Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 21
Текст из файла (страница 21)
Премиярассчитывается как разница между средней исторической доходностьюинвестиций в компании с небольшой капитализацией и историческойдоходностью инвестиций в среднем по фондовому рынку. Дляопределения премии, соответствующей базовому уровню рыночнойкапитализации, используется шкала данных Ibbotson Associates, согласнокоторой= 10,06%.Таким образом, рычаговый бета коэффициент отраслиСтоимость собственного капитала= 0,96= 20,92%.2. Стоимость банковских кредитов определяется исходя из того, что процентыпо кредиту уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.Соответственно цена банковского кредита будет фактически меньше120уплачиваемых банку процентов. Так, на сегодняшний день, согласнозаконодательству, если кредит выдан в рублях, то заемщик имеет правопризнать в качестве расходов процентную ставку, равную ставкерефинансирования ЦБ РФ, увеличенной в 1,8 раза. При получениивалютного кредита заемщик принимает в качестве расходов процентнуюставку равную 0,8 от ставки рефинансирования ЦБ РФ.Дополнительно следует учитывать при определении стоимости кредитапрочиезатраты,требующиесядляегополучения(привлечениетехнического консультанта, проведение оценки, получение гарантий ипрочее).Таким образом, стоимость банковского кредита определяется формулами 9и 10:ЦК = ПС * (1 – Т) + З/К*n, если ПС < k*СР(9)ЦК = ПС * (1 – Т) + (ПС – k * СР) * Т + З/К*n, если ПС > k*СР ,(10)где ЦК – цена кредитаПС – процентная ставкаТ – ставка налога на прибыльЗ – расходы по привлечению кредитаК – сумма кредитаn – срок кредитаСР – ставка рефинансированияk – коэффициент, применяемый к ставке рефинансирования в зависимостиот валюты кредита.3.
Стоимость использования облигационного займа рассчитывается поформулам 11 и 12:ЦОЗ = ПС * (1 – Т) + (З - Э)/К*n, если ПС < k*СР(11)ЦК = ПС * (1 – Т) + (ПС – k * СР) * Т + (З - Э)/К*n, если ПС > k*СР, (12)где ЦОЗ – цена использования облигационного займаПС – ставка годового купонного дохода по облигациям121Т – ставка налога на прибыльЗ – расходы на организацию облигационного выпускаК – номинальная сумма займаn – срок до погашения облигацийЭ – эмиссионный доход или убыток, образующийся при размещенииоблигацийСР – ставка рефинансированияk – коэффициент, применяемый к ставке рефинансирования в зависимостиот валюты облигаций.4. Для оценки стоимости привлекаемых средств путем выпуска обыкновенныхакций чаще всего применяется модель роста дивидендов (модель Гордона) ирассчитывается по формуле 13:Цоа = Д / Роа * (1 – З) + g ,(13)где Цоа – цена средств, полученных путем выпуска обыкновенных акцийД – годовой дивиденд по акциямРоа – рыночная цена обыкновенной акцииЗ – затраты по размещению обыкновенных акцийОчевидно, что цена отдельных источников средств различна, так же как иих доля в общем объеме источников, соответственностоимость капиталасчитается по указанной выше формуле WACC.Рассмотрен фактор средневзвешенной стоимости капитала и факторнеобходимого объема вложений в проект, оказывающие влияние на оптимизациюисточниковфинансирования.Кромених,большоезначениеврамкахэффективной системы финансирования имеет соотношение собственного изаемного капитала, так называемый финансовый рычаг.
Известно, что свойствофинансового рычага заключается в том, что возникает возможность использоватькапитал, взятый в долг под фиксированный процент, и увеличить прибыльностьсобственного капитала.122Указанный фактор был рассмотрен выше в рамках анализа системыфинансирования девелоперских компаний, из которого следует, что присущественно низкой доле заемного капитала компания упускает возможностьиспользования более дешевого источника финансирования по сравнению ссобственным капиталом. Вследствие этого повышается требование к размерудоходности инвестиций.
С другой стороны, преобладание заемного капиталаповышает риски неплатежей и тем самым также увеличивает требование кдоходности инвестируемого капитала.Оптимальным считается такое соотношение всех форм собственного изаемного капитала, при котором достигается максимизация инвестиционнойстоимости предприятия (в нашем случае рост чистого дисконтированного доходаинвестиционного проекта) с учетом допустимого риска и требуемой нормыдоходности. Тем самым, соотношение заемного и собственного капиталаоказывает существенное влияние на внутреннюю норму доходности акционеров,соответственно данный фактор также необходимо рассмотреть в рамкахкорреляционно-регрессионного анализа.Большое значение в процессе организации финансирования проекта имееткоэффициент покрытия долга (debt service cover ratio DSCR), представляющийсобой отношение чистого дохода от объектов коммерческой недвижимости заопределенный период к сумме стоимости обслуживания кредита за тот же период.Коэффициент покрытия долга характеризует степень финансового риска всоответствии с размером долговой нагрузки инвестиционного проекта.
По своейсути данный коэффициент показывает запас финансовой прочности проекта, тоесть в какой степени денежные потоки проекта превышают его долговуюнагрузку. Минимально допустимым значением данного коэффициента можетбыть 1. Соответственно чем выше значение DSCR при выбранной структуреисточников финансирования, тем более сбалансированными считаются денежныепотоки проекта.Для оценки степени влияния выделенных нами факторов на внутреннююнормудоходностиакционероввоспользуемсяметодомкорреляционно-123регрессионного анализа.
Главная цель множественного регрессионного анализасостоит в рассмотрении связей между зависимой переменной и несколькиминезависимыми переменными, то есть необходимо проанализировать зависимостьмежду результирующей переменной и множеством факторов, и затем выявить изних те факторы, которые в наибольшей степени влияют на конечный результат. Спомощью такого анализа можно будет прогнозировать значение конечнойпеременной в зависимости от значений тех или иных факторов.В свою очередь, корреляционная модель позволяет определить теснотусвязимеждуфакторнымиирезультативнымпризнаком,вычислитькоэффициенты, показывающие роль факторов в значении результативногопоказателя, а также определить параметры, количественно характеризующиевлияние факторов на результат.
Построение корреляционной модели проводится внесколько этапов:- обоснование выбора результативного и факторных признаков;- поиск и анализ данных;- выбор подходящей корреляционной модели;- вычисление необходимых показателей.Для построения регрессионной модели важным моментом являетсяопределениесущественныхфактороввпроцессепостроенияуравнениямножественной регрессии. Существуют два способа отбора факторов:1.
Последовательное включение факторных признаков в уравнение;2. Последовательное исключение факторных признаков из уравнения.Для последующего анализа все факторные признаки обозначаются как х1,х2… хn, а результативный признак – y. Таким образом, используя первый способотбора факторов, в уравнение включается сначала фактор х1, имеющий наиболеевысокое значение корреляции с фактором y. Следующим в уравнение включаетсяфактор х2, который совместно с х1 имеет максимальное значение множественногокоэффициента корреляции. Затем добавляется следующий признак и с каждымразом получается большее значение коэффициента множественной корреляции,124который в свою очередь показывает уровень вклада каждого факторного признакав значение результативного фактора y.Второй способ представляет собой расчет коэффициентов чистой регрессиии сравнение с t-критерием Стьюдента.
Коэффициент регрессии считаетсястатистически значимым, если фактическое значение t-критерия Стьюдентапревышает критическое значение, определяемое по таблице распределенияСтьюдента. Затем из уравнения регрессии исключается тот фактор, у которогонаименьшее значение t. Данный процесс заканчивается, когда остаются толькозначимые факторы.В процессе расчета показателей необходимо производить проверкуадекватности модели. Существует несколько способов такой проверки:- расчет коэффициента детерминации, показывающего какая часть вариациирезультативного признака объясняется вариацией факторных признаков;- расчет F-критерия Фишера и средней ошибки аппроксимации;- определение остатков, т.
е. разности между фактическим и теоретическимзначениями результативного фактора при заданных значениях факторныхпризнаков;- прогнозирование значений результативного признака в зависимости отзначений факторных признаков и расчет доверительного интервала.Таким образом, для формирования эффективного процесса финансированияпроектов необходимо понимать, какие факторы, связанные с привлечениемресурсов в проект, оказывают наибольшее влияние на его конечные результаты.Одним из способов оценки степени влияния факторов является использованиекорреляционно-регрессионной модели, позволяющей выявить зависимости междувыбранными факторами.
В качестве результирующего фактора предложенорассмотреть внутреннюю норму доходности акционера как один из основныхпоказателей, характеризующих эффективность реализации проекта и имеющихключевое значение для акционера.Средневзвешенная стоимость капитала, а также по отдельности стоимостьсобственного и заемного капитала, соотношение собственных и заемных средств,125уровень вложений в проект, коэффициент покрытия долга рассматриваются какнезависимые переменные, имеющие корреляционную связь с результирующимпризнаком. Для вычисления уравнения, определяющего зависимость факторов,приведен алгоритм действий, а также методика расчета количественныхпоказателей факторных признаков.Рассмотрим практические примеры по реализации проектов в сферекоммерческой недвижимости и проведем корреляционно-регрессионный анализфакторов, влияющих на систему финансирования проектов с целью определениястепени их влияния на внутреннюю норму доходности акционеров.Для оценки влияния факторов системы финансирования на внутреннююнорму доходности акционеров рассматриваются следующие инвестиционныепроекты:1.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
