Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 23
Текст из файла (страница 23)
Вариация характеризует степень отклоненияпеременных от среднеарифметического значения, то есть дает представление ободнородности совокупности значений. Если коэффициент вариации:-меньше10%,тоизменчивостьвариационногорядасчитаетсянезначительной,- если находится в интервале от 10% до 20%, то уровень вариации считаетсясредним,- если находится в интервале от 20% до 33%, то уровень вариации высокий,- если значение вариации более 33%, то информация признаетсянеоднородной и следует исключить из анализа максимальные и минимальныезначения.Коэффициентвариацииопределяетсякакотношениесреднеквадратического отклонения к среднеарифметическому значению.
Порезультатам расчетов получены следующие данные в таблице 24.132Таблица 24 - Показатели вариации факторных признаковНаименование признака1Внутренняя норма доходностиакционеров (y), %25,33Средневзвешенная стоимостькапитала (х3), %11,30Доля собственного капитала (х4), %15Доля заемного капитала (х5), %85Соотношение заемного исобственного капитала (х6)5,67Необходимый объем вложений впроект (х7), тыс. долл.94 938Источник: разработано автором.Коэффициентвариации234523,1621,6719,1119,4812,18208013,33257513,56307013,3035650,070,280,094,00393753,002,33265681,860,4020 7330,6332 246Таким образом, неоднородной является совокупность по факторамсоотношение заемного и собственного капитала х6 и необходимый объемвложений в проект х7, по которым коэффициенты вариации составляют 40% и63% соответственно.
Указанные факторы исключаются из дальнейшего анализа.Проведен с помощью Приложения Microsoft Excel и пакета прикладныхпрограмм регрессионный анализ, результаты которого приведены в таблице 25.Регрессионный анализ позволяет вывести уравнение, с помощью которого можнопредсказать значение зависимой переменной с помощью независимых.
Этоуравнение представляет собой функциональную зависимость между факторами сдобавленной случайной переменной. Регрессионная модель должна бытьпроверена на значимость и адекватность, которые оцениваются с помощью:1. Коэффициента множественной корреляции R – может приниматьзначения от 0 до 1 и показывает тесноту линейной связи междузависимой и независимыми переменными;2. Коэффициента детерминации R2 – показывает долю от общего разброса,которая объясняется вычисленным уравнением.
Чем ближе значениекоэффициента детерминации к 1, тем качественнее считается построенамодель;3. Стандартной ошибки – определяет меру рассеивания наблюдаемыхзначений относительно регрессионной прямой, чем меньше значениеошибки, тем качественнее определена модель;133Фишера4. F-критерия–сегопомощьюоцениваетсякачестворегрессионной модели в целом, для этого полученное значение критериясравнивают с табличным значением.
Если фактический F-критерийбольше табличного, то модель признается статистически значимой;5. t-критерия Стьюдента – аналогично критерию Фишера оцениваетсякачество модели, только не в целом, а по отдельным параметрам.Полученные значения сравниваются с табличными.Таблица 25 - Результаты множественного регрессионного анализаРегрессионная статистикаМножественный R0,980664777R-квадрат0,961703406Нормированный Rквадрат0,423406811Стандартнаяошибка0,007181426Наблюдения5ДисперсионныйанализdfРегрессияОстатокИтого325Y-пересечениеКоэффициенты0,221195124Переменная X 3-1,153360528Переменная X 40Переменная X 50,190898407Источник: разработано автором.SS0,0025901940,0001031460,00269334MSF0,000863398 25,111982375,15729E-05Стандартнаяtошибкастатистика P-Значение0,168136572 1,315568183 0,3188903160,791282226 1,457584274 0,28229613206553500,096499065 1,978240995 0,186496933В результате расчетов получена следующего вида модель:Ух = 0,2212 – 1,1534 * х3 + 0,1909 * х5, где0,2212 – добавленная случайная переменнаях3 – средневзвешенная стоимость капитала WACCx5 – доля заемного капиталаЗначимостьF0,145410058134Рассчитанное значение множественной корреляции R составило 0,98,которое больше 0,7, но меньше 1, что позволяет говорить о том, что связь междувключенными в модель результативным и факторными показателями являетсясильной.
Значение коэффициента детерминации R2 = 0,96 и указывает на то, чтовариации результативного признака на 96% объясняются учтенными в моделифакторами.Поскольку коэффициентытеснотысвязиявляются вероятностнымивеличинами, то необходимо провести проверку на существенность. Такаяпроверка осуществляется с помощью t-распределения Стьюдента.
Расчетноезначение существенности коэффициента множественной регрессии сравниваетсяс табличным. Для расчетов необходимо определить число степеней свободы, подкоторымпонимаетсяразностьмеждучисломопытовиколичествомкоэффициентов модели, вычисленных по результатам этих экспериментовнезависимо друг от друга. В указанном анализе число степеней свободы равнодвум.
При соответствующих уровнях значимости табличное значение t-критерияСтьюдента следующее:- tтабл. = 2,920 при уровне значимости 0,05- tтабл. = 1,886 при уровне значимости 0,10- tтабл. = 0,816 при уровне значимости 0,25- tтабл. = 0,289 при уровне значимости 0,40Согласноданным,полученнымврезультатемножественногорегрессионного анализа, вывод о существенной тесноте связи можно сделать приуровне значимости = 0,25. Значимость регрессии свидетельствует о наличиивзаимосвязи между зависимой переменной у и факторными переменными х3(средневзвешенная стоимость капитала) и х5 (доля заемного капитала).Согласно полученным данным, на внутреннюю норму доходности внаибольшей степени влияют такие факторы, как средневзвешенная стоимостькапитала и доля заемного капитала.
Проверка полученного уравнения регрессиипоказала, что построенная модель адекватна изучаемому процессу, а значит,является возможным ее практическое применение, в частности для формирования135эффективной системы финансирования девелоперского проекта по строительствуобъектов коммерческой недвижимости.
Однако следует иметь в виду, чторегрессионную модель не стоит рассматривать как закон, параметры неоцениваются отдельно друг от друга, изменение одного показателя влияет назначение другого. Уравнение может применяться для рассмотрения параметров взаданном диапазоне, который был проанализирован. При выходе из этогодиапазона, а также при резком изменении внешней среды, оказывающей влияниена параметры проектов, уравнение может быть использовано в ограниченнойстепени.Прогноз значения, в нашем случае внутренней нормы доходностиакционеров, при подстановке в уравнение регрессии заданных значенийпараметров WACC и доли заемного капитала является приблизительным, нопозволяет акционерам получить представление о том, какой будет порядокзначения, и принимать, исходя их полученных данных, решения по условиямфинансирования и в целом по проекту.1363.2 Апробация модели на примере инвестиционных проектов в коммерческойнедвижимостиИспользованиеполученногоуравнениярегрессиирассмотримнапрактическом примере.
Компания А планирует создание логистического парка, тоесть комплекса зданий складского, административно-бытового и инженерногоназначений, размещенных на территории участка, исходя из максимальногополезного использования территории (не превышая коэффициента застройки в50%, что необходимо для обеспечения классности) и обеспечения условий,необходимых для обслуживания большого количества обрабатываемых грузов.На участке, помимо зданий комплекса, будут расположены открытые автостоянкидля грузовых и легковых автомобилей, тротуары и газоны.Проект реализуется под конкретного клиента, по которому известныкоммерческие условия, представленные в таблице 26.Таблица 26 – Коммерческие условия проекта в Ленинградской областиПараметрыЗначениеСуммарная арендная ставка, руб./136кв.м./в год6 355Базовая арендная плата, руб./136кв.м./в год5 805Эксплуатационная составляющая, руб./кв.м./в год550Ежегодная индексация, %7Срок реализации проекта, месяцев17Источник: разработано автором.Девелопер проекта подготовил предварительный бюджет в таблице 27, атакжепровелрядпереговоровсбанками,финансирование для проекта на различных условиях.готовымипредоставить137Таблица 27 - Бюджет проектаСтатьи затраттыс.
руб.Стоимость земельного участка227 664Земельный налог на период строительства2 093EPC-контракт (проектирование, строительство)984 475Внешние сети136 875Управление проектом51 000Операционные расходы3 667Брокерские услуги15 022Банковские расходы на период строительства73 490Итого1 494 286Источник: разработано автором.Банками предложены следующие условия финансирования:1. предоставление кредита сроком на 10 лет в размере 70% от бюджетапроекта, процентная ставка на период строительства составляет 15,5%,на период эксплуатации – 13,5%;2. предоставление кредита сроком на 7 лет в размере 60% от бюджетапроекта, процентная ставка на весь период – 14%;3. предоставление кредита сроком на 10 лет в размере 80% от бюджета,процентная ставка по кредиту 14,5%.Рассчитывается согласно полученному уравнению регрессии прогноз повнутреннейнормедоходностиакционеровдлякаждогоизвариантов.Дополнительно акционерам имеет смысл рассмотреть вариант, при которомфинансирование проекта осуществляется только за счет собственных средств.IRR акционеров = 0,2212 – 1,1534 * WACC + 0,1909 * доля ЗК138Таблица 28 - Прогнозные значения внутренней нормы доходности акционеров взависимости от условий финансирования проекта, %ПараметрыВариант 1Стоимость заемного капитала, %Вариант 2 Вариант 315,5 - на 17Вариант 41414,50мес.;13,5 наоставшийсясрок, WACCпо кредиту –13,8Стоимость собственного капитала20,9220,9220,9220,92WACC, с учетом налогового13,9915,0913,4620,92706080019,3416,1721,86-2,01корректораДоля заемного капиталаIRR акционеровИсточник: разработано автором.Таким образом, расчеты позволяют определить наиболее выгодный способфинансирования.
В рассматриваемом проекте акционерам для максимизациивнутренней нормы доходности следует принять третий вариант финансирования,согласно которому банк готов выдать кредит под процентную ставку 14,5% вразмере80%отбюджета.ПолученпрогнозируемыйIRRакционеровприблизительно 21,9%. Приведенные данные, а также математическая логикарегрессионного уравнения, говорят о том, что для получения наиболее высокойвнутреннейнормыдоходностиакционеровнеобходимостремитьсякмаксимизации доли заемного капитала и минимизации средневзвешеннойстоимости капитала.Минимальный уровень внутренней нормы доходности акционеров недолжен быть ниже стоимости собственного капитала, иначе проект дляакционеров окажется убыточным – действует правило, согласно которому еслиIRR проекта больше запланированной нормы доходности или доходности отальтернативных вложений, то проект следует принять, в противном случае –отклонить.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
