Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 24
Текст из файла (страница 24)
Подобная логика применима к IRR акционеров, где в качестве139запланированной нормы доходности выступает стоимость собственных средствакционеров.В разделе выше была определена стоимость собственных средств длядвелоперских компаний России на текущий момент (20,92%). Нижняя границаIRR акционеров, при которой может быть принято положительное решение ореализации проекта, равна стоимости собственных средств, то есть в данномслучае 20,92%. С помощью уравнения регрессии и заданного минимальногозначения IRR определяется область значений для средневзвешенной стоимостикапитала и доли заемного капитала, которые могут рассматриваться какприемлемые для финансирования проекта.При известном значении y = 20,92 уравнение принимает следующий вид:WACC = (0,1909 * доля ЗК + 0,012)/1,1534На рисунке 26 приведен график зависимости двух факторов.WACC20,0%18,0%16,0%14,0%12,0%10,0%8,0%6,0%4,0%2,0%Доля0,0%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%ЗКРисунок 26 - Приемлемая область значений доли заемного капитала и средневзвешеннойстоимости капитала в рамках уравнения регрессииИсточник: разработано автором.На построенном графике область значений, находящаяся ниже линии тренда(бордового цвета), является приемлемой для акционеров при принятии решенияпо условиям финансирования проекта.
Так, например, в случае предоставлениязаемного капитала в проект в размере 50% от бюджета, уровень WACC не долженпревышать значения, равного 9% (оценка исходя из представленного графика).140Таким образом, по результатам главы, можно заключить, что девелоперскиекомпании при принятии решения о способах финансирования проекта, могутиспользовать для прогнозирования результатов корреляционно-регрессионнуюмодель. Модель позволяет оценить степень влияния различных факторов,имеющих отношение к структуре финансирования, источникам, формам иметодам финансирования.
Данная зависимость дает возможность вывестиуравнение регрессии и выявить наиболее значимые факторы для акционеров,являющихся главными заинтересованными лицами в эффективности реализациипроекта.В качестве основного показателя, характеризующего эффективностьреализации проекта для акционеров, была выбрана внутренняя норма доходностиакционеров. Анализ показал, что наиболее высокая корреляция с внутреннейнормойдоходностиакционеровнаблюдаютсяутакихфакторов,каксредневзвешенная стоимость капитала WACC и доля заемного капитала.В результате расчетов получено уравнение регрессии, определяющеестепень зависимости указанных факторов от результирующего показателя.Уравнение регрессии может быть использовано девелоперскими компаниями впрактической деятельности для прогнозирования результатов проекта в рамкахопределенных условий финансирования.
Также были рассмотрены способыопределения стоимости различных источников финансирования, необходимыедля расчетов в модели регрессии.Основным показателем, позволяющим определить границы значенийфакторов WACC и доли заемного капитала, является стоимость собственныхсредств. Внутренняя норма доходности акционеров не может быть нижестоимости собственных средств, иначе акционерам не интересна реализацияпроекта.
Ориентируясь на стоимость собственных средств для девелоперскихкомпаний, графически определена область значений, внутри которой девелоперможет осуществлять свой выбор условий финансирования проекта.141ЗАКЛЮЧЕНИЕРеализация инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимостиявляется одним из наиболее привлекательных направлений инвестированиякапитала в настоящее время.Вдиссертационнойработесформированопонятиекоммерческойнедвижимости как нежилых зданий с относящимися к ним земельнымиучастками, для которых существует возможность, ограниченная физическойосуществимостью,законодательнойправомерностьюиэкономическойцелесообразностью, коммерческого использования посредством организациибизнеса, а также позволяющая приносить доход в виде арендных поступленийи/или последующей продажи.Выделены главные особенности рынка коммерческой недвижимости, такиекак: основные участники рынка - юридические лица, тогда как на рынке жилойнедвижимости сделки проходят в основном между физическими лицами; по объему совершаемых сделок рынок коммерческой недвижимостизначительно уступает рынку жилой недвижимости; в качестве объекта сделки могут выступать как отдельные помещения, так икомплексы зданий, что существенно увеличивает объем инвестиций; аренда является преобладающей формой сделок; от назначения объекта зависят уровень арендных ставок и механизм ихформирования.Для целей данного исследования принята международная классификацияобъектов коммерческой недвижимости, включающая офисную недвижимость,торговуюнедвижимость,проанализированыскладысовременноеилогистическиесостояниеицентры.тенденцииВразвитияработерынкакоммерческой недвижимости в России, выделены основные причины, влияющиена состояние рынка коммерческой недвижимости и следствия, к которым142приводит их влияние.
В рамках проведенного анализа определена высокаяинвестиционная привлекательность объектов коммерческой недвижимости.Создание объектов коммерческой недвижимости подразумевает под собойпотребностьвфинансированиемкрупныхтребуюткапиталовложениях.детальнойВопросы,проработки,таксвязанныекаксоказываютнепосредственное влияние на эффективность реализации проекта.Вработерассмотреныособенностифинансированияобъектовкоммерческой недвижимости, выделены их существенные отличия (высокий«пороговый» уровень вложений, сравнительно низкая ликвидность объектов,защищенность от инфляции).
Финансирование проектов рассматривается с точкизрения девелопера, как основного участника процесса создания объектовкоммерческой недвижимости, одной из главных функций которого являетсяпривлечение финансирования на проект.Исследование позволило выявить наиболее вероятные источники, формы иметоды финансирования строительства коммерческой недвижимости. Следуетотметить, что на сегодняшний день основным источником финансированиядевелоперских проектов является банковское кредитование. Оно является длякомпании наиболее надежным и понятным способом. При этом в структурекапитала проекта высока доля собственных средств.Другие источники финансирования на российском рынке применяются какдополнительныеинструменты.Недостаточноразвитрынокоблигаций,еврооблигаций, ЗПИФН и IPO.
В основном, такие источники могут позволитьсебе отдельные крупные компании с прозрачной структурой и хорошейрепутацией.На основе анализа источников, форм и методов финансирования, в работесделан вывод о том, что для успешной реализации инвестиционных проектовнеобходимо формирование эффективной системы финансирования, котораяпредставляет собой совокупность источников, форм и методов финансирования,обеспечивающих устойчивое развитие компании в долгосрочной перспективе.Основным критерием оценки эффективности системы финансирования объектов143коммерческой недвижимости является обеспечение устойчивого развитиядевелоперской компании – участника проекта в долгосрочной перспективе.Устойчивое развития компании – это сложное и комплексное понятие,включающее экономический, финансовый, инновационный и социальныйкритерии.
Согласно этому, оценка эффективности системы финансированиястроительстваобъектовкоммерческойнедвижимостидолжнавключатьуказанные критерии и рассматриваться, как с позиции компании в целом, так и спозиции конкретного объекта строительства коммерческой недвижимости.Для целей диссертационной работы проведен анализ инвестиционностроительной сферы в целом и финансового положения компаний, занимающихсяреализацией инвестиционных проектов в сфере недвижимости.
При общейположительной динамике в строительной отрасли финансовое положениеорганизаций оценивается как нестабильное.Для более детальной оценки в работе рассмотрено финансовое состояниечетырехкрупнейшихигроковвдевелоперскомбизнесе:ОАО«ГалсДевелопмент»; Рейвен Россия Лимитед (Raven Russia); ОАО «ОПИН»; AFIDevelopment. Представленные компании занимают лидирующие позиции нарынке коммерческой недвижимости Москвы и Московской области.Анализ деятельности компаний осуществлялся на основе сравнительнойоценки уровня собственного капитала, уровня заемного капитала, структурыисточников финансирования, динамики изменения нераспределенной прибыли,структуры собственных и заемных средств, темпов роста заемного капитала.Ситуация в инвестиционно-строительной сфере в целом схожа с тенденциями,наблюдаемыми в рассматриваемых девелоперских компаниях.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
