Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 19
Текст из файла (страница 19)
Согласноинформации, представленной в годовом отчете, портфель завершенных проектовкомпании составляет порядка 1,3 млн. кв.м. Также идет активная фазастроительства складских комплексов в г. Климовск – 48000 кв.м. и в г. Ногинск –36000 кв.м. На стадии проекта находится объект по Новорижскому направлениюобщей площадью 197000 кв.м. Таким образом, удельный вес компании равняется1422 тыс. кв.м.По данным консалтинговой компании Knight Frank, общий объемкачественных складских площадей составляет 5245 тыс.
кв.м., при этомпланируется к вводу в эксплуатацию в 2013 г. – 955 тыс.кв.м. [98]. Информацияпо объектам, находящимся в стадии проектирования достаточно размыта,компании заявляют обычно большие площади, чем реально планируют ввести,поэтому в расчете общего объема рынка объекты в стадии проектов можноопустить. В целом по рынку емкость – 5914 тыс. кв.м. Таким образом, долякомпании Raven Russia в сегменте складской недвижимости составляет 24%.Такой высокий показатель дает право говорить о том, что компания являетсяодним из лидеров в сфере строительства складских помещений.106Эффективностьсистемыфинансированияврамкахинновационногокритерия выражается в увеличении объемов финансирования инноваций.Необходимо определить количественные показатели, характеризующиестепеньиспользованияэффективныхинновационныхрешений.Важнымпоказателем является доля средств от оборота, направляемая на финансированиеНИОКР.
Крупные международные компании тратят на НИОКР 7 - 12% отвыручки, российские компании – 0,5 - 3%. Основными препятствиями восуществлении инновационной деятельности компании называют высокуюстоимость нововведений, недостаток собственных денежных средств, отсутствиефинансовой поддержки со стороны государства и высокий экономический риск.Анализ отчетности рассматриваемых девелоперских компаний показал, чтоотчисления на НИОКР отсутствуют.
Это подтверждает сделанные вышепредположения о том, что рынок коммерческой недвижимости все еще находитсяв стадии развития и не достиг того момента, когда компании выходят наинновационный уровень, внедряя новые концептуальные решения. На рынкесуществуют отдельные компании, чья деятельность связана с инновациями,однако на сегодняшний день их удельный вес достаточно мал, чтобы говорить обинновациях во всем сегменте. Тем не менее, не стоит пренебрегать показателемзатрат на инновации. В будущем существует серьезная перспектива развитияданного направления.Последним критерием в рамках оценки устойчивого развития компанииявляется социальный критерий. Эффективность системы финансирования врамкахсоциальногокритерияпредложенохарактеризоватьспомощьюприростного показателя оплаты труда и объема финансирования.Дляоценкидинамикиматериальногоположениясотрудниковнеобходимо анализировать темп прироста реальной заработной платы.
Данныепредставлены на рисунке 24.10745 00040 00035 00030 000Галс Девелопмент25 000Raven Russia20 000ОПИН15 000AFI Development10 0005 0002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Рисунок 24 - Динамика изменения расходов на заработную плату в девелоперскихкомпаниях за 2006-2012 гг., тыс. долл.Источник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].Для всех рассматриваемых компаний изначально характерна тенденцияроста фонда оплаты труда, затем в период 2008-2009 гг. происходит падениеразной степени в зависимости от компании.
За последние три года намечаетсятенденция восстановления докризисного уровня расходов на заработную платусотрудников, однако сам тренд неравномерен и имеет некоторые колебания вверхи вниз. Это может говорить о нестабильном состоянии компаний на текущиймомент, о недостаточности ресурсов для покрытия потребности в рабочей силе.При этом необходимо отметить, что сам фонд оплаты труда зависит от количествапривлекаемого персонала, на которое в свою очередь влияет объем реализуемыхпроектов. Таким образом, снижение расходов по заработной плате можетговорить об окончании реализации одних проектов и отсутствии на определенныймомент новых проектов.Девелоперскийбизнесостронуждаетсявквалифицированныхспециалистах. К руководителям приходит понимание того, что сотрудник – это нетолько ресурс, но и капитал, который требует вложений.
Поэтому на сегодняшнийдень на рынке становится достаточно распространенной практика, где сотрудникпроходит дополнительное обучение, повышает свою квалификацию, емупредоставляется ряд дополнительных социальных обеспечений (медицинское108страхование, дополнительное пенсионное обеспечение и пр.)и финансовыхпоощрений (бонусные программы, льготные кредиты и пр.). Такой подход имеетобоюдовыгодный результат. Для сотрудника повышается заинтересованность вработе, улучшается его материальное положение, для компании повышаетсярезультативность деятельности, положительно отражающаяся в итоге на еефинансовое состояние.Структуру затрат на персонал каждая компания определяет для себясамостоятельно.Здесьважнообеспечитьсбалансированностьинтересовработодателей в получении прибыли и интересов работников в удовлетворенииих разнообразных потребностей, в том числе и потребностей в социальнойзащите.
Оптимальная структура затрат достигается путем ведения переговоровмежду работодателем и сотрудниками. Такие затраты должны стимулироватьэффективный труд и обеспечивать стабильность персонала.Самыми высокооплачиваемыми и соответственно самыми дорогимиспециалистами в девелоперских компаниях считаются руководители проектов.Наиболее ценятся специалисты, обладающие опытом реализации целого портфеляпроектов, начатых с нуля и доведенных до сдачи Госкомиссии. Чемразнообразнеебудутпроекты,темвышебудетоцениватьсяуровеньпрофессионализма и соответственно зарплата.
Помимо руководителей проектовнаибольшей ценностью также обладают инженеры по техническому надзору,инженеры по электричеству и водоснабжению, предложение которых на рынкетруда достаточно ограниченно.Проведем в таблице 17 расчет приростного показателя оплаты труда иобъема финансирования, определяемого как отношения расходов по заработнойплате к среднегодовому объему капитала.109Таблица 17 – Данные по приростному показателю оплаты труда и объемафинансирования в девелоперских компаниях за период 2006-2012 гг.Компании20062007200820092010Галс ДевелопментФОТ24 72041 630 40 2657 46715 634Объем финансирования,1 3281 8251 5561 324тыс. долл.613 517545416514707Приростной показательоплаты труда и объемафинансирования, %4,033,132,210,481,18Raven RussiaВыручка, тыс. долл.5 42212 7153 10017 832 25 802Объем финансирования,9061 2261 3351 368тыс.
долл.905 906384517563170Приростной показательоплаты труда и объемафинансирования,0,601,400,251,341,89ОПИНВыручка, тыс. долл.8 40417 637 18 974 11 3788 071Объем финансирования,1 1272 5763 5793 0032 038тыс. долл.121957394482197Приростной показательоплаты труда и объемафинансирования0,750,680,530,380,40AFI DevelopmentВыручка, тыс.
долл.1 6846 74711 9379 43018 660Объем финансирования,1 6752 4222 2742 315тыс. долл.705 757024811487228Приростной показательоплаты труда и объемафинансирования0,240,400,490,410,81Источник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].2011201222 5802 13730028 5452 9320001,060,9724 9381 48072529 4791 8343701,681,6113 5561 65296611 1011 6655680,820,6712 1042 65710319 6262 8173520,460,70На основе приведенной выше системы критериев приводится сравнительнаярейтинговаяоценкаэффективностисистемыфинансированияобъектовкоммерческой недвижимости. Для этого необходимо рассчитать итоговыйрейтинговый показатель путем сравнения компаний по каждому показателюоценки эффективности финансирования. Сравнение производится с условнойэталонной компаний, имеющей наилучшие результаты по всем сравниваемымпоказателям.
Таким образом, в основу для получения рейтинговой оценкисложившиеся в реальной рыночной конкуренции наиболее высокие результаты извсей совокупности сравниваемых объектов.110Исходные данные представлены в виде таблицы с показателями согласнокритериямпокаждойкомпании,выбираямаксимальноезначениезарассматриваемый период 2006 - 2012 гг. По каждому показателю такжеуказывается максимальное значение и заносится в строку условной эталоннойкомпании в таблице 18.Таблица 18 - Определение показателей эталонной компании для рейтинговойоценки, %ФинансовыйкритерийКомпанииЭкономический критерийИнновационныйкритерийСоциальный критерийдоля компании наприростнорынкейтемппоказательприростарент-тькапиталооплатыЭФЛфинансировактивовотдачатруда ианияофисы ТЦ складыобъемаинновацийфин-ния,%ГалсДевелопмент9,40,30,46Raven Russia12,44,00,13ОПИН5,4-3,40,16AFIDevelopment17,16,20,06Эталоннаякомпания17,16,20,46Источник: разработано автором.50230112410004,031,890,8226000,81562404,03После определения показателей эталонной компании, в таблице 19выбираются данные по показателям на текущий в период, в данном случае, наконец 2012 года по каждой из компаний.111Таблица 19 - Значения показателей для сравнительной оценки эффективностисистемы финансирования в девелоперских компаниях по состоянию на 2012 г.ФинансовыйкритерийЭкономический критерийИнновационный критерийДоля компании нарынке, %КомпанииРенттьактивов, %ЭФЛКапиталоотдачаГалсДевелопмент3,7-5,6Raven Russia7,2ОПИНAFIDevelopmentТемпприростафинансированияинноваций, %СоциальныйкритерийПриростнойпоказатель оплатытруда иобъемафин-ния,%офисыТЦсклады0,1153100,972,70,13002401,61-4,70,70,0921100,67-8,12,10,0626000,70Эталон17,16,20,46Источник: разработано автором.562404,03Приведенные показатели стандартизируем в таблице 20 в отношениисоответствующего показателя эталонной компании.Таблица 20 - Стандартизация исходных показателей в соответствии с показателемэталонной компанииФинансовыйкритерийЭкономический критерийИнновационный критерийДоля компании на рынкеКомпанииРент-тьактивовГалсДевелопмент0,22Raven Russia0,42ОПИН- 0,27AFIDevelopment - 0,47ЭФЛКапиталоотдачаофисыТЦскладыТемпприростафинансированияинновацийСоциальныйкритерийПриростнойпоказатель оплатытруда иобъемафин-ния0,900,430,000,240,280,201,000,000,400,500,000,170,041,000,040,000,000,000,240,400,170,340,130,371,00-0,000,171,001,001,000,001,00Эталон1,00 1,001,00Источник: разработано автором.112Для расчета рейтинговой оценки рассчитывается среднее значение по всемпоказателям для каждой компании.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
