Теория реальных опционов и управление финансовыми рисками девелоперских проектов (1142855), страница 5
Текст из файла (страница 5)
Среди приведенных этапов трудно выделитьприоритет какого-то одного этапа, однако исследователи постояннопредпринимаютпопытки.Например,Р.Б.Пейзервсвоейкниге«Профессиональный девелопмент недвижимости» публикует данные опроса,проведенного гарвардскими учеными среди 59 американских девелоперов[167]. Таблица 1.3 иллюстрирует результаты опроса, который заключался ввыделенииприоритетныхстадийпроцессадевелопмента,напервоочередность которых следует обратить внимание.Таблица 1.3 –Внимание, уделяемое экспертами различным стадиямдевелопментаКоличество человекНаименование стадииВ первую очередьПриобретение участка16Утверждение проектной документации17Анализ рынка6Проектирование и планирование9Финансирование девелопмента/строительства2Долгосрочное финансирование0Финансированиепутемувеличения4собственного капиталаСтруктура совместного предприятия4Строительство0Маркетинг/аренда1Текущее управление/обслуживание0Во вторую очередь489127236350Источник: составлено автором на основании данных опроса из Peiser,R.B.
Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business/ R.B.Peiser, A.B. Frej. – Second Edition. – Washington, O.C.: ULI – the Urban LandInstitute, 2003 [167].29Таким образом, профессиональные девелоперы отмечают, что наиболееважнымистадиямиявляютсяутверждениепроектнойдокументации,приобретение земельного участка, проектирование и планирование проекта.Отметим, что именно на стадии проектирования/планирования проектапроисходит анализ рисков и разработка стратегии управления рисками.После анализа структуры процесса девелопмента, рассмотрим цели,задачи управления и основные блоки управления девелоперским проектом.На рисунке 1.2 представлена схема, разработанная автором на базе схемыуправления инновационным проектом Проскурина В.К. [107].
Данная схемаявляется универсальной с точки зрения теории менеджмента, так каксодержит в себе все пять этапов любого управленческого процесса – анализ,планирование, организация, контроль и оценку. Анализ внутренней ивнешнейсредыявляетсяначальнымэтапомпроцессауправлениядевелоперским проектом, однако, как показано на схеме, анализ внешнейсреды должен производиться постоянно на всех этапах реализациидевелоперского проекта. Анализ внутренней среды тесно связан с этапомоценки,накоторомнеобходимоучитыватьнетолькопотенциалдевелоперского проекта, но и финансовое состояние девелопера. На этапепланированияпроводитсяразработкаинвестиционногобизнес-плана,бюджетов и ТЭО проекта.
Организация предполагает под собой построениеорганизационнойструктурыуправления,разработкутехническойдокументации, организацию строительного процесса. Контроль долженосуществляться на всех этапах жизни проекта.Отметим,чтоданнаясистемазамкнута,чтообеспечиваетповторяемость этапов в процессе реализации девелоперского проекта, атакже отражает обратную связь между этапами управления.30ЦЕЛИ И ЗАДАЧИАнализ внешнейсреды:- динамика инфляции;-рыночнаяконъюнктура;-внешние риски;-экономическаяиполитическаяситуация в странеПланирование:-разработка инвестиционного бизнес-плана;-составление сетевого графика, календарного плана, бюджетов;-разработка ТЭО проектаОрганизация:-определение организационной структуры управления;- составление технической документации;-организация строительного процесса;-информационное и нормативное обеспечение проектаКонтроль:-установление контроля на всех этапах жизненного цикла проекта;-мониторинг проекта;- принятие решений по корректировкеАнализ внутреннейсреды:- рассмотрение идеи ивозможностиеереализации;-определениеструктуры капитала(источниковфинансированияпроекта);-внутренние риски;-разработкасценариев реализациипроектаОценка:-определение привлекательности проекта;-использование динамических и статических методов при оценкепроекта;-оценка финансового состояния девелопера;-оценка конкурентоспособности строительной продукцииИсточник: Проскурин, В.К.
Анализ и финансирование инновационных проектов: Учеб. пособие / В.К. Проскурин; под ред.д-ра экон. наук, проф. И.Я. Лукасевича. – М.: Вузовский учебник: ИНФРА – М, 2011 [107].Рисунок 1.2 – Основные блоки управления девелоперским проектом31Рассмотримоценкуэффективностиинвестиционныхпроектов.Российская методика предполагает оценивать эффективность в два этапа:1)Разработка документации по инвестиционному проекту:-концепция инвестиционного предложения;-декларация о намерениях;-документ «Обоснование инвестиций»;-технико-экономическое обоснование проекта (ТЭО);2)Реализация девелоперского проекта [95].Согласно большинству исследователей, для того, чтобы оценитьэффективность проекта в целом, необходимо оценить общественнуюэффективность, коммерческой эффективность и эффективности участия впроекте.Прокомментируемсхему,представленнуюнарисунке1.3.Напредынвестиционной стадии предпроектных исследований достаточно будетоценить эффективность проекта в целом.
При разработке обоснованияинвестиций и ТЭО проекта необходима оценка отдельных компонентовэффективности.Исходной информацией для анализа девелоперского проекта являютсяследующие данные:1) цель реализации девелоперского проекта, участники проекта;2) сведения о строительной продукции, ее типе, классности, общей иполезной площади, качестве;3) экономическое окружение – прогнозная оценка индекса инфляции,анализ налоговой среды реализации проекта;4) входные условия начала реализации проекта;5) продолжительность девелоперского проекта;6) предпосылки завершения проекта;7) формируемые проектом денежные потоки - от инвестиционной,операционной и финансовой деятельности;8) сведения о внешнем окружении.32Основнымипоказателямидлярасчетаэффективностипроектовявляются NPV (чистый дисконтированный доход); IRR (внутренняя нормадоходности); DPB (дисконтированный срок окупаемости); потребность вовнешнем финансировании; PI (индекс доходности инвестиций).Источник: составлено автором на основе материалов Методическиерекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (втораяредакция) [Электронный ресурс]/ М-во экон.
РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву,архит. и жил. политике; рук. авт. кол.: В.В. Коссов, В.Н. Лившиц,А.Г.Шахназаров.–М.:Экономика,2000.–Режимдоступа:http://www.gosthelp.ru/text/Metodicheskierekomendacii20.html [95].Рисунок 1.3 – Схема оценки эффективности девелоперских проектов33В строительной деятельности в России распространена практикасовмещения нескольких функций активных участников в лице одногосубъекта – девелопера.
Девелопмент – предпринимательская деятельность,направленная на извлечение коммерческой выгоды посредством увеличениястоимости объекта недвижимости, подразумевающая под собой организациюфинансированияиосуществлениедействийпоразвитиюобъектанедвижимости в соответствии с определенным планом. Данное определениеотражает сущность девелопмента – взаимное присутствие двух процессов:инвестирование, осуществление практических действий по развитию объектанедвижимости.Чаще всего в основе девелоперской деятельности лежит доходно –ориентированная стратегия, при которой основная цель девелопмента –получение максимального дохода от объекта недвижимости.Девелоперскийпроектвавторскомпонимании–процесс,представляющий собой совокупность задач и мероприятий по развитиюобъекта недвижимости заданного качества, осуществляемый в рамках плана вусловиях ограничения ресурсов, сроков и стоимости, с целью полученияприбыли или иного положительного эффекта.Девелоперскаядеятельностьосуществляетсяпоэтапно.Предынвестиционный этап является наиболее важным во всем девелоперскомпроцессе, так как это позволяет в дальнейшем избежать необдуманныхрешений, которые подвергают проект избыточным рискам, или же вообщеотказаться от проекта ввиду его неэффективности.Таким образом, обозначив теоретические аспекты инвестиционнойстроительнойдеятельности,трактовкиизначение,основныезадачидевелопмента, дав определение термину «девелоперский проект», перейдем крассмотрению внешнего окружения проекта и рисков, присущих в общеминвестиционной деятельности и девелопменту в частности.341.2Инвестиционные риски девелоперских проектовКаждый девелоперский проект предполагает временной разрыв междуначальными усилиями девелопера и конечным результатом, получаемым вбудущем.Изэтогонепредсказуем.следует,Этопростоечтоконечныйобстоятельствоирезультатдостовернослужитисточникомвозникновения таких категорий, как риск и неопределенность.Возникновениеполитическими,неопределенностиприродными,связановременнымиисэкономическими,другимифакторами.Существование риска тесно связано с неопределенностью, данные категориичасто употребляют как синонимы.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
