Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 18
Текст из файла (страница 18)
%9,09,09,510,010,0Дифференциал финансовоголевериджа, %8,11,5-14,0-7,2-6,4Налоговый корректор0,760,760,760,760,76Эффект финансовоголевериджа, %6,21,1-10,6-5,4-4,9Источник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].20110,5520120,6910,010,50,20,76-18,60,760,2-14,1Из таблицы видно, что цена заемного капитала имеет тенденцию роста. Этоможно связать с увеличением плеча финансового левериджа. Небольшоеснижение процентов за кредит в 2009 г. связано с реструктуризациейзадолженности и переходом от долгосрочных займов к более дешевымкраткосрочным. Вследствие снижения валовой рентабельности активов иудорожания заемных средств возникает отрицательный дифференциал, которыйтакже усиливается высоким плечом финансового левериджа.На примере компании Raven Russia можно увидеть, что валоваярентабельность активов и рентабельность собственного капитала изменяются водном направлении, но интенсивность изменения различна, данные на рисунке22.20,0%15,0%10,0%5,0%0,0%-5,0%-10,0%2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Коэффициент валовойрентабельностиактивовРентабельностьсобственного капитала-15,0%-20,0%-25,0%-30,0%Рисунок 22 - Динамика изменения рентабельности активов и рентабельностисобственного капитала компании Raven RussiaИсточник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].101Для кредиторов важен показатель валовой рентабельности активов, при егонизком уровне возможность привлечения дополнительных заемных средствсущественно сокращается, так как понижается коэффициент покрытия процентови, соответственно, увеличивается финансовый риск по невозврату процентов.Таким образом, исходя из приведенной выше информации, можно сделатьвыводотом,чтодляопределенияуровняэффективностисистемыфинансирования компании в рамках финансового критерия в первую очередьстоит опираться на показатель рентабельности активов, показывающий уровеньприбылинаединицуфинансирования,авложенныхтакженасредств,независимопоказательотфинансовогоисточникалевериджа,характеризующий структуру источников финансирования и дающий картину обэффективности использования заемных средств и об уровне финансового риска,который несет компания.Однако,согласноуказаннойконцепцииэффективнойсистемыфинансирования, для комплексной оценки состояния предприятия необходимоучитывать также экономический критерий, суть которого заключается врезультатахдеятельности,влияющихнаэффективностьиспользованиявложенного капитала, а также на изменение доли компании на рынке.
Кпоказателям, позволяющим оценить такие результаты, можно отнести темпприроста капиталоотдачи капиталоотдачи и темп прироста доли компании нарынке.Показатель капиталоотдачи показывает эффективность использованиякапиталовложений,определяетсяотношениемвыручкиотреализацииквложенному капиталу.В девелоперском бизнесе возможны различные варианты реализациипроектов: продажа объекта целиком по окончании строительства, продажаобъекта по частям, сдача объекта в аренду, сдача объекта в аренду с дальнейшейпродажей. Исходя из этого, выручка от продаж состоит из двух основныхкомпонентов:1. Арендные поступления.1022.
Доход от реализации готовых объектов недвижимости.Стоит отметить, что выручка в данной ситуации носит непостоянныйхарактер и в разные периоды может значительно различаться, поэтому имеетсмысл оценивать динамику на протяжении существенного интервала времени.Арендные поступления зависят как от внешних, так и от внутреннихфакторов. На рынке устанавливается равновесная арендная ставка, отвечающаяспросу и предложению в конкретный момент времени. Для девелопера важно впроцессе реализации проекта правильно спрогнозировать будущие поступления,оценить потребности рынка, возможности конкурентов и, исходя из прогноза,планировать будущую доходность.
Зачастую компании переоценивают рынок изакладывают в расчеты завышенные арендные ставки и стопроцентный уровеньзаполняемости объекта арендаторами. Такие ошибки приводят к существенномуснижению запланированного результата и, соответственно, к снижению илипотере дохода от реализации проекта.Арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости на сегодняшнийдень устанавливаются по принципу triple net, что означает «очистку» ставки отдополнительныхплатежей–налогов,коммунальныхплатежейиэксплуатационных расходов.
Такой подход делает более прозрачными ипонятными денежные потоки для девелопера и арендатора.Что касается продажи готового объекта, то здесь важно правильно оценитьстоимость объекта недвижимости. Для определения стоимости используютсятрадиционные методы оценки: сравнительный и доходный подход. Затратныйподход не применяется, так как он оценивает объект с точки зрения издержек, аданнаяинформациянепоказываетуровеньэффективностиобъектаи,соответственно, не имеет особого интереса у потенциальных покупателей иинвесторов.При сравнительном подходе стоимость определяется путем сравнения ценпо недавним сделкам с подобными объектами и сравнением этих объектов соцениваемой недвижимостью.
Различия в объектах корректируют цену продажи.Косновнымразличиямотносятобъемпередаваемыхправ,условия103финансирования, условия продажи, время продажи, местоположение, физическиехарактеристики, экономические характеристики и прочее [30, C. 143].
Считается,что данный метод позволяет наиболее точно отразить мнение продавцов ипокупателей о величине стоимости объекта. Однако процесс оценки могутосложнить отсутствие или небольшое количество проведенных подобных сделок,а также получение достоверной информации, что может существенно повлиять наточность результата оценки.В рамках доходного подхода применяется в основном метод капитализации.Для определения текущей стоимости объекта необходимо чистый операционныйдоходподелитьнасоответствующуюставкукапитализации.Ставкакапитализации представляет собой ожидаемую инвестором норму дохода отинвестиций в объект недвижимости. Основной проблемой доходного подходаявляется неточность прогнозов о денежных поступлениях, которые существеннозависят от текущего состояния рынка.
Данные по ставкам капитализации нарегулярной основе оцениваются ведущими консультантами рынка недвижимостии публикуются в средствах массовой информации. Так, по состоянию на конец 2го квартала 2013 г. ставки для офисов, торговых центров и складов составили8,75%, 9% и 11% соответственно [100].Предположение о нестабильности денежных потоков подтверждается напримере анализируемых девелоперских компаний на рисунке 23. Объемывыручки компании Галс Девелопмент в первые два года имели тенденцию роста,затем произошло резкое падение (с 450 млн. долл. в 2007 г. до 9 млн.
долл. в 2011г.).В 2007 г. были проданы несколько крупных завершенных проектов. В2008 - 2012 гг. основная доля выручки состояла из арендных поступлений. Внастоящее время наметилась тенденция восстановления прежнего уровня. Целыйряд объектов находится в стадии завершения строительства и потенциальноможет быть выставлен на продажу.У компании ОПИН также наблюдаются достаточно резкие скачки в объемахденежных поступлений. Консолидированная отчетность группы подтверждаетналичие продаж в годы роста и их отсутствие в годы снижения выручки.
В целом104темп прироста в 2012 г. по сравнению с 2006 г. составил порядка 67%. Самымистабильными в динамике изменения выручки оказались компании Raven Russia(увеличение объемов поступлений в 14 раз) и AFI Development(увеличениеобъемов в 42 раза).500 000450 000400 000350 000300 000Галс Девелопмент250 000Raven Russia200 000ОПИН150 000AFI Development100 00050 0002006200720082009201020112012Рисунок 23 - Динамика изменения выручки девелоперских компанийза 2006 - 2012 гг., тыс. долл.Источник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].Размер вложенного капитала рассчитывается как среднегодовая стоимостькапитала = СК на начало года + СК на конец года.
По данным, представленным вфинансовой отчетности компаний, получаем в таблице 20 следующие результатыпо капиталоотдаче:Таблица 16 - Уровень капиталоотдачи в девелоперских компаниях за период2006-2012 гг.КомпанииГалс ДевелопментВыручка, тыс. долл.Стоимость капитала,тыс. долл.КапиталоотдачаRaven RussiaВыручка, тыс. долл.Стоимость капитала,тыс. долл.КапиталоотдачаОПИН200620072008200920102011282 899452 196613 5170,462012361 95764 02826 40922 82913285450,3418254160,2015565140,0413247070,022137300 29320000,010,1116 94938 52271 311112 204130 628162 770234 207905 9060,02906 3840,0412265170,0613355630,0813681700,1014807250,1118343700,13317 094105Продолжение таблицы 16КомпанииВыручка, тыс.
долл.Стоимость капитала,тыс. долл.200685 5891 127121200795 3702 5769572008125 3573 5793942009322 7723 0034822010151 2612 0381972011270 1671 6529662012142 7021 665568КапиталоотдачаAFI DevelopmentВыручка, тыс. долл.Стоимость капитала,тыс. долл.0,080,040,040,110,070,160,093 86370575712 0301 67502434 0352 42281137 0592 27448744 8222 315228117 9952 657103162 6392 8173520,040,06Капиталоотдача0,010,010,010,020,02Источник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].Для оценки доли компании на рынке существует два подхода: по объемувыручки или по количеству вводимых и введенных квадратных метров площадей.Определим долю компании Raven Russia на рынке коммерческойнедвижимости в складском сегменте по состоянию на конец 2012 г.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
