Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 25
Текст из файла (страница 25)
Проведенныйанализпоказывает,чтосущественнуюрольвструктуреисточниковфинансирования играет собственный капитал. Однако по данным Росстата однуиз лидирующих позиций в рамках инвестирования в собственный капиталзанимает прибыль, чего мы не можем сказать о девелоперах. Размеры прибылилибо совсем не значительны в относительной оценке, либо принимают144отрицательные значения. Это связано, скорее всего, с большим количествомдолгосрочных проектов, находящихся в стадии реализации.Сцельюопределенияэффективностисуществующейсистемыфинансирования в компании, в работе предложена схема оценки финансового,экономического, инновационного и социального критериев по ряду показателей.Финансовый критерий характеризуется следующими показателями:-показательфинансовоголевериджа,указывающийнаструктуруисточников финансирования и дающий представление об эффективностииспользования заемных средств и об уровне финансового риска, который несеткомпания;- показатель рентабельности активов, показывающий уровень прибыли наединицу вложенных средств, независимо от источника финансирования.Экономический критерий отражает результаты деятельности, влияющие нарост или снижение объемов деятельности компании, а также на изменение доликомпании на рынке, и характеризуется:-темпомприростакапиталоотдачи,показывающемэффективностьиспользования капиталовложений;- темпом прироста доли компании на рынке.Инновационный критерий финансирования выражается в увеличенииобъемов финансирования инноваций.
В качестве количественного показателяприменяется темп прироста финансирования инноваций.Последним критерием в рамках оценки устойчивого развития компанииявляется социальный критерий, оцениваемый с помощью приростного показателяоплаты труда и объема финансирования.На основе системы критериев производится сравнительная рейтинговаяоценка эффективности системы финансирования в девелоперских компаниях.
Дляэтого рассчитывается итоговый рейтинговый показатель путем сравнениякомпаний по каждому показателю оценки эффективности финансирования.Сравнение производится с условной эталонной компаний, имеющей наилучшиерезультаты по всем сравниваемым показателям.145Наивысшим рейтингом обладает компания с максимальным значениемсравнительной оценки. В рамках оценки рассматриваемых компаний наивысшимрейтингом обладает компания Raven Russia, которую можно назвать наиболееуспешнойизрассматриваемыхдевелопероввпроцессевыстраиванияэффективной системы финансирования.Такимобразом,анализчетырехаспектовдеятельностикомпании(экономического, финансового, инновационного и социального) позволяетполучить данные о финансовом состоянии компании и сделать выводы оположительных или отрицательных тенденциях ее развития.
Сравнительнаярейтинговаяоценкакомпанийпозволяетвыявитьнаиболееэффективноразвивающиеся компании в рамках системы финансирования и определитьзначения ключевых показателей, достижение которых будет свидетельствовать обэффективности системы финансирования. В работе сделано предположение о том,чтоврамкахдевелоперскогобизнеса,занимающегосяреализациейинвестиционных проектов, эффективная система финансирования компанииследует из эффективного выстраивания процесса финансирования каждого изпроектов.Для анализа эффективности финансирования инвестиционного проектапредложено оценить степень влияния различных факторов, влияющих на уровеньэффективности финансирования.
Такая оценка была проведена с помощьюкорреляционно-регрессионного анализа, позволившего рассмотреть и выявитьсвязимеждунезависимымизависимойпеременнойпеременными(результирующим(факторами,оказывающимифактором)ивлияниенарезультирующий фактор).Поскольку эффективность системы финансирования инвестиционногопроекта оказывает непосредственное влияние на эффективность проекта и в своюочередь, чем эффективнее проект, тем выше доход акционера, то в качестверезультирующего фактора было предложено рассмотреть внутреннюю нормудоходности акционеров.146В качестве независимых факторов, влияющих на систему финансирования,были рассмотрены:- стоимость источников финансирования:а) стоимость собственного капитала;б) стоимость заемного капитала;- соотношение заемного и собственного капитала:а) доля собственного капитала;б) доля заемного капитала;- необходимый объем вложений в проект;- коэффициент покрытия долга, который выдерживает проект (DSCR).Для оценки степени влияния выделенных факторов на внутреннюю нормудоходностиакционероввработеиспользованметодмножественногорегрессионного анализа, главная цель которого состоит в рассмотрении связеймежду зависимой переменной и несколькими независимыми переменными, тоесть проведен анализ зависимости между результирующей переменной имножеством факторов, и затем выявлены из них те факторы, которые внаибольшей степени влияют на конечный результат.
С помощью такого анализаможно прогнозировать значение конечной переменной в зависимости от значенийтех или иных факторов.Анализ производился на примере реализации пяти проектов в сферекоммерческой недвижимости. В результате расчетов было выведено уравнениемножественной регрессии, согласно которому на внутреннюю норму доходностиакционеров в наибольшей степени влияют такие факторы, как средневзвешеннаястоимость капитала и доля заемного капитала.Полученное уравнение регрессии позволяет девелоперам прогнозироватьуровень доходности проекта в зависимости от условий финансирования.
Спомощью графика функции представлена область допустимых значений, прикоторых возможна реализация проекта. Таким образом, в практическойдеятельности девелоперские компании могут использовать регрессионную модельдля оценки условий финансирования и выбора наиболее оптимального варианта.147СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫНормативно-правовые акты1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994№51-ФЗ (ред. от 05.05.2014 г.) (с изменениями и дополнениями,вступившими в силу с 01.09.2014 г.)[Электронный ресурс] // СПС«Консультант Плюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа:http://www.consultant.ru/ (дата обращения 01.10.2014 г.)2.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996№14-ФЗ (ред. от 21.07.2014 г.) (с изменениями и дополнениями,вступившими в силу с 01.10.2014 г.)[Электронный ресурс] // СПС«Консультант Плюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа:http://www.consultant.ru/ (дата обращения 01.10.2014 г.)3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998№146-ФЗ (ред. от 04.11.2014 г.) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»:Законодательство:ВерсияПроф.–Режимдоступа:http://www.consultant.ru/ (дата обращения 20.11.2014 г.)4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000№117-ФЗ (ред.
от 24.11.2014 г.) (с изменениями и дополнениями,вступившими в силу с 05.12.2014 г.)[Электронный ресурс] // СПС«Консультант Плюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа:http://www.consultant.ru/ (дата обращения 01.06.2014 г.)5. ОбинвестиционнойдеятельностивРоссийскойФедерации,осуществляемой в форме капитальных вложений: [федер. законот25.02.1999 г. №39 (ред. от 28.12.2013 г.)] [Электронный ресурс] // СПС«Консультант Плюс»: Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа:http://www.consultant.ru/ (дата обращения 01.06.2013 г.)6.
Об инвестиционных фондах: [федер. закон от 29.11.2001 г. №156 (ред. от12.03.2014 г.)] [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс»:148Законодательство: Версия Проф. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/(дата обращения 01.06.2014 г.)7. О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделокс ним: [федер. законот 21.07.1997 г. №122 (ред. от 21.07.2014 г.)][Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс»: Законодательство:Версия Проф. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения01.08.2014 г.)8.
Рекомендации Министерства экономики РФ, Министерства финансов РФ,Государственного комитета РФ N BK 477 от 21.06.99 г. «Методическиерекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов». – М.:Экономика, 2000. 422 с.Книги, монографии, учебные пособия9. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости / А.Н.
Асаул. – М.: Интер, 2004. –304 с.10.Беликов, Т.А. Минные поля проектного финансирования: Пособие повыживанию для кредитных работников и инвесторов / Т.А. Беликов. – М.:Альпина Бизнес Букс, 2009. – 223 с.11.Бланк, И.А. Финансовая стратегия предприятия / И.А. Бланк. - Киев: Эльга,2005. – 655 с.12.Большой Российский энциклопедический словарь. – М.: БРЭ, 2003. – 1887 с.13. Бригхэм, Ю.
Финансовый менеджмент / Ю. Бригхэм, М. Эрхардт; 10-еизд.: Пер. с англ. /Под ред. к.э.н. Е.А. Дорофеева. – СПб.: Питер, 2005. – 960с.14. Ван Хорн, Дж. К. Основы финансового менеджмента / Дж. К. Ван Хорн,Джон М. Вахович, мл.; пер.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
