Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 17
Текст из файла (страница 17)
долл.2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г.Итого долгосрочныеобязательства100100100100100Краткосрочные кредиты изаймы полученные3773453422Краткосрочнаякредиторскаязадолженность6124465578Текущие налоговыеобязательства21110Отложенные доходы(deferred income)028100Обязательства для продажи00000Итого краткосрочныеобязательства100100100100100Источник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].Важноотметить,чторассматриваемые2011 г.2012 г.10010039461670000028100100девелоперскиекомпаниипрактически не используют какие-либо другие современные источники внешнегофинансирования помимо банковских кредитов.
Это может свидетельствовать одостаточной неразвитости рынка финансовых услуг и большом потенциале дляего развития.Ситуацияв инвестиционно-строительнойсфере в целом схожастенденциями, наблюдаемыми в рассматриваемых девелоперских компаниях.Проведенный анализ показывает, что существенную роль в структуре источниковфинансирования играет собственный капитал. Однако по данным Росстата однуиз лидирующих позиций в рамках инвестирования в собственный капиталзанимает прибыль, тогда как в девелоперских компаниях прибыль не являетсялидирующим источником инвестирования в собственный капитал. Размерыприбыли либо совсем не значительны в относительной оценке, либо принимаютотрицательные значения. Это связано, скорее всего, с большим количествомдолгосрочныхпроектов,находящихсявстадииреализации.Получениеположительного результата (прибыли) от таких проектов откладывается дополного завершения строительства и ввода в эксплуатацию в случае дальнейшейпродажи объекта, либо, в случае сдачи в аренду, до полной заполняемостипредназначенных для аренды площадей, поэтому в краткосрочной перспективе95многиеинвестиционныепроектынеприносятприбылидевелоперскимкомпаниям.Становится ясно, что объемов прибыли на текущий момент недостаточнодля развития бизнеса.
В связи с этим, у рассматриваемых компаний существеннорастет доля и объем заемного капитала. В составе заемных ресурсов традиционноосновную долю занимают банковские кредиты и кредитные линии. Какотмечалось выше, использование прочих внешних источников финансированиянезначительно.Использованиеразличныхисточниковфинансированиявлияетнаэффективность реализации проектов, на результаты деятельности компании вцелом, актуальным становится вопрос выбора того или иного источника,определение оптимального соотношения собственных и заемных средств.Низкая доля заемного капитала приводит к недоиспользованию болеедешевых ресурсов, ограничивает развитие компании, повышает требования кдоходности проектов из-за потенциально высокой стоимости финансирования.Чрезмерная доля заемного капитала существенно увеличивает финансовые рискиинвесторов, которые, в свою очередь, также повышают требования к стоимостизаемных ресурсов.
Важно также, при текущем многообразии, выбирать источникифинансирования, наиболее подходящие по стоимости, по срокам привлечения, посоответствию периоду развития проекта и компании.Таким образом, компания нуждается в формировании эффективной системыфинансирования, позволяющей выбрать оптимальную структуру источников,форм и методов финансирования, которая, в свою очередь, обеспечиваетмаксимальную результативность ее деятельности. Для повышения эффективностисистемы финансирования необходимо провести оценку текущего состояниясистемы в компании.
Такая оценка может быть проведена с помощьюпредложенного комплекса критериев и показателей.962.3 Оценка эффективности системы финансирования в девелоперских компанияхЭффективнаясистемафинансированияподразумеваетподсобойсовокупность источников, форм и методов финансирования, позволяющихобеспечить устойчивое развитие компании.оценка эффективности системы финансирования(совокупность источников, форм и методов финансирования)основной критерийобеспечение устойчивого развития компаниикритерииэкономическийфинансовыйинновационныйсоциальныйРисунок 21 – Критерии системы финансированияИсточник: разработано автором.Первым показателем, который был выделен в рамках финансовогокритерия, является эффект финансового левериджа (ЭФЛ, DFL – degree offinancial leverage).
Для определения ЭФЛ существует два подхода: американскийи европейский. Американская модель оценивает эффект финансового левериджачерез соотношение темпов изменения чистой прибыли и прибыли до выплатыпроцентов и налогов, согласно формуле 3:,(3)где EBIT – прибыль до выплаты процентов и налогов;I – сумма выплачиваемых процентов по кредитам и займам.Проанализируем уровень финансового левериджа и динамику изменениярентабельности собственного капитала в рассматриваемых компаниях. Расчеты втаблице 14 произведены на основе данных, представленных в приложении Ж.97Таблица 14 - Уровень финансового левериджа в девелоперских компанияхПоказатели2006 2007 2008200920102011Галс ДевелопментУровень финансовоголевериджа1,05 1,360,600,700,49-0,17Доля заемных средств, %556890н/сн/сн/сРентабельностьотриц.
отриц. отриц. отриц.собственного капитала, %146знач.знач.знач.знач.Raven RussiaУровень финансовоголевериджа1,30 1,020,810,991,001,58Доля заемных средств, %81743615759Рентабельностьотриц. отриц.собственного капитала, %410знач.знач.713ОПИНУровень финансовоголевериджа1,16 1,110,690,950,931,32Доля заемных средств, %242111323935Рентабельностьотриц. отриц.
отриц.собственного капитала, %59знач.знач.знач.3AFI DevelopmentУровень финансовоголевериджа1,07 1,010,781,501,241,20Доля заемных средств, %141821272935Рентабельностьотриц. отриц.собственного капитала, %1910знач.знач.19Источник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].2012-5,58н/сотриц. знач.2,656640,7339отриц. знач.0,7841отриц. знач.Как видно из таблицы, уровень финансового левериджа не имеетопределенного тренда развития, значения варьируются, иногда опускаясь нижеединицы. В первую очередь, на конечный итог влияет показатель операционнойприбыли. В связи с высокими вложениями в проекты, компании пока не выходятна положительный результат деятельности.
Самые низкие значения приходятся накризисные 2008 - 2009 гг. В это время по всем четырем компаниямрентабельность собственного капитала отрицательна. Можно в таком случаеговорить о неоптимальности структуры капитала.Доля заемных средств в основном растет, что должно приводить к ростууровня финансового левериджа и соответственно росту непредсказуемостиизменения прибыли. Однако, в настоящий момент такую тенденцию удевелоперов проследить достаточно сложно. Выделяется из общей картиныситуация с компаний Галс Девелопмент, которая несет серьезные убытки. Объем98собственного капитала имеет отрицательные значения и продолжает расти.
Такоеположение не может не вызвать опасений со стороны инвесторов и кредиторов,уровень финансового риска можно считать критическим.Европейский подход к оценке уровня финансового левериджа заключается втом, что рентабельность собственного капитала меняется в зависимости отизменения соотношения заемного и собственного капитала и стоимости заемногокапитала, определяется согласно формулам 4 и 5.Рентабельность СК = Валовая рентабельность активов + ЭФЛ,,(4)(5)где Снп – ставка налога на прибыль,КВРа – коэффициент валовой рентабельности активов,ПК – средний размер процентов за кредит,ЗК – сумма используемого заемного капитала,СК – сумма используемого собственного капитала.Выражениеназывают налоговым корректором.
Он показывает, вкакой степени изменяется эффект финансового левериджа в зависимости отуровня налогообложения прибыли.Разностьназывают дифференциалом финансового левериджа.Дифференциал является главным условием, влияющим на положительный эффектфинансового левериджа и проявляется в том случае, когда валовая прибыльпревышает средний размер процентов за кредит.Соотношение ЗК/СК называют плечом финансового рычага, усиливающимэффект, получаемый за счет дифференциала.
Чем выше уровень заемногокапитала, тем большую прибыль на собственный капитал получает компания.Исходя из представленной выше формулы, очевидно, что чем выше валоваярентабельность, тем более предпочтительным является заемное финансирование,при условии положительного дифференциала. В таблице 15 приведены данные овлиянии финансового левериджа на результаты деятельности анализируемыхкомпаний.99Таблица 15 - Влияние эффекта финансового левериджа на финансовые результатыдеятельности девелоперских компанийПоказателиГалс ДевелопментКоэффициент валовойрентабельности активов. %Рентабельность собственногокапитала, %Плечо финансового левериджаСтоимость заемного капитала(процент за кредит), %Дифференциал финансовоголевериджа, %Налоговый корректорЭффект финансовоголевериджа, %Raven RussiaКоэффициент валовойрентабельности активов, %Рентабельность собственногокапитала, %Плечо финансового левериджаСтоимость заемного капитала(процент за кредит), %Дифференциал финансовоголевериджа, %Налоговый корректорЭффект финансовоголевериджа, %ОПИНКоэффициент валовойрентабельности активов.
%Рентабельность собственногокапитала, %Плечо финансового левериджаСтоимость заемного капитала(процент за кредит), %Дифференциал финансовоголевериджа, %Налоговый корректорЭффект финансовоголевериджа, %AFI DevelopmentКоэффициент валовойрентабельности активов, %Рентабельность собственногокапитала. %20062007200820092010201120129,42,8-6,6-31,6-6,90,83,714,11,246,32,15-198,58,88н/сн/сн/сн/сн/сн/сн/сн/с9,09,312,712,012,012,012,00,40,76-6,50,76-19,30,76-43,60,76-18,90,76-11,20,76-8,30,760,3-4,9-14,7-33,2-14,4-8,5-6,30,97,6-12,7-8,16,812,47,23,60,089,80,20-23,20,74-25,51,557,11,3213,21,424,31,986,86,88,36,47,07,17,3-5,90,760,80,76-21,00,76-14,50,76-0,20,765,30,76-0,10,76-4,50,6-16,0-11,0-0,24,00,05,03,1-2,7-41,4-32,15,4-4,74,60,313,10,26-2,70,12-57,20,48-48,60,653,20,55-9,40,649,5%9,010,010,010,010,010,0-4,50,76-5,90,76-12,70,76-51,40,76-42,10,76-4,60,76-14,70,76-3,4-4,5-9,6-39,1-32,0-3,5-11,217,110,5-4,52,83,610,2-8,118,610,0-6,2-0,21,19,2-16,9100Продолжение таблицы 15Показатели2006 200720082009 2010Плечо финансового левериджа 0,170,220,270,380,40Стоимость заемного капитала(процент за кредит).
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
