Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 4
Текст из файла (страница 4)
В каждой стране есть своиособенности и соответственно свои типы. Наиболее универсальной считаетсяклассификация, принятая в США и представленная в приложении В.Начало развития российского рынка торговой недвижимости можно отнестик 2001 году. В целом аналитики за десятилетие выделяют три фазы развитиярынка. Первая (2001 – 2005 гг.) – фаза постепенного развития.
В этот периоддевелоперы проявляли наибольшую активность на рынках Москвы и СанктПетербурга. Ритейлеры увеличивали свои обороты, на рынок выходили новыеоператоры. Это послужило главным импульсом для строительства новыхторговых центров и появления рынка управления недвижимостью. В целом вРоссии в этот период было введено 2,5 млн. кв.м. торговых площадей. В этотпериод также начали выходить на рынок иностранные девелоперы.Ниже на рисунках 3 и 4 можно проследить ежегодные объемы вводимыхторговых площадей и уровень вакантных помещений.20400035003000Объем введенныхторговых площадей250020001500Объем торговыхплощадей на конецпредыдущего года100050020012002200320042005200620072008200920102011201220130Рисунок 3 - Уровень введенных торговых площадей в России, тыс.
кв.м.Источник: разработано автором на основе [98].Приростторговыхплощадейдостаточностабиленнапротяжениирассматриваемого периода, больше всего введенных квадратных метровприходится на 2009 г. (порядка 500 тыс. кв.м.), далее следует динамика снижения,аналогичная динамике рынка офисных помещений.12,0%10,0%8,0%6,0%4,0%2,0%0,0%2001200220032004200520062007200820092010201120122013Доля свободныхплощадейРисунок 4 - Доля свободных площадей в России, в %Источник: разработано автором на основе [98, 99, 100].Согласно графику, спрос на торговые площади был стабильно высоким напротяжении 2004 – 2007 гг., свободные площади практически отсутствовали, в2008 – 2009 гг.
освободилось порядка 10% торгового пространства, далее спросвозобновился.Вторая фаза с 2006 по 2008 г. характеризовалась активным ростом рынка. Вэто время инвесторы, ритейлеры и девелоперы начали проявлять интерес крегионам, в основном к городам-миллионникам. На рынок выходили новыеритейлеры, а компании, присутствовавшие на рынке, активно расширялись.21Возросшая конкуренция за привлечение арендатора, заставила девелоперовбольше внимания уделять концепциям проекта.
Архитектура идизайнвозводимых торговых центров стали разнообразнее, все чаще принималисьрешения о строительстве торгово-развлекательных центров, а не торговыхобъектов в чистом виде.Рост резко прекратился в связи с приходом экономического кризиса.Третьей фазой считается период с 2009 по 2013 г., когда шел процессвосстановления рынка. В 2009 г. инвесторы и девелоперы прилагали основныеусилия к тому, чтобы сохранить свои активы и оптимизировать издержки. В 20102011 гг. началось восстановление рынка и новый цикл роста.
Для этого этапахарактерно более стабильное и устойчивое развитие. Концепции проектов сталиносить еще более продуманный и инновационный характер.Также для российского рынка остается характерным низкий показательобеспеченности торговыми площадями на 1000 человек по сравнению севропейскими странами, данные представлены на рисунке 5.8007006005004003002001000400306Рисунок 5 - Объем площадей на 1000 жителей в России и европейских городах, кв.м.
посостоянию на 2013 г.Источник: разработано автором на основе [98, 99, 100].Российский рынок торговой недвижимости начал развиваться значительнопозже рынков западных стран. Недостаток разнообразия форматов может22рассматриваться как один из индикаторов, показывающих потенциал роста нарынке торговой недвижимости.Складская недвижимость. Рынок складской недвижимости являетсянаиболее закрытым с точки зрения предоставления информации по сделкам инаиболеестандартизированнымпосравнениюсдругимисегментамикоммерческой недвижимости.В общем понимании склады представляют собой здания, сооружения иразнообразныеустройства,оснащенныеоборудованием,предназначенныедляспециальнымосуществлениятехнологическимполногокомплексаопераций по приему, хранению, размещению и распределению поступивших наних товаров. Специалисты используют несколько разных терминов для складов,чаще их называют распределительными или логистическими центрами [107].Ведущими игроками рынка была разработана классификация складскойнедвижимости, согласно которой все складские помещения делятся на 4категории: «А», «В», «С» и «D».
Также, в свою очередь, класс «А» подразделяютна «А»+ и «А», и «В» соответственно на «В+» и «В».Приопределениикатегориискладскогопомещенияучитываютсяследующие параметры: географическое расположение склада, наличие исостояниеподъездныхавтомагистралей,дорог,наличиеудаленностьжелезнодорожнойскладскоговетки,помещенияплощадьотскладскогопомещения, этажность здания склада, высота потолков, наличие техническихсредств охраны и многие другие параметры.Болееполнаяинформация,содержащаяхарактеристикикатегорийскладской недвижимости, представлена в приложении Г.Историю формирования современного фонда складских помещений относятк прошлому веку.
В СССР в 1960 - 1970-х гг. активно создавалась индустриальнаяинфраструктура. Вводились в эксплуатацию хранилища для насыпных грузов прижелезнодорожныхстанциях,холодныескладыиангары,крупныепроизводственные помещения. В 1990-х гг. имевшаяся инфраструктура былаперераспределена между новыми собственниками и введена в рыночный оборот.23Строительство современных качественных складов началось достаточнопоздно, если сравнивать с рынками офисной и торговой недвижимости.
Рынокскладской недвижимости активно развивается с 2005 года. Для этого периодахарактерен высокий спрос, превышающий предложение в несколько раз. За счетэтого процент вакантных площадей практически был равен нулю. Проекты восновном были сосредоточены в Московском регионе, который условноразделяется на три зоны: Москва, ближнее и дальнее Подмосковье. Строительствоскладских помещений в столице нерентабельно, это связано с высокой ценой наземлю и отсутствием подходящих земельных участков.В 2005 г. основное строительство разворачивалось на расстоянии 1 - 25 кмот МКАД.Также в этот период возросла доля предварительных договороваренды и обозначилась тенденция к увеличению сроков арендных договоров (8 10 лет).
Но, несмотря на активность рынка, общий объем предложенияпрофессиональных складских помещений класса «А» и «В» в Московскомрегионе оставался на чрезвычайно низком уровне и составлял менее 45% отобщего предложения складских помещений, на рисунке 6 [98].Класс А, 17%(0,96 млн.кв.м.)Класс В,Классы C и24% (1,4D, 59% (3,4млн.млн. кв.м.)кв.м.)Рисунок 6 - Предложение складских площадей в 2005 г.Источник: разработано автором на основе [98, 99, 100].Бум строительства новых площадей наблюдался до кризисного 2008-гогода.
В это время наметилась тенденция доминирования класса «А» в общемпредложении современных складов, что было вызвано значительным приростомновых площадей. При этом было введено в эксплуатацию всего лишь несколько24объектов класса «В» небольшой площади. Уровень вакантных площадейприблизился к нулю. Арендные ставки продолжили свой рост. Это было связано сповышением цен на строительные материалы, а также удорожанием земельныхучастков.В2008 году вслед за другими сегментами рынка коммерческойнедвижимости складской сегмент ощутил на себе негативное влияние мировогоэкономического кризиса. Произошло снижение спроса на первичном рынке,стремительно рос объем предложения на вторичном рынке (субаренда).
Конечныепотребители складских помещений пытались оптимизировать операции, темсамым пересматривая стратегии дальнейшего развития и потребности в складах втом числе. Также значительно вырос спрос на низкокачественные складскиеобъекты классов «С» и «D». В условиях кризиса было приостановленостроительство значительного количества объектов [98].До 2012 г. шел медленный процесс восстановления рынка. Большинстводевелоперов стало намного осторожнее, начиная активное строительство лишьпри наличии потенциальных арендаторов. Кроме этого, собственники помещенийстали более избирательными к портфелю арендаторов, потому что в 2009 г.многие столкнулись с кризисом неплатежей [100].В связи с низким объемом ввода новых площадей в посткризисные годына рынке произошло резкое снижение объема вакантных площадей.
В итоге долявакантных площадей класса «А» опустилась до 0,5%. Клиенты возобновилипрактику заключения предварительных договоров аренды на этапе строительстваобъекта [98].По итогам 2013 г. совокупный объем сделок по приобретению объектовкоммерческой недвижимости увеличился практически вдвое относительнопоказателя 2010 г., превысив $8 млрд.[100].
При этом существенно увеличилсясредний размер сделки: почти 50% составляют сделки объемом более $100 млн.,тогда как годом ранее их доля не превышала 30%. В значительной мере данномутренду способствовало более доступное финансирование.25Также позитивным явлением стало возвращение иностранных инвесторовна российский рынок. Если в период 2009 - 2010 гг. было лишь фрагментарноеучастие зарубежных компаний, то в 2013 г. доля транзакций с привлечениеминостранного капитала превысила 15% в общем объеме сделок, данныепредставлены на рисунке 7. Отчасти высокая активность зарубежных инвесторовстала результатом накопленного за прошлые периоды значительного объемаотложенного спроса.100%90%80%70%60%Российские компании50%Иностранныекомпании40%30%20%10%0%2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013Рисунок 7 - Объем инвестиций в коммерческую недвижимостьИсточник: разработано автором на основе [98, 99, 100].Ниже на рисунке 8 приведены данные по распределению инвестиций междусегментами.100%80%60%Индустриальнаянедвижимость40%Торговаянедвижимость20%Офиснаянедвижимость0%2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013Рисунок 8 - Распределение инвестиций между сегментами коммерческой недвижимостиИсточник: разработано автором на основе [98, 99, 100].26Как видно из представленного графика, самой высокой привлекательностьюобладает офисный сегмент, так как он наиболее предсказуем для инвесторов вотношении будущего арендного потока по сравнению с другими сегментами.Ситуация с рынком торговой недвижимости значительно изменилась запоследние несколько лет.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
