Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 16
Текст из файла (страница 16)
В годовом отчете за 2012 г. аудиторыуказывают на «наличие существенной непоределенности, которая может вызватьсерьезные сомнения в способности компании продолжать работу в качественепрерывно функционирующего предприятия» [101]. Однако, как уже отмечалосьвыше, такая практика свойственна многим девелоперским компаниям в связи соспецификой их деятельности.Raven Russia и ОПИН также показали отрицательные результатыдеятельности по состоянию на конец 2012 г.
Единственной компаний,показывающей в 2012 г. нераспределенную прибыль, оказалась AFI Development,однако абсолютные значения не значительны (9,6 млн. долл.).Анализ структуры собственного капитала в приложении Д и рисунке 19показал также, что существенную долю занимает добавочный капитал (в случае скомпаний Raven Russia – резервный капитал). Все рассматриваемые компанииявляются публичными, чьи акции прошли процедуру первичного размещения(IPO) и обращаются на фондовом рынке. Добавочный капитал формируется засчет эмиссионнного дохода от выпуска акций.2 500 0002 000 0001 500 0001 000 000500 000-500 000-1 000 000-1 500 000-2 000 000Прочее (в т.ч.собственные акции,выкупленные уакционеров, эффектпересчета валют)ГалсRaven RussiaДевелопментОПИНAFIDevelopmentНераспределеннаяприбыль/непокрытыйубытокРисунок 19 - Структура собственного капитала компаний по состояниюна 2012 год, тыс.
долл.Источник: разработано автором на основе [101], [102], [103], [104].89Опытпоказывает,чтоэффективнаяинвестиционнаядеятельностьневозможна без привлечения заемного капитала. Использование заемных средствпозволяет компаниям существенно расширить масштабы своей деятельности,достичь более эффективного использования собственного капитала, а такжезначительно ускорить темпы реализации инвестиционных проектов. Частофинансирование за счет заемных средств является наиболее привлекательным длясобственников компании, которые не желают увеличивать количество акционерови, тем самым, нести риск потери контроля над управлением.Как было показано выше, на рисунке 17 заемный капитал девелоперскихкомпаний является наиболее крупным и быстро растущим источникомфинансовых ресурсов.
Обычно такая ситуация характерна на этапе ростакомпаний, когда рост собственного капитала отстает от темпов ростадеятельности компании. Зачастую компании стремятся увеличить долю на рынке,расширить объемы производства и оказания услуг. В настоящее время такиепроцессы как раз характерны для девелоперского сегмента. В сопоставимойоценке заемные средства по отношению к 2006 г. выросли с 1,5 до 18 раз, данныев таблице 11.Таблица 11 - Темпы роста заемного капитала девелоперских компаний в 2006 2012 гг. в сопоставимой оценке, %Компании2006 г. 2007 г.
2008 г. 2009 г. 2010 г.Галс Девелопмент100241348319416Raven Russia10026372410531016ОПИН100185267195173AFI Development100468462628682Источник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].2011 г.61712571429962012 г.79918111601099Политика компаний в части привлечения заемного капитала должна бытьдостаточно осторожной, чрезмерно высокий уровень влечет за собой рискиневыплат для кредиторов и инвесторов. Следовательно, для снижения риска,кредиторы будут вынуждены увеличивать плату за капитал, тем самым, снижаядоходностькомпанийиповышаявероятностьнаступленияфинансовыхзатруднений. В таблице 12 наглядно виден существенный рост плеча финансовогорычага.90Таблица 12 - Соотношение заемного и собственного капитала девелоперскихкомпаний, %Компании2006 г. 2007 г.
2008 г. 2009 г. 2010 г.Галс Девелопмент1242151079-454-346Raven Russia82074145132ОПИН3126404865AFI Development1722273840Источник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].2011 г.-50014255552012 г.-5771986469В связи с большими размерами непокрытого убытка у компании ГалсДевелопмент коэффициент финансового левериджа за последние четыре годаимеет отрицательные значения. Существенный рост произошел у Raven Russia.Такое изменение в структуре капитала серьезно повышает финансовые рискикомпании. Достаточно стабильная ситуация наблюдается у компаний ОПИН иAFI Development, что свидетельствует о более взвешенной политике управления.Привлекая заемные средства из различных источников, компания должнаориентироваться на предлагаемые формы и условия привлечения, координироватьих с потребностями и с общей финансовой политикой, выбирая при этомнаиболееоптимальныйвариант.Вкачествеисточниковдляпокрытияинвестиционных потребностей в основном рассматриваются собственный капитали долгосрочные заемные средства.
Однако современные тенденции указывают нато, что многие компании, реализующие инвестиционные проекты, достаточночасто прибегают к использованию краткосрочных заемных средств дляфинансирования проектов. На рисунке 20 показано соотношение долгосрочных икраткосрочных заемных средств по состоянию на 2012 г.91100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%45%75%64%84%Долгосрочные заемныесредства55%25%36%16%Краткосрочные заемныесредстваРисунок 20 - Структура заемного капитала в относительной оценке на 2012 г.Источник: разработано автором на основе [101, 102, 103, 104].Данный рисунок указывает на преобладание в большинстве компанийдолгосрочного капитала, что является показателем относительной стабильностифинансовых ресурсов компаний.
Однако краткосрочные средства также играютзначительную роль, в большей степени у компании ОПИН (размер краткосрочныхресурсов превышает долгосрочные).В результате анализа изменений в объемах долгосрочных ресурсов нагляднопрослеживается тенденция постоянного роста. Так, с 2006 г.
размерыдолгосрочного капитала изменились в десятки раз. Компания Галс Девелопментувеличила объем в 79 раз, Raven Russia – в 41 раз, ОПИН – в 1,7 раза, AFIDevelopment – в 12 раз. Такие высокие темпы роста могут свидетельствовать обыстром наращивании объемов в рамках реализации инвестиционных проектов.В структуре заемных средств, судя по данным консолидированнойотчетности компаний, преобладают банковские кредиты и кредитные линии.
Так,например, компания Галс Девелопмент для реализации каждого проектаоткрываетвбанкеотдельнуюкредитнуюлинию.Другиеисточникифинансирования используются в незначительных объемах. Raven Russia, кромекредитов, активно выпускает привилегированные акции, объем которых посостоянию на 2012 г. составляет 28% от долгосрочных заемных средств. ОПИНтакже в основном осуществляет внешнее финансирование за счет банковских92кредитов. Однако, в 2012 г. наблюдаются негативные тенденции (указаны впримечаниях к консолидированной отчетности), связанные с переводом поинициативе банков части кредитных средств из долгосрочных в краткосрочные всвязи с несоблюдением финансовых ковенант. У компании AFI Developmentтакже в структуре заемных средств основную долю занимают банковскиекредиты, в качестве дополнительного источника присутствуют займы с третьимилицами.Более подробная структура заемных средств в относительных значенияхпредставлена в таблице 13, абсолютные значения приведены в приложении Е.Таблица 13 - Структура заемных средств девелоперских компаний всопоставимой оценке за 2006 – 2012 гг., в %Показатели, тыс.
долл.Галс ДевелопментДолгосрочные кредиты изаймы полученныеОтложенные налоговыеобязательстваДолгосрочная кредиторскаязадолженностьПрочие долгосрочныеобязательстваИтого долгосрочныеобязательстваКраткосрочные кредиты изаймы полученныеКраткосрочнаякредиторскаязадолженностьТекущие налоговыеобязательстваПрочие краткосрочныеобязательстваИтого краткосрочныеобязательстваRaven RussiaДолгосрочные кредиты изаймы полученныеПривилегированные акцииРезервы по прочимобязательствам и платежамОтложенные налоговыеобязательства2006 г.2007 г.2008 г.2009 г.2010 г.2011 г.2012 г.4296969499929458446185000000000000111001001001001001001008038686626817619583033723414312010000016191001001001001001001006207208605535553560285628000000320184449893Продолжение таблицы 13Показатели, тыс.
долл.Долгосрочная кредиторскаязадолженностьДолгосрочные производныефинансовые инструментыИтого долгосрочныеобязательстваКраткосрочные кредиты изаймы полученныеКраткосрочнаякредиторскаязадолженностьКраткосрочныепроизводные финансовыеинструментыИтого краткосрочныеобязательстваОПИНДолгосрочные кредиты изаймы полученныеОтложенные налоговыеобязательстваДолгосрочная кредиторскаязадолженностьИтого долгосрочныеобязательстваКраткосрочные кредиты изаймы полученныеКраткосрочнаякредиторскаязадолженностьТекущие налоговыеобязательстваРезервы по прочимобязательствам и платежамАвансы, полученные отпокупателейИтого краткосрочныеобязательстваAFI DevelopmentДолгосрочные кредиты изаймы полученныеДолгосрочная кредиторскаязадолженностьОтложенные налоговыеобязательстваОтложенные доходы(deferred income)2006 г.2007 г.2008 г.2009 г.2010 г.2011 г.2012 г.1998562400211111001001001001001001006860616458579492393934424300101001001001001001001001002720536914226467774631867832631000410010010010010010010069384731596964281489810190311223000012334544593016121001001001001001001001005996888069770000095041412151915000053394Продолжение таблицы 13Показатели, тыс.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
