Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 10
Текст из файла (страница 10)
Доходность рентных фондовсчитается стабильной, но невысокой.Вторая категория фондов (их еще называют девелоперскими) представленана рынке шире, чем рентные фонды. Первоначально создание ЗПИФНподразумевало под собой мобилизацию денежных средств пайщиков и вложение53именно в создание объектов недвижимости. Девелоперские фонды создаются наотносительно короткий срок (на 3 - 5 лет по сравнению с рентными фондами, сроккоторых составляет порядка 10 - 15 лет), они считаются высокорискованными, нопри этом и более доходными.Третья категория ЗПИФН для квалифицированных инвесторов появиласьотносительно недавно с внесением изменений в законодательство в 2008 году. Посостояниюна2010г.порядка20%фондовсоставлялифондыдляквалифицированных инвесторов [84, C.
10-17]. Пайщиками таких фондов могутстатьтолькопрофессиональныеучастникирынкаценныхбумагилипрофессиональные инвесторы. Для инвестирования средств в строительствокоммерческойнедвижимостиэтакатегорияфондовсчитаетсянаиболеепредпочтительной, поскольку ограничивает доступ массово инвестора, у которогозачастую отсутствует культура инвестирования. Также причиной могут служитьдостаточно высокие расходы на управление деятельностью фонда.В дополнение к обычной схеме создания фонда квалифицированныхинвесторов М.Д. Вахрамеева предлагает схему, в которой банк-кредиторстановится пайщиком возводящего объект коммерческой недвижимости ЗПИФНКИ.
Банк в таком случае получает ряд существенных преимуществ, в том числеполучение финансовых и юридических гарантий за счет прав собственности наимущество фонда, а возврат кредитных средств через погашение или реализациюинвестиционных паев по существенно более высокой стоимости, чем привхождении в проект [42, C. 97-100].Резюмируя изложенное, стоит отметить, что использование ЗПИФН какинструментафинансированиястроительстваобъектовкоммерческойнедвижимости является достаточно перспективным направлением. Очевидно, чтотакие фонды обладают рядом преимуществ: ограничение появления стороннихпайщиков; возможность контролировать действия управляющей компании;налоговые льготы (ПИФ не является юридическим лицом); возможностьреализации паев на вторичном рынке и, как следствие, повышение ликвидностиактивов; увеличение прозрачности бизнеса; использование паев в качестве залога54побанковскомукредиту,позволяющихдевелоперуболееэффективноосуществлять финансирование своих проектов.До кризисного 2008-го года на рынке коммерческой недвижимости широкораспространено было подписание предварительных договоров аренды (ПДА) свнесением обеспечительного платежа.
Это было связано с высоким спросом накачественные объекты и существенной нехваткой предложения. Арендаторыбыливынужденырезервироватьнеобходимыеплощадиуженаэтапестроительства объекта. Оплата обеспечительного платежа была обязательнымусловием договора и при этом представляла собой достаточно внушительныесуммы (часто арендная плата за 1 квартал). Девелопер мог использоватьполученные денежные средства на строительство и прочие расходы.После наступления кризиса ситуация в корне изменилась.
ПодписанныеПДА на объекты, не введенные в эксплуатацию, потенциальные арендаторырасторгали, спрос существенно снизился, рынок «арендодателя» превратился врынок «арендатора». В настоящее время ситуация понемногу стабилизируется,наблюдается значительный спрос и нехватка готовых объектов на рынкескладской недвижимости московской области. Арендаторы снова выражаютготовность к подписанию ПДА.
Таким образом, средства от обеспечительныхплатежей также можно отнести к возможным источникам финансированиястроительства коммерческой недвижимости.В целом, как видно из вышесказанного, у девелопера существуетдостаточно широкий выбор вариантов финансирования. В проекте могут бытьиспользованы всевозможные комбинации источников, либо компания можетостановиться только на одном. Выбор будет зависеть от внутренних факторов, отфинансового положения компании, ее репутации, от внешних факторов, отэкономического состояния рынка коммерческой недвижимости, от финансовойполитики государства и прочее. Останавливаясь на том или ином варианте,девелопер должен просчитывать в совокупности стоимость финансирования,риски, учитывать временной фактор (по степени быстроты привлечения)и55определять влияние выбранной схемы финансирования на эффективностьпроекта.В таблице 5 приведены наиболее вероятные источники финансированиястроительства коммерческой недвижимости, а также формы, в которых этиисточники могут быть привлечены.Таблица 5 - Источники финансирования строительства объектов коммерческойнедвижимостиСобственныеЗаемныеПривлеченные- Нераспределеннаяприбыльдевелоперскойкомпании- Банковское кредитование в форме: залоговое финансирование проектное финансирование синдицированноекредитование мезонинное финансирование «связанные» кредиты- Займы других компаний и частныхлиц- Средства прямых инвесторов(приобретение акций, в т.ч.
посхеме РЕПО)- Амортизационныеотчисления- ЗПИФН (в т.ч. ЗПИФН КИ)- IPO- Форвардные сделки- Облигационные займы- Еврооблигации- Государственное финансированиев рамках программыгосударственно-частногопартнерства- Обеспечительные платежи по ПДАИсточник: разработано автором.Учитываяприведенныйвышеанализ,следуетотметить,чтонасегодняшний день основным источником финансирования девелоперскихпроектов, является банковское кредитование. Оно является для компаниинаиболее надежным и понятным способом.
При этом в структуре капиталапроекта высока доля собственных средств. По требованиям банковскогофинансирования обычно это не менее 25 - 30% от общей суммы вложений.Другие источники финансирования на российском рынке применяются какдополнительныеинструменты.Недостаточноразвитрынокоблигаций,еврооблигаций, ЗПИФН и IPO. В основном, такие источники могут позволитьсебе отдельные крупные компании с прозрачной структурой и хорошейрепутацией. Следует также выделить привлечение средств путем продажи доли в56проекте внешним инвесторам.
Согласно оценкам экспертов, около 25% от общегопритока инвестиций в сектор строительства коммерческой недвижимостиосуществляют прямые инвесторы.Что касается методов финансирования, то под ними понимают механизмпривлеченияинвестиционныхресурсовсцельюфинансированияинвестиционных проектов [49, C. 35]. В литературе существуют некоторыеразногласия в определении набора методов финансирования. Так, И.А. Бланквыделяетполноефинансирование,самофинансирование,лизинг,селенгакционирование,(разновидностьлизинга),долговоесмешанноефинансирование [11].
Однако он не включает в классификацию бюджетноефинансирование. Ряд других авторов считает, что к основным методамфинансирования относятся самофинансирование, кредитный, бюджетный икомбинированный методы, не выделяя отдельно акционерное финансирование.В рамках деятельности девелоперских компаний, к основным методамследует отнести самофинансирование, акционерное финансирование, долговоефинансирование, а также комбинированное финансирование, которые указаны нарисунке 10. Что касается бюджетного метода, то он имеет большое значение длягосударственных предприятий, осуществляющих инвестиционную деятельность,а также для компаний, реализующих приоритетные инвестиционные проекты.Для девелопмента коммерческой недвижимости реализация таких проектовнезначительна, поэтому бюджетный метод может быть исключен.
Лизингприменяется также в незначительных объемах.СамофинансированиеАкционерноефинансированиеДолговоефинансированиеКомбинированноефинансированиеБюджетноефинансирование внезначительныхобъемахЛизинг внезначительныхобъемахРисунок 10 - Методы финансирования проектов по созданию объектов коммерческойнедвижимостиИсточник: разработано автором.57Метод самофинансирования предусматривает финансирование только засчет собственных источников. Преимущества данного метода связаны спростотой его реализации, с сохранением финансовой устойчивости компании,оперативностьюпривлечениясредств,главнымнедостаткомсчитаетсяограниченность ресурсов для реализации крупномасштабных проектов, а такжеотсутствием внешнего контроля над эффективностью использования средств.Основным источником является чистая прибыль и амортизационные отчисления,направляемые на инвестиционные цели.Акционерное финансирование предполагает эмиссию и размещениеобыкновенных и привилегированных акций.
Данный метод достаточно широкоиспользуется акционерными обществами, однако связан с существеннымииздержками на эмиссию акций и вызывает опасения в связи с возможностьюутраты контроля над компанией, либо поглощения другой компанией.Метод долгового финансирования используется в случае дефицитасобственных средств, а также при нежелании собственников компанииувеличивать число акционеров и тем самым подвергать компанию риску потериконтроля.
Еще одним преимуществом являет более низкая стоимость кредитныхсредств по сравнению с акционерным капиталом. К основным источникамкредитного финансирования относят различные виды банковских кредитов,займы других компаний, кредиты инвесторов, выпуск облигационных займов.Считается, что стоимость обслуживания облигационного займа ниже стоимостиобслуживания акций.
Это связано с более низкими рисками и особенностяминалогообложения.Комбинированное финансирование представляет собой использование двухи более методов в рамках реализации одного инвестиционного проекта.Многообразие источников, форм и методов финансирования обусловливаетнеобходимость более пристального их рассмотрения в рамках влияния наэффективность финансирования.Один из ключевых моментов, оказывающих влияние на эффективностьсистемы финансирования и соответственно эффективность проекта, является58стоимость источников финансирования. Именно дороговизна большинстваресурсов не позволяет многим девелоперам реализовать в принципе проекты,либо доводить их до конечной стадии.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
