Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 2
Текст из файла (страница 2)
65-66);3.Определеныкритерии эффективности системы финансированиястроительства объектов коммерческой недвижимости: экономический (темпприроста капиталоотдачи и доли рынка), финансовый (ЭФЛ, коэффициентрентабельности активов), инновационный (темп прироста финансированияинноваций), социальный (приростной показатель оплаты труда и объемафинансирования),позволяющиепровестисравнительнуюоценкууровняэффективности системы финансирования в девелоперских компаниях (C. 67-75);84.Выявленыэффективностьюфакторы,собственныхимеющиеисточниковвысокуюкорреляциюфинансированиясстроительстваобъектов складской, офисной и торговой недвижимости (стоимость источниковфинансирования, соотношение заемного и собственного капитала, доля заемногокапитала, доля собственного капитала, объем инвестиций в проект, коэффициентпокрытия долга) (C.
116-119);5.Предложен способ оценки эффективности инвестиционного проектадля акционеров на основе уравнения множественного регрессионного анализа,позволяющий количественно оценить влияющие на нее факторы (C. 131-137).Теоретическаязначимостьисследованиязаключаетсявразвитиитеоретико-методических подходов по формированию эффективной системыфинансирования,вчастностиопределениеэффективнойсистемыфинансирования, ее критериев и показателей; способ оценки эффективностисобственных источников финансирования; выявленные факторы, влияющие наэффективную систему финансирования в девелопменте.Практическая значимость исследования заключается в использованииположений, выводов и рекомендаций в практической деятельности девелоперскихкомпаний по формированию эффективной системы финансирования проектов.
Вчастности,практическуюзначимостьимеютследующиерезультатыисследования:- причинно-следственные связи, определяющие направление развитиярынка коммерческой недвижимости в России;- критерии и показатели, позволяющие оценить уровень эффективностисистемы финансирования;- способ оценки эффективности инвестиционного проекта для акционеров.Апробацияивнедрениерезультатовисследования.Результатыдиссертационного исследования докладывались и обсуждались на круглом столе«Инвестиционный потенциал российской экономики» (г.
Москва, Финансовыйуниверситет, 25 февраля 2012 г.); на IV Всероссийской научно-практическойконференции «Управление регионом в условиях реализации инновационной9стратегии развития: вызовы модернизации» (г. Чебоксары, Чебоксарский филиалРАНХиГС, 8 февраля 2013 г.); на Международной научной конференции«Финансы, денежное обращение и кредит: теория и практика» (г. Киров,МЦНИП, 27-28 февраля 2014 г.).Диссертационное исследование связано с исследованиями, проводимыми вФинансовом университете в рамках Общеуниверситетской комплексной темы«УстойчивоеразвитиеРоссиивусловияхглобальныхизменений»помежкафедральной подтеме «Инновации и инвестиции в обеспечении устойчивогоразвития российской экономики».Основныерезультатыдиссертационногоисследованиямогутбытьиспользованы в практической деятельности девелоперских компаний России, внастоящее время нашли практическое применение в деятельности компании ООО«АПлюсДевелопмент»приреализацииинвестиционныхпроектовпостроительству объектов складской недвижимости и формировании структурыисточников финансирования проектов.Материалы диссертации также используются кафедрой «Инвестиции иинновации» Финансового университета в преподавании учебных дисциплин«Организация финансирования инвестиционной деятельности» и «Управлениереализацией инвестиционного проекта».Публикации.
Полученные результаты диссертационного исследованияопубликованы в 5 работах общим объемом 3,2 п.л. (авторский объем 2,6 п.л.), втом числе 3 работы общим объемом 2,5 п.л. (авторский объем 1,9 п.л.) врецензируемых научных изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России.Структура и объем диссертации. Диссертация включает введение, триглавы,заключение,списокиспользованнойлитературы,состоящийиз113 наименований, и 13 приложений.
Основной текст диссертации изложен на 158страницах. Работа иллюстрирована 28 таблицами и 26 рисунками.10ГЛАВА 1ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ ПОСТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ1.1 Коммерческая недвижимость как объект инвестированияИнвестирование в недвижимость всегда считалось выгодным вложениемсредств. Несмотря на различные кризисные ситуации на рынках, стоимостьнедвижимости в долгосрочной перспективе редко прекращает свой рост.
В связи сэтим и существует постоянный интерес к вопросу инвестиций в коммерческуюнедвижимость.В России понятие «коммерческая недвижимость» используется широко и невсегда понимается однозначно. Историю возникновения понятия «недвижимость»в российском законодательстве одни авторы относят ко времени правления ПетраI, подписавшего указ в 1714 г. [23, C.
30], другие придерживаются мнения, чтопервые упоминания этого слова можно найти еще на 400 лет ранее, в летописях[17].В прошлом веке, после революции, в связи с отменой частнойсобственности на землю понятие «недвижимости» было устранено. Появилосьоно снова в 1991 г.
в Основах гражданского законодательства Союза ССР иреспублик [35, C. 5].В настоящее время понятие «недвижимости» определяется ст. 130Гражданского кодекса РФ, где к недвижимости относятся земельные участки,участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числездания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимымвещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом кнедвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [2].11В отношении коммерческой недвижимости общепринятого понятия несуществует.
В целях выявления отличительных признаков коммерческойнедвижимости, необходимо рассмотреть классификации объектов недвижимости.В российской практике приняты в основном классификации в зависимости отфункционального назначения.Например, А.Н. Асаул выделяет два основных сектора недвижимости:1)естественные объекты (земельный участок, лес и многолетниенасаждения, обособленные водные объекты и участки недр, которые такженазывают «недвижимостью по природе»);2)искусственные объекты (постройки):- жилые объекты;- коммерческие объекты;- общественные здания и сооружения;- инженерные сооружения [9].В других странах недвижимость разделяют в зависимости от целейиспользования.
Так, в США в основном выделяют пять основных типовнедвижимости:- жилая, т.е. предназначенная для личного использования;- коммерческая;- производственная;- инвестиционная, т.е. предназначенная для вложения капитала;- специального назначения.Исходяизанализаклассификацийнедвижимостивбольшинствеисследований, становится очевидным тот факт, что коммерческую недвижимостьвыделяют в отдельную группу.В различных источниках литературы можно встретить следующиеопределения:- «коммерческая недвижимость – недвижимость, предназначенная дляведения бизнеса» [41];12- «коммерческая недвижимость – это нежилая недвижимость для ведениябизнеса или приносящая рентный доход» [28].Наиболее полное определение, учитывающее основные характеристикикоммерческой недвижимости, дает в своем исследовании Абдужабаров А. Х.:«Под коммерческой недвижимостью следует понимать нежилые здания сотносящимисякнимземельнымиучастками,длякоторыхсуществуетвозможность, ограниченная физической осуществимостью, законодательнойправомерностьюиспользованияиэкономическойцелесообразностью,посредством организациибизнеса,коммерческогоа такжепозволяющаяприносить доход в виде арендных поступлений и/или последующей продажи»[38, C.
13].Сделки с коммерческой недвижимостью формируют рынок коммерческойнедвижимости, имеющий следующие особенности: основными участниками рынка являются юридические лица, тогда как нарынкежилойнедвижимостисделкипроходятвосновноммеждуфизическими лицами; по объему совершаемых сделок рынок коммерческой недвижимостизначительно уступает рынку жилой недвижимости; в качестве объекта сделки могут выступать как отдельные помещения, так икомплексы зданий, что существенно увеличивает объем инвестиций; аренда является преобладающей формой сделок; от назначения объекта зависят уровень арендных ставок и механизм ихформирования.Основным участником рынка коммерческой недвижимости являетсядевелоперская компания, одной из главных функций которой считаетсяпривлечение финансирования для реализации проекта.
Понятие «девелопер» вроссийском законодательстве отсутствует, но при этом уже достаточно прочновошло в современную лексику. В основном девелопера определяют какпредпринимателя, получающего прибыль от создания объектов недвижимости[23, C. 14].13Девелопер формирует бизнес-идею будущего объекта, организует процессвыбора и покупки земельного участка, проектирования и строительства, а такжезанимается финансированием проекта и дальнейшей его реализацией. Часто вРоссии девелопер и собственник могут выступать в одном лице.
В основном этосвязано с недостаточным уровнем развития рынка.Рынок коммерческой недвижимости в зарубежной практике подразделяетсяобычно на три большие группы:- офисная недвижимость, которая содержит в себе много составляющих:сами здания, бизнес-центры, помещения на первых и цокольных этажах жилыхдомов, помещения свободного назначения, а также помещения бывших идействующих предприятий;- торговая недвижимость, которая включает в себя различные магазины,центрыбытовыхуслуг,многофункциональныеторговыекомплексы.Вроссийском законодательстве данная недвижимость определяется в ст. 346.27 НКРФ как: «торговая площадь – часть магазина, павильона (открытой площадки),занятая оборудованием, предназначенным для выкладки и демонстрации товаров,проведенияденежныхконтрольно-кассовыхрасчетовузловииобслуживаниякассовыхкабин,покупателей,площадьплощадьрабочихместобслуживающего персонала и проходов для покупателей» [3].- склады и логистические центры, к которым относят специальнооборудованные складские комплексы, складские помещения в промышленныхзонах на территориях различных промышленных предприятий, а такжеспециально оборудованные помещения в жилых зданиях [27, C.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
