проекта.Второй этап – это анализ опасных факторов, способных оказать влияние нарезультат инвестиционной деятельности. Это подразумевает качественный анализрисков девелоперского проекта, основанный на результатах первого этапа.Третий этап – выделение критических контрольных точек девелоперскогопроекта на основе анализа чувствительности.134На четвертом этапе задаются пределы критических контрольных точек –критериитого,чтопроцессуправленияинвестиционнымирискамидевелоперского проекта находится под контролем.

Данные пределы задаются ввиде интервалов, при которых результативный показатель инвестиционнойдеятельности больше или равен нулю (NPV≥0).Как только NPV проекта становится меньше нуля, то следует применятькорректирующие действия.Корректирующиедействияпредставляютсобойуправленческоевоздействие на один из параметров девелоперского проекта – сроки, стоимостьили качество – это и есть реальные опционы. В таблице 3.20 приведеныразличные внешние условия управленческого воздействия и реакционныедействия со стороны девелоперов.Таблица 3.20 – Примеры реальных опционов девелоперских проектовВнешнее условие управленческоговоздействияПадение спроса на недвижимостьРеальные опционыОтсрочка начала проекта;приостановка реализации проекта; прекращениепроекта/ выход из проекта; сокращение проектаПадение цены продажи конечного Стадийность осуществления проекта; изменениеобъекта девелопментатипаконечногопродуктадевелопмента;перепозиционирование проектаУвеличение спроса на иные виды Изменениетипаконечногопродуктанедвижимостидевелопмента; диверсификация проектаИсточник: составлено автором.Стоитотметить,чтобольшинствореальныхопционовследуетреализовывать тогда, когда NPV девелоперского проекта под воздействиемвнешних факторов становится равным меньше нуля.

Характеристики

Список файлов диссертации