Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 13
Текст из файла (страница 13)
Одним из инновационных решений в девелопменте, скоторым соглашается большинство экспертов, является использование «зеленых»технологий. «Зеленое» строительство – это вид строительства и эксплуатациизданий, воздействие которых на окружающую среду минимально. Основнойцелью является сокращение общего влияния застройки на окружающую среду ичеловеческое здоровье. Это достигается за счет эффективного использованияэнергии, воды и других ресурсов, за счет внимания по поддержанию здоровья70жителей и повышению эффективности работников, а также за счет сокращенияотходов, выбросов и других воздействий на окружающую среду.В странах, где развивается «зеленое» строительство, разрабатываютсянациональныестандарты,учитывающиеспецификурегиона,социально-экономические и природные условия страны. Согласно таким стандартампроводится сертификация зданий и присваивается определенный рейтинг.Основнымистандартами,накоторыеприходитсяпорядка80%сертифицированных зданий, являются американский LEED и британскийBREEAM.
По этим стандартам в России построено всего несколько десятковзданий. Для сравнения - в США ежегодный прирост рынка составляет 19,5%.По мнению эксперта Риэлтерской группы «Капитал» Ольги Старковой,затраты на строительство и оснащение «зеленого» здания в среднем вышена 8-10%, а операционные расходы на этапе эксплуатации – ниже на 20%. Этоявляется существенным преимуществом для инвесторов и арендаторов.
Однако«зеленый» девелопмент развивается в России очень медленно, для реализацииинновационных решений требуются дополнительные затраты, а на рынкеприсутствует обратная тенденция, связанная с сокращением расходов иснижением себестоимости проектов.Стоит отметить, что со стороны государства появился интерес к «зеленым»проектам. Помимо экономической заинтересованности (в т.ч. повышенияэнергоэффективности), это вопрос международного престижа. Традиционноновые экотехнологии стараются применить при строительстве олимпийскихобъектов. Так, 10 объектов в Сочи предполагается оценить по стандартуBREEAM, более 150 других проектов будут сертифицированы по собственномукорпоративному экостандарту «ГК Олимпстрой».Отметим преимущества, которые получает компании при строительстве исертификации объекта по «зеленым» стандартам:- снижение энергопотребления на 25%;- уменьшение потребления воды на 30%;71- сокращение затрат на обслуживание здания за счет использования болеесовременных средств управления и эффективного контроля;- увеличение объемов выручки (стоимость для арендаторов выше всреднем на 3%);- привлечение общественного внимания, право публично называться«зеленой» компанией в сфере недвижимости;- снижение уровня загрязнений;- создание более комфортных условий для сотрудников и пр.Инновационныерешениянарынкеуправлениякоммерческойнедвижимостью являются серьезным конкурентным преимуществом.
Объект сэффективной концепций, позволяющей обеспечить высокую заполняемость иставкиаренды,обладаетбольшейинвестиционнойпривлекательностью.Несмотря на это, многие эксперты считают, что рынок коммерческойнедвижимости пока еще не созрел для настоящих инноваций и должен стремитьсясначала к стандартизации, а инновационный подход пока еще находится вперспективе.Последним критерием в рамках оценки устойчивого развития компанииявляется социальный критерий.
Эффективность системы финансирования врамках социального критерия следует характеризовать с помощью приростногопоказателя оплаты труда и объема финансирования, то есть происходит ростзаработной платы при условии увеличения объема финансирования.Реализацияинвестиционныхпроектовподразумеваетподсобойвовлечение целого ряда различных специалистов: от менеджеров проектов,инженеров до специалистов вспомогательных подразделений (финансистов,юристов). Компания обеспечивает рынок труда новыми рабочими местами.
Поуровню предлагаемой заработной платы можно судить о материальномположении работников.В качестве примера можно привести кризисную ситуацию 2008 года,когда уровень зарплат в девелоперских компаниях снизился примерно на 40%,востребованность в специалистах сократилась в несколько раз. Очевидно, что72компаниииспытывалифинансовыезатрудненияибыливынужденыминимизировать расходы, в т.ч. путем сокращения заработной платы.
Данныйфакт свидетельствует о неустойчивом положении компании на рынке, опроблемах, связанных с финансированием проектов и неспособности компанийподдерживать намеченный уровень оплаты труда.Девелоперскийбизнесостронуждаетсявквалифицированныхспециалистах. К руководителям приходит понимание того, что сотрудник – это нетолько ресурс, но и капитал, который требует вложений. Поэтому на сегодняшнийдень на рынке становится достаточно распространенной практика, где сотрудникпроходит дополнительное обучение, повышает свою квалификацию, емупредоставляется ряд дополнительных социальных обеспечений (медицинскоестрахование, дополнительное пенсионное обеспечение и пр.)и финансовыхпоощрений (бонусные программы, льготные кредиты и пр.).
Такой подход имеетобоюдовыгодный результат. Для сотрудника повышается заинтересованность вработе, улучшается его материальное положение, для компании повышаетсярезультативность деятельности, положительно отражающаяся в итоге на еефинансовое состояние.Структуру затрат на персонал каждая компания определяет для себясамостоятельно.Здесьважнообеспечитьсбалансированностьинтересовработодателей в получении прибыли и интересов работников в удовлетворенииих разнообразных потребностей, в том числе и потребностей в социальнойзащите.
Оптимальная структура затрат достигается путем ведения переговоровмежду работодателем и сотрудниками. Такие затраты должны стимулироватьэффективный труд и обеспечивать стабильность персонала.Самыми высокооплачиваемыми и, соответственно, самыми дорогимиспециалистами в девелоперских компаниях считаются руководители проектов.Наиболее ценятся специалисты, обладающие опытом реализации целого портфеляпроектов, начатых с нуля и доведенных до сдачи Госкомиссии. Чемразнообразнеебудутпроекты,темвышебудетоцениватьсяуровеньпрофессионализма и, соответственно, зарплата. Помимо руководителей проектов73наибольшей ценностью также обладают инженеры по техническому надзору,инженеры по электричеству и водоснабжению, предложение которых на рынкетруда достаточно ограниченно.Таким образом, в ходе анализа определены особенности системыфинансирования строительства объектов коммерческой недвижимости, а такжевыявлены источники финансирования инвестиционных проектов, потенциальновозможныекиспользованиювсферекоммерческойнедвижимостивдевелоперских компаниях.
Для оценки эффективности системы финансирования вдевелоперских компаниях предложенысистемыфинансирования:критерии (показатели) эффективнойэкономический(приростныепоказателикапиталоотдачи и доли рынка), финансовый (ЭФЛ, коэффициент рентабельностиактивов),инновационный(темпприростафинансированияинноваций),социальный (приростной показатель оплаты труда и объема финансирования).Для совершенствования процесса финансирования девелоперских проектовпроизведем анализ текущей системы финансирования, сложившейся в компании,а также сравнительную оценку уровня эффективности системы финансирования.74ГЛАВА 2АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ВДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЯХ2.1 Финансовое состояние компаний инвестиционно-строительной сферы вРоссииПриступая к анализу системы финансирования, необходимо, прежде всего,предоставить общую характеристику состояния инвестиционно-строительнойсферы в стране, и проанализировать финансовое положение компаний,занимающихся реализацией инвестиционных проектов в сфере недвижимости.Инвестиционно-строительная сфера обладает рядом особенностей, которыеопределяют ее специфику, в том числе в рамках рассмотрения областифинансирования проектов.
К таким особенностям следует отнести:1. Высокая значимость месторасположения: каждый регион отличаетсясвоей социально-экономической ситуацией, котораяв свою очередьоказывает влияние на реализацию инвестиционных проектов; также,регионы имеют определенные законодательные полномочия на своеусмотрениерегламентироватьдеятельность,связаннуюснедвижимостью.2. Сравнительно низкая ликвидность объектов недвижимости: это связано суникальностью объектов и их стационарностью, также на уровеньликвидности оказывает влияние обязательная регистрация сделок снедвижимостью, которая увеличивает сроки оборота на рынке.3. Высокие транзакционные издержки: здесь учитываются денежные ивременные затраты, связанные с заключением сделок (различныесогласования, сбор и оформление документов и пр.).4.
Переход прав на недвижимость осуществляется через передачу прав нанее: физический переход недвижимости как товара невозможен в связи75состационарностьюобъекта,большоезначениеполучаетзаконодательное регулирование передачи прав.5. Низкая эластичность предложения: для создания объекта недвижимоститребуется достаточно длительный срок, поэтому предложение не можетоперативно реагировать на изменения в спросе.Инвестиционно-строительная сфера является специфическим сегментомрыночной экономики, обладает своими дополнительными рисками, которыенеобходимо учитывать при реализации проектов.В настоящее время можнонаблюдать положительные тенденции в развитии этого сегмента, в таблице 8представлены основные экономические показатели строительной отрасли запериод 2005 - 2013 гг. [110].Таблица 8 - Основные экономические показатели строительной отрасли за 2005 2013 гг.ПоказателиОбъем работ, выполненных по видудеятельности «Строительство»:млрд.
руб. (в фактически действовавших ценах)в процентах к предыдущему году(в постоянных ценах)Среднегодовая численность занятыхв строительстветыс. человекв процентах к предыдущему годуудельный вес занятых в строительствев общей численности занятых вэкономике, процентовИнвестиции в основной капитал,направленные на развитие строительствамлрд. руб. (в фактическидействовавших ценах)удельный вес инвестиций встроительство в общем объемеинвестицийв основной капитал, процентовНаличие основных фондов встроительствемлрд. руб. (по полной учетнойстоимости; на конец года)в процентах к предыдущему году(в постоянных ценах)200520102011201220131754,44454,25140,35714,16019,5113,2105,0105,1102,5100,14916,3103,75379,4101,25473,6101,85641,9103,15711,9101,27,48,08,18,38,4129,5342,1336,8348,6356,73,63,73,12,82,7604,91499,91553,02)1581,92)1685,32)102,2101,8103,1103,5103,276Продолжение таблицы 8Показатели20052010удельный вес основных фондовстроительства в общей стоимостиосновных фондов, процентов1,51,6Степень износа основных фондовв строительстве (на конец года),процентов44,648,3справочно: по экономике в целом,процентов45,247,1Источник: разработано автором на основе [110].2011201220131,41,31,347,549,050,647,947,748,2Данные свидетельствуют о стабильном росте объема работ, выполняемыхстроительными организациями (увеличение в три с половиной раза в 2013 г.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
