Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 9
Текст из файла (страница 9)
Ставка капитализации в таком случае будет выше, чемпри покупке готового объекта, тем самым отражая более высокие рискипокупателя.Форвардным финансированием обычно пользуются западные фонды, этопозволяет им приобретать качественные объекты по достаточно приемлемойцене. Также они могут следить за качеством реализации проекта. Одним изминусов такой сделки для покупателя считается необходимость производитьавансовый платеж (в среднем 10 - 15% от стоимости актива).Длядевелоператакаясхемафинансированиятакжеобладаетположительными и отрицательными моментами.
Имея в наличии форвардныеобязательства, девелоперу становится проще привлекать кредитные средства и48будущих арендаторов. При этом девелопер вынужден продавать объект позаниженной стоимости, и сумма аванса в размере 10 - 15% от цены недостаточновелика для финансирования проекта.На рынке коммерческой недвижимости достаточно активно привлекаютсяпрямые инвесторы с целью продажи доли в бизнесе или в проекте и,соответственно, получения необходимого финансирования для инвестиционногопроекта. В роли прямых инвесторов могут выступать крупные российскиепромышленные группы, желающие диверсифицировать свои риски, различныероссийские фонды (страховые, пенсионные и пр.), крупные девелоперскиекомпании, обладающие достаточным капиталом, а также западные инвесторы иинвестиционные фонды, осуществляющие вложения на российском рынке [62].Привлечение внешних инвесторов может повысить престиж компании нарынкеисделатьпроектболеепривлекательнымдлядальнейшегофинансирования, однако с приходом соинвестора возникает необходимость вдополнительном согласовании принимаемых решений, возможно появлениеразногласий среди партнеров по бизнесу.В качестве дополнительных источников финансирования девелоперы могутиспользовать такие инструменты рынка ценных бумаг как облигационные займы,еврооблигации (евробонды) и IPO.Облигационные займы выпускают многие компании, в том числе идевелоперские.Выпускоблигацийдляпривлечениядополнительногофинансирования проектов обладает рядом преимуществ:самостоятельное определение условий размещения (срок, стоимость,размер процентных ставок и купонов и т.д.);отсутствие залогового обеспечения (эмитент может выпускать облигациибез обеспечения в размере, не превышающем размер собственного уставногокапитала, в случае превышения эмитент может предоставить поручительстватретьих лиц или банковские гарантии);достаточно длительный срок размещения (в среднем от 3 до 5 лет);49отсутствие целевой направленности для расходования привлеченныхсредств;независимость от отдельно взятого кредитора;снижение стоимости последующего кредитования при добросовестномобслуживании облигационных займов;повышение инвестиционной привлекательности эмитента в связи спубличностью размещения.Несмотря на целый ряд преимуществ, выпуск облигаций не являетсяосновным источником финансирования проектов в рамках строительствакоммерческой недвижимости.
Часто это связано со сложностью подготовкидокументов и проведения эмиссии, а также от компании требуется полноераскрытие информации.Еврооблигации выпускаются в иностранной валюте и размещаются спомощьюсиндикатамеждународныхандеррайтеровсредизарубежныхинвесторов, для которых эта валюта тоже является иностранной. Несмотря насущественную выгоду в процентных ставках, размещение еврооблигаций такжене стало на сегодняшний день массовым инструментом среди российскихдевелоперов.Однако, несколько крупных компаний, хорошо зарекомендовавших себя нарынкеиимеющихположительнуюпубличнуюрепутацию,выпустилиеврооблигации на достаточно крупные суммы.
К ним относятся такие известныедевелоперы как: ЗАО «Дон-Строй Инвест» (150 млн. долл.), ГК «ЛенСпецСМУ»(100 млн. долл.), MiraxGroup (100 млн. долл. и 180 млн. долл.), УК «Теорема» (75млн. долл. и 148 млн. долл.) [85].Самым сложном инструментом в привлечении финансирования считаетсяпервичное размещение акций или IPO (Initial Public Offering).
Суть IPOзаключается в продаже части акций компании на открытом рынке и привлечениитем самым необходимого объема денежных средств. Обычно компанииразмещают не более 30% акций, чтобы не потерять контроль над деятельностьюпредприятия.50Для выхода на IPO от компании требуется длительная и основательнаяподготовка. В первую очередь, компания принимает решение стать публичной.Требованияпредъявляютсякфинансовойотчетности,котораядолжнаосуществляться по МСФО, необходимо наличие международного аудита исоответствующей структуры собственности.Компания несет существенныезатраты на оплату услуг инвестиционного банка, занимающегося организациейпроведения размещения, а также на юридические и финансовые услуги прочихконсультантов.Первичное размещение акций обладает рядом преимуществ.
Оно позволяетпривлечь существенные объемы денежных средств, справедливо оценить бизнескомпании, снизить стоимость внешних источников финансирования в будущем,улучшить имидж компании и повысить ее инвестиционную привлекательность[13, C. 729].Несмотря на указанные выше преимущества, IPO может негативносказаться на финансовом состоянии компании при неправильном подходе. Часторазмещения проводятся в неподходящие моменты, когда рынок перегрет и неможет адекватно оценивать стоимость.
В таких случаях компании вынужденыснижать коридор цены на акцию, либо полностью отказываться от размещения. Котрицательныммоментамотносятинеобходимостьполногораскрытияинформации, что дает дополнительные преимущества конкурентам. Существуетвозможность блокирования миноритарными акционерами важных решений.Для девелоперов сложности с выходом на IPO связаны, прежде всего, сотсутствием прозрачности бизнеса, с трудным аудитом, разногласиями внезависимой оценке бизнеса, не всегда понятной для инвестора стратегиейразвития бизнеса [66, С. 50-55].По мнению специалистов, не все компании могут выходить на IPO, многиеиз них не готовы стать публичными, или это не отвечает их текущимпотребностям в настоящий момент [72].51Также одним из перспективных направлений привлечения внешнихисточников финансирования девелоперских проектов считаются закрытые паевыеинвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).ЗПИФН представляет собой обособленный имущественный комплекс,состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющейкомпании учредителями доверительного управления с условием его объединенияс имуществом иных учредителей, и, из имущества, полученного в процессе такогоуправления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценнойбумагой (инвестиционным паем), выдаваемой управляющей компании [6].Зарубежным аналогом российских ЗПИФН являются инвестиционныефонды REITs (Real Estate Investment Trusts).
В России ЗПИФН начали развиватьсяв 2002 г., когда было принято Постановление «Об утверждении положения осоставе и структуре активов паевых инвестиционных фондов». В 2003 г. былзарегистрированпервыйЗПИФН[64,C.54-57].Средивсехпаевыхинвестиционных фондов закрытые фонды недвижимости занимают лидирующиепозиции. На ноябрь 2014 г. по данным Национальной лиги управляющихфункционировало600фондовнедвижимостиинаходилосьнастадииформирования еще 6 фондов, что составляет 60% от всех закрытых фондов и 41%от общего количества всех ПИФов России. Совокупная стоимость чистых активовна 01.11.2014 г.
составляет порядка 169 млрд. руб. [105]. Более подробные данныепредставлены в таблице 4.Таблица 4 - Количество паевых инвестиционных фондов по состоянию на01.11.2014 г.КатегорияФонды акцийФонды облигацийФонды смешанныхинвестицийФонды денежного рынкаИндексные фондыФонды фондовФонды товарного рынкаОткрытые Интервальныекол- доля, колдоля,во%во%15537,91632,77819,100,09110284722,22,46,811,515002630,60,00,04,112,2Закрытыеколводоля252,510,13420003,40,20,00,00,0Всегокол- доля,во%19613,4795,414012284969,50,81,93,30,452Продолжение таблицы 4КатегорияОткрытые Интервальныекол- доля,кол- доля,во%во%1020,4Хедж-фондыИпотечные фондыФонды художественныхценностейФонды венчурныхне предусмотреныинвестицийзаконодательствомФонды недвижимостиФонды прямых инвестицийРентные фондыКредитные фондыВсего:40910049100Источник: разработано автором на основе [105].ЗакрытыеВсегокол- доля, колво%во151,5251,750,550,320,220,155600116807310085,559,511,57,97,210055600116807314663,840,97,95,55,0100Одни инвесторы вкладывают свои средства с целью заработать на рынкенедвижимости, не имея возможности осуществлять прямые инвестиции.
Такиефонды называют фондами массового инвестора. Другие создают так называемыекэптивные фонды (частные фонды, организованные под реализацию обычноконкретного инвестиционного проекта). Вариант кэптивных фондов в России внастоящее время преобладает [67, C. 80-86].В соответствии с целями инвестирования выделяют три категории ЗПИФН:1. Рентные, ориентированные на массового рыночного инвестора;2. Фонды недвижимости, занимающиеся строительством объектовнедвижимости, паи которых свободно обращаются на рынке;3. Фонды недвижимости для квалифицированных инвесторов (ЗПИФНКИ).Рентные фонды создаются с целью совместного управления имуществом иполучения дохода от сдачи этого имущества в аренду. Доходность такого фондазаранее известна, исходя из параметров объекта, арендных поступлений иразличных административных и прочих расходов.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
