Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 7
Текст из файла (страница 7)
Более подробно рассмотримспецифику использования различных источников финансирования на российскомрынке коммерческой недвижимости в следующем разделе.Таким образом, можно выделить следующие характерные черты процессафинансирования, свойственные рынку недвижимости в зарубежных странах:- цикличность рынка недвижимости: в зависимости от фазы цикла меняютсяуровень доступности и условия привлечения источников финансирования, нафазах оживления и расширения стоимость источников снижается и расширяетсяих выбор, на фазах избыточного предложения и спада стоимость растет, выбористочников существенно сужается;- активную роль в развитии девелопмента принимает государство,осуществляя поддержку на разных уровнях и создавая тем самым благоприятнуюсреду для развития;- наличие законодательных норм и правил, четко регулирующихдевелоперскую деятельность, в том числе в рамках привлечения финансирования,а также наличие независимых организаций и ассоциаций, отстаивающих изащищающих права девелоперских компаний;- возможность получения широкого круга источников финансирования надоступных для девелопера условиях.Российский девелопмент по аналогии с зарубежным опытом развиваетсяциклами, двигаясь по спирали и переходя с каждым циклом на качественно новыйуровень.Девелопмент, как полноценный вид предпринимательской деятельности вРоссии, имеет смысл рассматривать с начала 2000-х годов, когда началосьактивное строительство качественных объектов.
С этого времени российскийрыноккоммерческойнедвижимостидемонстрируетналичиеодногополноценного цикла и одного цикла, находящегося в завершающей стадии.38Первый цикл включает в себя период с 2002 г. до экономического кризиса 2008 г.Второй цикл начинается после кризисного 2008 г. и длится по настоящее время.Смену одного цикла другим помогают определить признаки, которыесвойственны каждой фазе развития и были выявлены в результате анализазарубежного опыта.
Так, например, окончание первого цикла подтверждаютстатистические данные, указывающие на резкое падение уровня арендных ставок,увеличение вакантных площадей, падение спроса и широкий выбор предложения.Согласно данным компании Knight Frank на конец 2008 г. сложилась нарынке следующая ситуация: «На офисном рынке нарушились многолетниетенденции: ставки аренды начали снижаться, уровень вакантных площадейсущественно вырос, произошло рекордное увеличение предложения.
Значительносократились объемы финансирования девелоперских проектов со стороныбанковских организаций, независимо от качества проектов и репутации компаний.Возможности привлечения средств на открытом рынке капитала практическиотсутствуют» [98].Приведенные данные свидетельствуют о переходе в 2008 г. рынкакоммерческой недвижимости к так называемой фазе спада, на которой условияфинансирования существенно изменились. Схожая ситуация наблюдаетсяв 2014 году.
Также по данным консалтинговых агентств российский рынокинвестиций в коммерческую недвижимость в течение первой половины 2014 г.характеризовался осторожностью игроков и высокой степенью неопределенности.Сокращение объемов инвестиций составило почти 70% по сравнению споказателями предыдущего года. Средние ставки аренды продемонстрировалиснижение, отмечаются рекордные объемы ввода площадей в эксплуатацию, что нафоне сокращения объемов поглощения привело к увеличению уровня вакантныхплощадей.Текущуюситуациюнарынкекапиталаможноохарактеризоватьсущественным сокращением круга возможных источников финансирования,повышением их стоимости, а также снижением уровня доступности.39Активному развитию девелопмента в России также мешает отсутствиесистемного законодательства, непосредственно регулирующего девелоперскуюдеятельность. В целом ряде научных трудов авторами высказывается идея оразработке и принятии единого закона о девелопменте, в котором в том числебудет регулироваться процесс финансирования проекта.
В настоящее времякаждый этап реализации проекта регулируются своими правовыми документами.В таблице 3 приведена сводная информация по основной законодательной базе,руководствуясь которой реализуется каждый этап девелоперского проекта.Таблица 3 - Законодательная база, регулирующая девелоперскую деятельность вРФВид работЗаконодательные акты и нормыПриобретение земельного ГражданскийкодексРФ,ЗемельныйкодексРФ,участкаГрадостроительный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, ФЗ №122«О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ними», ФЗ №102 «Об ипотеке (залогенедвижимости)», ФЗ №4 «О мелиорации земель», ФЗ №135 «Обоценочной деятельности в РФ» (используется для определениярыночной стоимости земельного участка), ФЗ №101 «Обобороте земель сельскохозяйственного назначения»Получениеисходно- Градостроительный кодекс РФ, ФЗ №169 «Об архитектурнойразрешительнойдеятельности в РФ», Кодекс РФ об административныхдокументации (получение правонарушениях, Правила выдачи разрешений, утвержденныеразрешенияна постановлением Правительства РФ №221строительство)ОбеспечениеПостановление Госстроя СССР №253 (СНиП 1.02-1-85),строительства проектно- Методическиеуказанияпоопределениюстоимостисметной документациейстроительной продукции на территории РФ №31, ПисьмоМинстроя России №ВБ-12-276 «Определение стоимостистроительства в составе предпроектной и проектно-сметнойдокументации», Постановление Правительства РФ №585 «Огосударственной экспертизе градостроительной и проектносметной документации и утверждении проектов строительства»ОсуществлениеГражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, ФЗстроительно-монтажных№214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхработдомов и иных объектов недвижимости»ПривлечениеФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ,финансирования проектаосуществляемой в форме капитальных вложений, ФЗ № 175 «Обанках и банковской деятельности», ФЗ №102 «Об ипотеке(залоге недвижимости)»Продажаготового Гражданский кодекс РФ, ФЗ №135 «Об оценочной деятельностиобъекта недвижимостив РФ», ФЗ №122 «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ними»Источник: разработано автором.40Указанная информация по законодательным актам свидетельствует оботсутствиикомплексныхдокументов,регулирующихдевелоперскуюдеятельность.Таким образом, можно заключить, что российская практика девелопментаво многом повторяет зарубежный путь развития.
Обоим рынкам свойственнацикличность, рынок недвижимости экономически развитых стран прошелдлинный путь развития, поэтому можно четко определять фазы цикличности,небольшая история развития российского рынка пока не дает возможностичеткого определения конкретных фаз.Зарубежнымстранамсвойственнамногосторонняягосударственнаяподдержка девелопмента, в России участие государства в девелоперскойдеятельности незначительно.
В мировой практике сложилась законодательнаябаза в отношении девелопмента, на отечественном рынке идет процесс еестановления. Также оценка зарубежного опыта показала, что девелоперы имеютдоступ к широкому кругу относительно недорогих источников финансирования.В следующей главе рассмотрим источники, формы и методы финансированиядевелоперских проектов в российской практике, а также уровень доступности иразнообразия предлагаемых на российском рынке инструментов.411.3 Система финансирования проектов по созданию объектов коммерческойнедвижимости и критерии ее эффективностиДляорганизацииэффективногопроцессафинансированияпроектанеобходимо выстраивание системы, в которой все элементы взаимосвязаны друг сдругом и взаимодействуют таким образом, что достигается максимальнаярезультативность инвестиционного проекта и деятельности компании в целом.Учитывая, что система – это множество элементов, находящихся в отношениях исвязях друг с другом, которое образует определенную целостность [12, С.
1437],первоочередной задачей является определение понятия и описание структурысистемы финансирования проектов по строительству объектов коммерческойнедвижимости.Финансирование проектов рассматривается с точки зрения девелопера какосновного участника процесса создания объектов коммерческой недвижимости.Девелопер осуществляет процесс финансирования в несколько этапов:1.
Предварительное изучение жизнеспособности проекта (определение егоцелесообразности, оценивая затраты и планируемую прибыль);2. Разработка плана реализации проекта;3. Непосредственная организация финансирования, включающая:- оценку возможных форм финансирования и выбор конкретной формы;- определение финансирующих организаций;- определение структуры источников финансирования;4. Контроль выполнения плана и условий финансирования [23, C.
223].Финансирование проекта может осуществляться как за счет собственныхсредств, так и за счет заемных и привлеченных. Определение схемыфинансирования, совокупности тех или иных источников является главнойзадачей девелопера, так как от выбранной схемы зависит и меняетсяэффективность финансирования и эффективность проекта в целом.42Различные формы и источники финансирования можно рассматривать сразных позиций. Одни авторы привязывают источники финансированиянепосредственно к каждой отдельной фазе жизненного цикла проекта, учитываястепень капиталоемкости каждой стадии. Так, наименее капиталоемкимисчитаются составление концепции, предварительного проекта и бизнес-плана.Данные активы являются нематериальными и подлежат списанию, если проект небудет реализован. Первые этапы проекта считаются высокорискованными,поэтому наиболее вероятным источником финансирования для них будутсобственные средства компании.В случае самофинансирования компания в основном использует прибыль,накопленную от существующих проектов и оставшуюся после распределения, исобственные средства акционеров, осуществляющих вклад в уставный капиталпроектной компании.Можно выделить следующие положительные моменты при инвестированиисобственных средств в проект:- высокая степень доступности и маневренности финансовых средств;- сохранение прибыли от проекта в полном объеме в связи с отсутствиемнеобходимости обслуживания долга по заемным финансовым ресурсам.Наличие собственных средств у девелоперской компании свидетельствуето ее хорошем финансовом состоянии.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
