Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 22
Текст из файла (страница 22)
Ритейл-парк в Московской области, 10 км от МКАД, общая площадь57 000 кв.м. (проект № 1).2. Мультитемпературные склады класса «А», г. Волгоград, общая площадь40 000 кв.м. (проект № 2).3. Индустриальный парк в Московской области, 40 км от МКАД, общаяплощадь 32 100 кв.м. (проект № 3).4. Магазин OBI, г. Ростов-на-Дону, общая площадь 15 600 кв.м. (проект№4).5. Производственно-складские помещения класса «А», г. Екатеринбург,общая площадь 20 000 кв.м. (проект № 5).Для расчета показателей, характеризующих эффективность финансированияпроекта, построены финансовые модели проектов на основе имеющихсяисходных данных.Для наглядности проведения расчетов рассмотрен проект № 5 построительству производственно-складских помещений в г.
Екатеринбурге.Подробные коммерческие и финансовые параметры рассматриваемых проектов, атакже их финансовые модели приведены в Приложениях К - О.126Современный склад класса «А» подразумевает разделение помещений нанесколько видов:1. Складские помещения (основная часть объекта, порядка 90%).2. Офисныепомещения(предоставляютсясотделкой,позволяютарендаторам осуществлять управление в непосредственной близости отмест хранения товаров, составляют 5% от общей площади).3. Мезонинныеметаллическуюпомещениястеллажную(представляютконструкцию,собоймногояруснуюразработаннуюдлямаксимального использования высоты помещения за счет увеличенияэтажности склада, 5% от общей площади).Арендные ставки представлены базовые, так называемые “triple net”,дополнительно арендаторы оплачивают операционные и коммунальные расходы,а также НДС. В качестве обеспечения исполнения обязательств по договоруаренды арендатор вносит на счет арендодателя депозит, покрывающий, обычно,несколько месяцев арендной платы.
Договором также предусматриваетсяежегодная индексация базовой ставки.Основными арендаторами комплекса являются крупные международные ироссийские розничные компании, дистрибьюторские сети, производственныекомпании, а также логистические операторы. Договоры заключаются надолгосрочной основе. Заполняемость построенных площадей на сегоднясоставляет 100%.Финансирование проекта осуществлялось за счет собственных и заемныхсредств.
Доля акционерных средств составляла 35% от общей стоимости проекта.Заемное финансирование осуществлялось путем привлечения банковскогокредита в рамках проектного финансирования. Под общей стоимостью проектапонимается бюджет капитальных затрат и потребность в оборотных средствах врамках проекта. В таблице 21 представлен общий бюджет проекта поукрупненным статьям.127Таблица 21 - Бюджет проекта № 5 по созданию производственно-складскихпомещений класса «А», г. ЕкатеринбургБюджет, с НДССтоимость прав арендыАренда ЗУ на пер строительстваПроектированиеСМР зданияВнешние сетиРезерв на непредвиденные расходы 5%Управление проектом 5%Операционные расходыБрокерские услугиБанковские расходы (строительство)Общий бюджетСтоимость 1 кв.м.Источник: разработано автором.тыс.
долл.1 3348934815 0002 00086777611920062021 3531 068В структуре затрат на этапе эксплуатации объекта в качестве постоянныхзатрат выделяют:1. Налог на землю (1,5% от кадастровой стоимости земли).2. Налог на имущество (2,2% от балансовой стоимости построенногообъекта).3. Проценты по банковским кредитам (11,5% на период эксплуатации).К переменным затратам следует относить эксплуатационные расходы,зависящие от объема сданных в аренду помещений.
Они составляют порядка 20долл./кв. м. Согласно приведенным исходным данным построим финансовуюмодельпроекта, приведеннуювПриложенииО. Основные показателиэффективности проекта:NPV проекта = 3 963 тыс. долл.IRR проекта = 17,1%Денежный поток акционеров в расчете на 7 лет = 28 058 тыс. долл. Подденежным потоком акционеров мы понимаем совокупность всех денежныхпоступлений к акционерам и денежных оттоков акционеров за определенный128период. Главное отличие денежного потока компании от денежного потокаакционеровзаключаетсявразнонаправленномвлиянии.Так,вложенияакционеров имеют отрицательное влияние на денежный поток компании иположительное влияние на поток акционеров, в свою очередь, поступленияакционерам (дивиденды) оказывают негативное влияние на потоки компании иположительно сказываются на потоках акционеров.NPV акционерный = 3 944 тыс.
долл. (расчет произведен на основеденежного потока акционеров с учетом ставки дисконтирования = WACC).IRR акционерный = 19,48% (расчет произведен на основе денежного потокаакционеров).Расчет по проекту №5 складского комплекса в Екатеринбурге произведен сучетом средневзвешенной стоимости капитала, равной 13,3%.Финансирование проекта осуществлялось за счет собственных средств вразмере 35% от бюджета проекта и банковского кредита в размере 65% отбюджета проекта.WACC = стоимость СК * Доля СК + стоимость ЗК * Доля ЗКСтоимость собственного капитала для девелоперских компаний былаопределена с помощью модели CAPM в разделе выше и составила 20,92%.Стоимость банковского кредита определяется исходя из процентной ставкипо кредиту с учетом налогового корректора в размере 20% (ставка по налогу наприбыль) в случае, если процентная ставка меньше ставки рефинансирования ЦБРФ, увеличенной на коэффициент 1,8 по рублевому кредиту:- процентная ставка по кредиту, выданному в рублях = 11,5%;- ставка рефинансирования = 8,25%;- максимальная ставка, принимаемая к учету по налогу на прибыль = 14,85%- процентная ставка по кредиту < максимальной ставки, принимаемой кучету по налогу на прибыль;- стоимость заемного капитала = 11,5% * (1 – 20%) = 9,2%.Таким образом, WACC = 35% * 20,92% + 65% * 9,2% = 13,3%.129Аналогичные расчеты произведем в отношении проектов № 1 – № 4 вприложениях К - Н.
Полученные результаты представлены в таблице 22.Таблица 22 - Параметры финансирования и показатели эффективности проектовПоказатели№1WACC, %11,30NPV проекта, тыс. долл.37 881IRR проекта, %19,18NPV акционеров, тыс. долл.33 920IRR акционеров, %25,33Источник: разработано автором.№212,189 60516,7612 42423,16Проекты№313,3313 58519,7010 07221,67№413,567 36917,208 80819,11№513,303 96317,103 94419,48На основе представленных данных оценивается влияние факторов системыфинансирования, применяя метод множественного регрессионного анализа. Вкачестве результативного фактора y выбрана внутренняя норма доходностиакционеров (IRR акционеров). В качестве факторных признаков определеныследующие переменные:х1 - стоимость собственного капиталах2 – стоимость заемного капиталах3 – средневзвешенная стоимость капитала WACCх4 – доля собственного капиталах5 – доля заемного капиталах6 – соотношение заемного и собственного капиталах7 – необходимый объем вложений в проектх8 – коэффициент покрытия долга DSCRПроведен предварительный отбор факторов для регрессионной модели.
Дляэтого рассчитывается коэффициент корреляции для каждого фактора ирезультативного признака и выбираются те факторы, связь которых срезультативным признаком будет выражена в наибольшей степени. Коэффициенткорреляции определяет меру зависимости между переменными и принимаетзначения в интервале от -1 до +1. Значение -1 означает, что переменные имеютстрого отрицательную корреляцию между собой, значение +1 означает строгоположительную корреляцию переменных, если коэффициент корреляции равен 0,130значит,корреляциямеждупеременнымиотсутствует.Наиболеечастоиспользуется так называемый коэффициент корреляции Пирсона, измеряющийлинейную зависимость между переменными.
Расчет коэффициента корреляциипроизводится с помощью формулы в программе Excel «КОРРЕЛ». В таблице 23представлены результаты расчетов по коэффициенту корреляции междурассматриваемыми факторами.Таблица 23 – Исходные данные для корреляционно-регрессионного анализаНаименование признакаПроекты№1Внутренняя норма доходностиакционеров (y)25,33%Стоимость собственного капитала(х1)20,92%Стоимость заемного капитала (х2)9,60%Средневзвешенная стоимостькапитала (х3)11,30%Доля собственного капитала (х4)15%Доля заемного капитала (х5)85%Соотношение заемного исобственного капитала (х6)5,67Необходимый объем вложений впроект (х7)94 938Коэффициент покрытия долгаDSCR (х8)1,15Источник: разработано автором.№2№3№4№5Коэффициенткорреляции23,16%21,67%19,11%19,48%-20,92%10,00%20,92%10,80%20,92%10,40%20,92%9,20%-0,1112,18%20%80%13,33%25%75%13,56%30%70%13,30%35%65%-0,94-0,960,964,003,002,331,860,9739 37532 24626 56820 7330,891,181,201,101,25-0,10По полученным данным можно сделать вывод о том, что:- связь между y и х1 отсутствует, так как значения х1 равны между собой вовсех проектах;- связь между y и х2 слабая, поэтому данный фактор не следует использоватьв дальнейших расчетах;- связь между y и х3 обратная, т.к.
коэффициент корреляции отрицательный,соответственно, чем меньше фактор х3, тем выше значение результата y.При этом связь очень сильная, находится в интервале между 0,9 и 1,поэтому данный фактор следует использовать в дальнейших расчетах;- факторы х4, х5, х6 также показали высокую связь с результативнымпризнаком y, при этом связь с фактором х4 обратная, а связь с факторами х5и х6 прямая;131- связь между у и объемом вложений в проект х7 высока, также отбираемдля последующего анализа;- последний фактор х8 – уровень DSCR очень слабо коррелирует срезультативным признаком, поэтому не будет использован в дальнейшем.Таким образом, по результатам проведенного анализа исключены такиефакторы, как стоимость собственного капитала х1, стоимость заемного капиталах2 и коэффициент покрытия долга х8.Далее для выбранных факторов рассчитываются показатели вариации,исходя из размаха колебаний, среднего линейного отклонения, дисперсии исреднего квадратичного отклонения.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
