Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 15
Текст из файла (страница 15)
Выбор той илииной структуры оказывает влияние на эффективность проекта и деятельностькомпании в целом.Девелоперский рынок считается достаточно закрытым и непрозрачным.Отсутствие информации по деятельности компаний существенно сказывается настепени изученности особенностей деятельности девелоперов. К сожалению,немногие компании раскрывают финансовые данные и результаты. В основном,это компании, разместившие свои ценные бумаги на фондовом рынке, гдеосновном условием является полное раскрытие финансовой отчетности ипредоставление сведений широкому кругу пользователей.
В процессе анализарынка коммерческой недвижимости были отобраны активно развивающиесямногопрофильные компании (создание объектов коммерческой недвижимости вразличных сегментах), открыто публикующие свою информацию и занимающиесущественную долю рынка. К таким компаниям следует отнести:1. ОАО «Галс Девелопмент» и его дочерних организаций;2. Рейвен Россия Лимитед (Raven Russia);3. ОАО «ОПИН» и его дочерних организаций;4. AFI Development.Представленные компании занимают лидирующие позиции на рынкекоммерческой недвижимости Москвы и Московской области, в связи с этиманализ их деятельности может быть использован в практической деятельностибольшинства девелоперских компаний.ОАО «Галс Девелопмент» - одна из крупнейших девелоперских компаний,специализируется в основном на сегменте коммерческой недвижимости,контролируя все этапы жизненного цикла проекта – от концепции до управления83готовым объектом.
С момента создания в 1994 г. компания успешно завершилаболее 40 проектов. Главным конкурентным преимуществом компании являетсяуникальный портфель проектов, имеющий историческую и архитектурнуюценность (например, Центральный «Детский мир» на Лубянке). Галс Девелопмент– публичная компания, разместившая свои акции на Лондонской фондовой биржеи на Московской межбанковской валютной бирже [101].Основным акционером и кредитором Галс Девелопмент является ОАО«ВТБ 24», что дает компании дополнительную уверенность в возможностипривлечения средств для своих проектов, а также позволяет своевременнозавершать строительство объектов и в целом гарантирует более надежноепартнерство по сравнению со многими другими девелоперскими компаниями.Деятельность Галс Девелопмент в основном сфокусирована на созданииобъектов класса «А» и «В» в г.
Москва: офисы, торговые центры, элитнаянедвижимость и лэнд-девелопмент. Основной объем выручки группы компанийпоступает за счет продажи завершенных объектов строительства и земельныхучастков, а также за счет арендных поступлений от построенных объектов.Основныеюридическиелицагруппызарегистрированыиведутсвоюдеятельность в Российской Федерации.КомпанияRavenRussiaспециализируетсянаинвестированиивстроительство складских комплексов класса «А» в крупнейших городах России споследующей их сдачей в аренду российским и международным арендаторам.Главнойцельюкомпанииявляетсядолгосрочноевладениесвоимиинвестиционными проектами.
В настоящее время в портфеле Raven Russia около1 млн. кв. м. готовых складских площадей класса «А» (Москва, Санкт-Петербург,Ростов-на-Дону, Новосибирск). Акции компании торгуются на Лондонскойфондовой бирже [102]. В 2013 г. компания стала лидером складского сегментакоммерческой недвижимости с чистым операционным доходом в размере 192млн. долл. в год. Портфель Raven Russia был оценен международнымконсультантом Джонс Лэнг ЛаСалль и составил порядка 1,65 млрд.
долл.84Главной стратегией компании считается сдача объектов аренду крупнымроссийскимимеждународнымигрокам,отличающимсядолгосрочнойфинансовой стабильностью и способным гарантировать свои обязательства поарендным контрактам.Основанное в 2002 г., ОАО «ОПИН» («Открытые инвестиции») такжесчитается одной из крупнейших девелоперских групп в Московском регионе.Компания сфокусирована на развитии качественных коммерческих объектов вМоскве и Московской области. К настоящему моменту ОПИН построила около200 тыс. кв.м. коммерческих площадей.
В 2004 г. компания провела успешноеразмещение своих акций на бирже РТС, после чего было проведено еще шестьпубличных размещений на общую сумму более 2 млрд. долл. Главнымакционером компании является Группа ОНЭКСИМ, ведущая инвестиционнаягруппа в России [103].По итогам 2012 г. общие активы ОПИН составили 49,2 млрд. руб., выручка– 4,3 млрд. руб. ОПИН считается первой публичной компанией на рынкенедвижимости в России, акции компании котируются на фондовой бирже ММВБ.В 2013 г. в портфеле Компании появились три новых банка: ОАО «СбербанкРоссии», КБ «Роспромбанк», АКБ «Хованский» с открытием кредитных линий наобщую сумму 5,8 млрд. руб.
Главной своей миссией компания считает созданиеуникальных объектов недвижимости в рамках комплексного развития территорийв наиболее перспективных и инвестиционно привлекательных районах Москвы иПодмосковья.Компания AFI Development основана в 2001 г. и является дочернейструктурой международного холдинга Africa Israel Investments Ltd (группакомпаний основана в Израиле и имеет более чем 70-летний опыт в сфередевелопментакоммерческойнедвижимости).AFIDevelopmentреализуеткрупномасштабные проекты в Москве и Московской области.
Портфелькомпании насчитывает более 400 тыс. кв.м. завершенных объектов и более 1,6млн. кв.м. объектов в стадии разработки. В 2007 г. AFI Development успешнопровела первичное размещение акций на Лондонской фондовой бирже и85привлекла около 1,4 млрд. долл. [104]. С 2010 г. акции компании включены впремиальныйсписокбиржи.Флагманскимпроектомкомпаниисталостроительство крупнейшего за последние несколько лет в Европе торговогоцентра Афимолл-Сити.Рассмотрим динамику и структуру источников финансирования на примереуказанных девелоперских компаний и проанализируем структуру источниковфинансирования указанных выше компаний на основе финансовой отчетности запериод с 2006 по 2012 годы. Анализ производится в единой валюте – долларыСША.
Отчетность также в основном представлена в долларах США. Это связано спубличностью компаний, их ориентированностью на международный рынокзаимствованийиинвестиций,атакжевзаимодействиемскрупнымимеждународными клиентами.В целом, как показывают графики на рисунках 15 и 16, наблюдаетсядинамика снижения уровня собственного капитала и повышения уровня заемныхсредств.3 000 0002 500 0002 000 000ГалсДевелопмент1 500 0001 000 000Raven Russia500 000-500 0002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012г.г.г.г.г.г.г.-1 000 000Рисунок 15 - Уровень собственного капитала девелоперских компанийв 2006 – 2012 гг., тыс.
долл. СШАИсточник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].У всех компаний в начале рассматриваемого периода можно отметить ростсобственных средств, в кризисном 2008 г. начинается резкое падение, которое доконца не стабилизировалось и в 2012 г. Такие тенденции можно, в первуюочередь, связать с наступлением общемирового экономического кризиса,86снижением доступности повышением стоимости источников финансирования дляреализуемых проектов.
Также это может быть связано с крупными вложениями вдолгосрочные проекты, которые приносят убытки на протяжении всего срока ихреализации. Так, например, в компании Галс Девелопмент накопленный убыток в2012 г. составил порядка 1 млрд. 353 млн. долл. США при общем уровнесобственного капитала минус 680 млн. долл. США.4 500 0004 000 0003 500 0003 000 000Галс Девелопмент2 500 000Raven Russia2 000 000ОПИН1 500 000AFI Development1 000 000500 0002006 г.
2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г. 2012 г.Рисунок 16 - Уровень заемного капитала девелоперских компанийв 2006 – 2012 гг., тыс. долл. СШАИсточник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].Заемный капитал неуклонно растет, самые быстрые темпы роста внатуральном выражении оказались у Галс Девелопмент, в 2012 г. объем заемныхсредств составил порядка 4 млрд. долл. по сравнению с 500 млн. долл.
в 2006 г.,таким образом, уровень заемного капитала вырос в 8 раз. По другим компаниямрост также оказался существенным, так, компания Raven Russia увеличила объемзаемных средств в 18 раз (с 75 млн. долл. до 1,3 млрд. долл.), заемные средстваAFI Developmentувеличились в 11 раз (со 100 млн. долл. до 1,1 млрд. долл.).Отдельно можно выделить компанию ОПИН, рост ее заемных средств не такойрезкий и составил порядка 230 млн. долл., что в 1,6 раза превышает уровень 2006года.Отмеченные выше явления дают повод говорить о существенном измененииструктуры источников финансирования. Рисунок 17 наглядно показывает87существенноеснижениедолисобственногокапиталазаанализируемыйшестилетний период и рост доли заемного капитала в структуре источниковфинансирования.Галс Девелопмент100%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%80%60%40%20%0%-20%ОПИНRaven Russia2006 г. 2012 г.2006 г.
2012 г.AFI Development100%90%80%70%60%ЗК50%СК40%30%20%10%0%2006 г. 2012 г.2006 г. 2012 г.Рисунок 17 - Структура источников финансирования деятельности девелоперскихкомпаний в 2006 - 2012 гг.Источник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].Анализ динамики источников формирования собственного капитала вприложении Д показывает, что частично его снижение осуществлялось за счетроста накопленного убытка компаний, сравнительные данные представлены нарисунке 18.500 000-500 0002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012г.г.г.г.г.г.г.Галс ДевелопментRaven RussiaОПИНAFI Development-1 000 000-1 500 000Рисунок 18 - Динамика изменения нераспределенный прибыли или непокрытого убыткав 2006 - 2012 гг., тыс.
долл.Источник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].Отрицательные результаты деятельности девелоперских компаний можносвязать с долгосрочностью реализуемых проектов, срок окупаемости которыхсоставляет не менее 3-х лет, а на практике обычно от 5 лет. Таким образом,88осуществляябольшиекапиталовложениявстроительствокоммерческойнедвижимости, компания ожидает положительный поток от проекта черездостаточно длительный период времени.Компания Галс Девелопмент показывает отрицательные значения поитоговойсуммесобственногокапиталапопричиневысокогоуровнянакопленного непокрытого убытка.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
