Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 12
Текст из файла (страница 12)
Существенную рольиграет коммерческий отдел компании, налаживающий связи с клиентами исоздающий устойчивую клиентскую базу. Девелопер также контролирует процессэксплуатации зданий, следит за работой инженерных систем после окончаниястроительства.Каждой фазе свойственны свои источники финансирования. ВахрамееваМ.Д. считает, что для предынвестиционной фазы характерно привлечение средстввенчурных фондов, средств девелоперских компаний (в том числе за счет63размещения на IPO и через облигационные займы), а также кредитов среднихроссийских банков и займов физических и юридических лиц.Наиболее вероятными источниками могут быть собственные средствадевелоперской компании, займы, а также инвестиции венчурных фондов.Банковские кредиты привлекаются достаточно редко на первоначальной стадии всвязи с высоким уровнем риска и большой неопределенностью в практическойреализации проекта.На инвестиционной фазе в основном привлекаются средства крупных исредних российских банков, связанные кредиты банков-нерезидентов, средстваинвесторов, в т.ч.
ЗПИФН. Частично процесс строительства финансируется засчет обеспечительных платежей будущих арендаторов.На этапе эксплуатации заемные средства банков рефинансируется за счетболеедешевыхзалоговыхкредитов,привлекаютсяресурсыразличныхинвестиционных фондов.Проведенныйанализособенностейпроцессафинансированиядевелоперских проектов позволяет выявить структурные элементы системыфинансирования. Базовое определение системы подразумевает выделениеобъектов, субъектов, цели и границ системы. В рамках системы финансированиядевелоперских проектов объектом выступает инвестиционный проект в сферекоммерческойнедвижимости,главнымсубъектомсистемыявляетсядевелоперская компания, осуществляющая реализацию проекта, в том числеобеспечивающая проект финансовыми ресурсами.
Цель системы финансированиястроительстваобъектовкоммерческоймаксимальнойэффективностинедвижимостиинвестиционногопроекта–достижениеифинансовойрезультативности деятельности девелоперской компании.Для выполнения функций в рамках финансирования девелоперскаякомпания взаимодействует с потенциальными инвесторами, предоставляющимифинансовыересурсы.финансирования.ИнвесторыДевелопертакжепривлекаетявляютсясредства,субъектамииспользуясистемыразличныеисточники, формы и методы финансирования, образующие совокупность64инструментов, составляющих систему и находящихся во взаимосвязи друг сдругом.Любая система имеет свои границы, которые определяют структуру исодержание системы. Все, что находится внутри пространства, ограниченногосистемой, относится к системе, а все, что находится за ее пределами, относится кокружающей среде.
Границей системы финансирования строительства объектовкоммерческой недвижимости является деятельность девелоперской компании поорганизации финансирования для конкретного инвестиционного проекта.На рисунке 11 представлена схема системы финансирования, учитывающаяособенности реализации девелоперских проектов и отражающая ее структуру.Основными принципами формирования системы финансового обеспеченияинвестиционного процесса являются: сбалансированность, соответствие целяморганизации, комплексность, обеспечение эффективного контроля, гибкость иадаптивность. Исходя из приведенных принципов, можно определить понятиеэффективнойсистемыфинансирования,котораяпредставляетсобойсовокупность источников, форм и методов финансирования, обеспечивающихустойчивое развитие компании в долгосрочной перспективе.
Таким образом,основным критерием оценки эффективности системы финансирования являетсяобеспечение устойчивого развития девелоперской компании – участника проектав долгосрочной перспективе.Понятие устойчивогоразвития компании сложное и комплексное,включающее в себя экономический, финансовый, инновационный и социальныйкритерии. Таким образом, оценка эффективности системы финансированиядолжна включать вышеперечисленные критерии и оцениваться с помощьюпоказателей, характеризующих каждый из критериев, данные представлены втаблице 7.65Рисунок 11 - Система финансирования строительства объектов коммерческой недвижимостиИсточник: составлено автором.66Таблица7-Критерииипоказателиоценкиэффективностисистемыфинансирования объектов коммерческой недвижимостиКритерииФинансовыйПоказатели оценки- коэффициентрентабельности активов- эффект финансовоголевериджа ЭФЛЭкономический - темп приростакапиталоотдачи- темп прироста доликомпании на рынкеИнновационный - темп приростафинансированияинновацийСоциальный- приростной показательоплаты труда и объемафинансированияХарактеристикаЭффективность системы финансирования врамках финансового критерия заключается вулучшении финансового состояния компанииЭффективность системы финансирования врамках экономического критерия заключается вповышении объемов деятельности компании иувеличении ее доли на рынкеЭффективность системы финансирования врамках инновационного критерия выражается вповышении уровня финансирования инновацийЭффективность системы финансирования врамках социального критерия характеризуетсяповышением уровня заработной платы вкомпании при увеличении объемафинансированияИсточник: разработано автором.Эффективность системы финансирования в рамках финансового критерияподразумевает под собой улучшение финансового состояния компании.
Известно,что одним из основных показателей, характеризующих деятельность компании,является чистая прибыль, зависящая в свою очередь от ряда факторов.Существует тесная взаимосвязь между изменением уровня прибыли иструктурой финансовых ресурсов. Такую взаимосвязь характеризует категорияфинансовоголевериджа.Уровеньфинансовоголевериджаопределяетсясоотношением заемного и собственного капитала и показывает степень влиянияна чистую прибыль при изменении объема и структуры заемного капитала. Прииспользованиикомпаниейзаемногокапиталаповышаетсяпоказательрентабельности собственного капитала, но при этом, увеличивается также степеньфинансового риска.Сравнивая две компании с идентичными показателями, за исключениемспособа финансирования (без заемных средств и с высокой долей заемныхсредств), можно наглядно проследить разницу в сумме полученной прибыли.
Приблагоприятных условиях компания, использующая заемные средства, показываетболее высокую рентабельность собственного капитала, в отличие от компании, не67привлекающей заемный капитал. Это связано со снижением суммы налога наприбыль за счет подлежащих вычету процентов.Однако, финансовый леверидж может действовать в обратном направлении.Например,всвязиснеблагоприятнымиэкономическимиусловиямиисоответственным снижением уровня продаж и повышением уровня расходов,существенно снижается рентабельность собственного капитала. Компания,вынужденная выплачивать проценты за используемые заемные средства, можетнести убытки, при этом у второй компании нет необходимости в дополнительныхденежных средствах для обслуживания задолженности, и она может остаться «наплаву».Таким образом, очевидно, что компания с высокой долей заемных средствимеет более высокий показатель рентабельности собственного капитала принормальных рыночных условиях, в кризисных ситуациях она подвергаетсясерьезному финансовому риску.Для кредиторов важен показатель валовой рентабельности активов, при егонизком уровне возможность привлечения дополнительных заемных средствсущественно сокращается, так как понижается коэффициент покрытия процентови, соответственно, увеличивается финансовый риск по невозврату процентов.Для определения эффективности системы финансирования в рамкахфинансового критерия, в первую очередь, стоит опираться на показательрентабельности активов, показывающий уровень прибыли на единицу вложенныхсредств, независимо от источника финансирования, а также на показательфинансовоголевериджа,характеризующийструктуруисточниковфинансирования и дающий картину эффективности использования заемныхсредств и об уровне финансового риска, который несет компания.Согласно указанной концепции эффективной системы финансирования, длякомплексной оценки состояния предприятия необходимо учитывать такжеэкономический критерий, суть которого заключается в результатах деятельности,влияющих на эффективность использования вложенного капитала, а также наизменение доли компании на рынке.
К показателям, позволяющим оценить такие68результаты, можно отнести темп прироста капиталоотдачи и темп прироста доликомпании на рынке.Показатель капиталоотдачи показывает эффективность использованиякапиталовложений,определяетсяотношениемвыручкиотреализацииквложенному капиталу.В девелоперском бизнесе возможны различные варианты реализациипроектов: продажа объекта целиком по окончании строительства, продажаобъекта по частям, сдача объекта в аренду, сдача объекта в аренду с дальнейшейпродажей.
Исходя из этого, выручка от продаж состоит из двух основныхкомпонентов:1. Арендные поступления.2. Доход от реализации готовых объектов недвижимости.Стоит отметить, что выручка в данной ситуации носит непостоянныйхарактер и в разные периоды может значительно различаться, поэтому имеетсмысл оценивать динамику на протяжении существенного интервала времени.Размер вложенного капитала рассчитывается как среднегодовая стоимостькапитала = СК на начало года + СК на конец года.Оценка доли рынка девелоперских компаний – достаточно сложный итрудоемкий процесс. Это связано с тем, что строительный рынок считается однимиз самых закрытых и обладает низкой прозрачностью. Однако консалтинговыеагентства постоянно предпринимают попытки ранжировать девелоперов по рядупризнаков и определить удельный вес каждой компании в общем объеме рынка.Существует два подхода в оценке: по объему выручки или по количествувводимых и введенных квадратных метров площадей.Компания Vesco Consalting и «Русский инвестиционный дом» предложилиследующую методику определения доли рынка [106].
В первую очередь, объектыгруппируются по сегментам. Затем они делятся на три группы: реализованные,строящиеся и находящиеся в стадии проекта. Было сделано предположение о том,что вероятность завершения строительства строящихся объектов равна 75% ивероятность завершения строительства объектов, находящихся в проектной69стадии равна 30%. Соответственно для реализованных объектов был принятвесовой коэффициент – 1. Исходя из этих предположений и открытойинформации по количеству строящихся и введенных объектов, рассчитываетсясуммарный удельный вес девелопера по формуле 2.Удельный вес девелопера = 1X + 0,75Y + 0,3Z,(2)где X – площадь построенных объектов;Y – площадь строящихся объектов;Z – площадь объектов в стадии проектов.Следующим критерием для оценки эффективности финансированияобъектов коммерческой недвижимости следует рассмотреть инновационнуюсоставляющуювдеятельностикомпаний.Эффективностьсистемыфинансирования в рамках инновационного критерия выражается в увеличенииобъемов финансирования инноваций.
Для появления инноваций на рынкекоммерческой недвижимости необходимо сначала отработать типовые стандартыи технологии, а затем внедрять инновационные решения для дальнейшегосовершенствования рынка. В России рынок коммерческой недвижимостинаходится все еще в стадии становления, до конца не сформировались четкиекритерии рынка. Однако девелоперы в силу растущей конкуренции вынужденыуже сегодня разрабатывать свои собственные новые решения, которые позволятим быть конкурентоспособными.Инновационные решения могут помочь экономить ресурсы, сохранятьэкологию, повышать уровень комфорта. Они могут применяться как на этапепроектирования и строительства объекта недвижимости, так и на этаперазработки концепции.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
