Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 8
Текст из файла (страница 8)
Но при этом изъятие средств из текущегооборота компании может негативно сказаться на ее хозяйственной деятельности.При преобладающей доле собственных средств в инвестициях отсутствуетконтроль над проектом со стороны третьих лиц. Объем собственных средствподвержен влиянию внешних факторов, в связи с чем сложно планироватьпроцесс финансирования [66 С. 50-55].Часто для реализации крупного инвестиционного проекта создаетсяотдельная проектная компания под строительство конкретного объекта (SPV –Special Purpose Vehicle).
Девелопер, обладающий правами на недвижимый актив,вносит их в уставный капитал проектной компании. Вместе с девелопером наначальном этапе участником такой компании может выступать венчурный43инвестор, который финансирует создание концепции, предпроектных решений ибизнес-плана.Дальнейшие действия предполагают финансирование строительства, гдеперед девелопером встает выбор: осуществлять финансирование за счетсобственных средств и средств соинвестора (венчурного инвестора), либопривлекать кредитные ресурсы.При решении финансировать за счет собственных средств, девелопер можетпривлекать дополнительных инвесторов, которые разделят с ним все риски иприбыль проекта.
Одним из ключевых моментов в такой схеме становитсяполучение контроля над ходом реализации проекта. Зачастую инвесторыстараются полностью участвовать в процессе, ставят условием наличие своегоуправляющего персонала в компании, контролируют все этапы строительства иосновныепоказателипроекта.Вслучаееслиинвесторнепринимаетнепосредственного участия, то обычно ему предоставляется ряд гарантий,снижающих его риски.Лукманова И.Г. выделяет как один из вариантов такого рода гарантийсделку РЕПО. В результате этой сделки инвестор получает за некую сумму пакетакций проектной компании.
Одновременно с этим он получает гарантииобратного выкупа этих акций у девелопера и других владельцев компании запервоначальную сумму плюс премия в заранее оговоренный срок. Таким образом,инвестор получает прогнозируемые сроки размещения своего капитала и егодоходность, а девелопер – финансовый ресурс. Сделка РЕПО по своей сутиявляется займом (обладает признаками возвратности и платности), но по форме –это внесение средств в капитал.
В результате показатели проектной компании вчасти собственных средств увеличиваются и становятся приемлемыми дляпоследующего кредитования в банке [37, C. 105].В России банковское кредитование в настоящее время является основнымисточникомфинансированиястроительстваобъектовкоммерческойнедвижимости.
Банковское кредитование для девелопера - достаточно удобныйспособ, позволяющий индивидуально учитывать потребности каждого заемщика.44Согласно требованиям банка проект проходит дополнительную техническую,юридическую, финансовую экспертизу (due diligence). Сотрудничество банка идевелопера проходит на взаимовыгодных условиях. Девелопер получаетбесперебойное доступное финансирование, банк в свою очередь получаетпроценты за пользование кредитными средствами, а также доходы отпредоставления дополнительных услуг компании (обслуживание всех счетовчерез банк, зарплатные проекты, размещение офисов и банкоматов в построенныхобъектах, привлечение арендаторов объекта в качестве клиентов и др.).Существуют различные формы банковского кредитования, основными из которыхявляются:- банковское инвестиционное (залоговое) финансирование;- банковское проектное финансирование.При инвестиционном кредитовании источником погашения кредитаявляются как денежные потоки нового проекта, так и прибыль от текущейдеятельности компании, при этом проект обычно реализуется на балансе ужедействующей компании.
Если по каким-то причинам проект оказываетсяубыточным, то заемщик может погасить задолженность перед банком за счетприбыли от текущей деятельности. Важным условием является предоставлениезаемщиком обеспечения в виде залогов, поручительств или гарантий. В основном,банк кредитует под залог имеющихся активов (земельных участков, объектовнедвижимости, ценных бумаг и т.д.). Кредит выдается на сумму не более 60 - 70%от рыночной стоимости актива.Что касается проектного финансирования, то суть его понимается не всегдаоднозначно. Наиболее подходящим в отношении кредитования строительствакоммерческой недвижимости является следующее определение Т.А. Беликова:«Проектное финансирование – форма финансирования инвестиционного проектав виде предоставления среднесрочного или долгосрочного кредита специальносозданной проектной компании (SPV), когда единственным или основнымисточником погашения основного долга по кредиту являются денежные потоки,генерируемые самим проектом» [10, C.16].45Обязательным условием предоставления кредита на принципах проектногофинансированияявляетсявложениеинициаторомпроекта(девелопером)собственных средств в размере не менее 25 - 30% от стоимости проекта.Единственнымимуществом,выступающимвкачествезалога,являетсяимущество, приобретенное и созданное в рамках проекта.
На этапе строительстваэто объект незавершенного строительства, земельный участок (если находится всобственности), права на аренду (если земельный участок находится вдолгосрочной аренде), 100% акций проектной компании. После завершениястроительства и ввода объекта в эксплуатацию, заемщик оформляет в залогготовый объект.Характернойособенностьюпроектногофинансированияявляетсяприменение схемы «без регресса» на имущество третьих лиц или «сограниченным регрессом» на имущество третьих лиц, означающее, чтоединственным источником погашения кредита будут активы и денежные потокипроекта.
В случае применения схемы «с ограниченным регрессом» банку могутпредоставляться поручительства, гарантии и залоги третьих лиц или участниковпроекта.Часто в рамках реализации крупномасштабных проектов один банкоказывается не в состоянии полностью осуществить финансирование. В такихслучаяхзаемщикупредоставляетсясиндицированныйкредит(кредит,выдаваемый двумя или более банками). При синдицированном кредитованиигруппа банков-кредиторов объединяет на определенный срок свои временносвободные средства для финансирования проекта.
В таком случае, риск,связанный с долгосрочным кредитованием, распределяется между банкамикредиторами. В развитых стран до 80% крупных кредитов предоставляется наусловиях синдицированного кредитования [18, C. 337].В работе Лукмановой И.Г. выделена дополнительно такая форма, как«связанные» кредиты банков-нерезидентов.Под«связанными»кредитамипонимаютсякредиты,обремененныенекоторыми условиями для заемщика. Наиболее характерным условием является46заключение договора генерального подряда с конкретной компанией.
Компаниягенподрядчик и банк, осуществляющий финансирование, являются резидентамиодной страны. За счет этого получается экспорт услуг для страны, из которойпоступают денежные средства. Также необходимо участие российского банка,принимающего на себя перед иностранным банком все риски по невозвратукредита. Предметом кредитования является финансирование строительстваобъекта согласно строительной смете. Обычно смета компании-нерезидентавыше, чем аналогичная у российских компаний, но данная разница нивелируетсяза счет существенно меньшей процентной ставки по кредиту у иностранногобанка.
Таким образом, в «связанном» кредите принимают участие четырестороны: иностранная организация-генподрядчик; иностранный банк; российский банк; девелопер-заемщик [37, C. 107].Относительно редким для отечественного рынка является такой кредитныйинструмент как мезонинное финансирование или мезонинный кредит (англ.mezzanine loan).
Это такой вид финансирования проектов, при котором кредитородновременно является и инвестором, несет повышенные риски по сравнению собычным банковским финансированием. Банк предоставляет средства в видедолгового финансирования с одновременным приобретением опциона наприобретение акций заёмщика или проектной компании в будущем поопределеннойцене.Залоговоеобеспечениеотсутствует,кредитсубординированный (в случае дефолта проекта погашается после кредиторовпервой очереди) [108].Проценты по мезонинному кредиту существенно выше обычных кредитов всилу более высоких рисков кредитора. Мезонинный кредит предоставляется насрок не менее 3 - 5 лет с погашением тела кредита в конце срока. Потребность узаемщика в мезонинном кредите возникает, когда не хватает собственных средств47для привлечения проектного финансирования.
Мезонинный кредит сложен вподготовке и подходит только для крупных сделок [108].Еще одним альтернативным способом финансирования может выступатьфорвардная сделка [73]. Она подразумевает под собой продажу девелоперомобъекта недвижимости с временным разрывом между заключением сделки ипереходом прав собственности на объект.Такимобразом,покупательприобретаетобъектещенастадиистроительства или даже проектирования, задолго до окончания реализациипроекта. Обычно такое форвардное финансирование предусматривает авансовыйплатеж, промежуточные платежи (возможны при условии, что покупательосуществляет финансирование строительства) и окончательный балансовыйплатеж, после которого к покупателю переходят права на готовый объект. Расчетстоимости производится по формуле 1.Стоимость объекта =авансовый платеж+промежуточные платежи+балансовый платеж(1)При этом цена объекта определяется как при обычной продаже, путемделения планируемого чистого операционного дохода (NOI, net operating income)на ставку капитализации.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
