Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 5
Текст из файла (страница 5)
Совокупный объем инвестиций в объекты рынкаторговой недвижимости увеличился в 10 раз, при этом количество сделоквыросло лишь втрое [100]. Столь значительная разница в приросте объемов иколичестве транзакций свидетельствует о значительном увеличении среднегоразмера сделок, заключенных в 2011 - 2013 г.Высокой инвестиционной активности в сегменте способствовал рядфакторов: с одной стороны, накопленный объем отложенного спроса, с другой –довольно обширное предложение как московских, так и региональных объектов.Совокупный объем инвестиционных сделок со складскими объектамисущественноуступаетпоказателювдругихсегментахкоммерческойнедвижимости.
Тем не менее, высокий интерес к объектам рынка складскойнедвижимости проявляют иностранные инвесторы: более 80% всех сделокзаключенных в сегменте были проведены с участием зарубежного капитала.Несмотря на понесенные убытки в кризисные годы, инвесторы вернулись вкоммерческую недвижимость, потому что доходность вложений (ставкакапитализации согласно данным консультантов находится в пределах 9-11% взависимости от сегмента [98]) выше среднего уровня на рынке, денежные потокипо аренде считаются стабильными и достаточно предсказуемыми. Все этифакторы указывают на высокую привлекательность коммерческой недвижимостив качестве инвестиционного объекта в обозримом будущем.Проведенный анализ развития рынка коммерческой недвижимости, еготекущего состояния и инвестиционного потенциала, позволяет выявить втаблице 1 причинно-следственные связи, оказывающие влияние на направлениеразвития рынка коммерческой недвижимости в зависимости от экономическойситуации в стране в целом.
Так, в указанной таблице приведен пример27взаимосвязи факторов, оказывающих влияние друг на друга в случае улучшенияэкономической ситуации.Таблица 1 - Причинно-следственные связи, определяющие направление развитиярынка коммерческой недвижимости в РоссииПричинаУлучшение экономической ситуацииСтабильный спрос + снижениеобъема нового предложенияНизкийуровеньвакантныхплощадейПредоставление более доступногофинансированияДефициткачественныхкоммерческих площадейРост арендных ставокПовышениеинвестиционнойпривлекательностистроительстваобъектовкоммерческойнедвижимостиУпорядочениезаконодательнонормативной базы в инвестиционностроительной сфереНаличиезначительныхестественных и «искусственных»«входных» барьеров в отрасльстроительстваРост цен на строительные материалыСледствиеСпрос на высококачественные объектыСнижение доли вакантных площадейЗаключениедолгосрочныхпредварительныхдоговоров аренды на этапе реализации проектаУвеличение числа новых проектов + возобновление«замороженных» проектовРост арендных ставокПовышение доходности объектовГотовность к реализации более долгосрочныхпроектов, возвращение иностранных инвесторов нароссийский рынокУпрощение процедур согласования разрешений настроительство,повышениепривлекательностиинвестиций в коммерческую недвижимостьПроблематичный вход новых игроков на рынокУдорожание стоимости строительства, снижениеэффективности проектовНедостатокпроизводства Потенциальное снижение качества строительства,качественных строительныхи ростимпортапродукциизарубежныхотделочныхматериалов производителей, повышение себестоимостиотечественными производителямиНедостатокквалифицированной Снижение качества возводимых объектоврабочей силы на внутреннем рынкетрудаНеустойчивое финансовое состояние Невыполнение обязательств партнерами, повышениекомпаний,технологическии риска, связанного с реализацией проектовэкономически взаимосвязанных состроительными компаниямиПовышение активности зарубежных Приток иностранных инвестиций в коммерческуюинвесторовнедвижимостьИсточник: разработано автором.Указанные причинно-следственные связи имеют практическую значимость,позволяя девелоперам ориентироваться в рыночной ситуации и планировать своидействия в соответствии с текущими рыночными условиями.
Так, заключение28предварительных договоров аренды с обязательством заключения долгосрочногодоговора на этапе строительства объекта оказывает прямое влияние напредоставление более доступного финансирования девелоперам.По итогам приведенного раздела можно говорить о том, что рыноккоммерческой недвижимости возник относительно недавно, при этом уже успелпройти стадию становления, стадию бурного развития и спад, связанный скризисом 2008 года. По состоянию на конец 2013г.
рынок находится на новомвитке цикла, который можно охарактеризовать как стадия подъема, но накачественно ином уровне, отличном от первого цикла становления рынкакоммерческой недвижимости в России.Коммерческаяназначениянедвижимостьподразделяетсянедвижимость.Офисныйнавзависимостисегменты:сегментобладаетофисы,отфункциональногоскладынаибольшейиторговаяинвестиционнойпривлекательностью благодаря стабильности арендных потоков. Складскойсегмент можно охарактеризовать как самый закрытый, в который большую частьинвестиций осуществляют зарубежные инвесторы. На потенциал роста в сектореторговой недвижимости указывает недостаток разнообразия форматов.К основным факторам, влияющим на текущие тенденции на рынкекоммерческойнедвижимости,коммерческихплощадей,следуетповышениеотнестидефицитинвестиционнойкачественныхпривлекательностисоздания объектов коммерческой недвижимости, стабильный спрос, низкийуровень вакантных площадей.291.2 Особенности финансирования объектов коммерческой недвижимости вРоссии и зарубежных странахСоздание объектов коммерческой недвижимости всегда требует большихкапиталовложений.
Как правило, компания, приняв решение о строительстве тогоили иного объекта, выделяет этот процесс в отдельный проект, и все денежныепотоки на строительство идут через этот проект. За счет каких средствосуществляется финансирование и идет реализация каждого этапа проекта,зависит, в первую очередь, от политики компании, ее предпочтений ивозможностей, а также от ситуации на рынке.На процесс финансирования, в том числе, оказывают влияние существенныеотличия коммерческой недвижимости как объекта инвестиций, из которых стоитвыделить:1. Высокий «пороговый» уровень вложений, который необходим для началареализации проекта:длямногих компанийсущественныйобъемпервоначальных капиталовложений становится основным препятствиемдля реализации проекта;2.
Длительныйсрококупаемостипроектоввсферекоммерческойнедвижимости (в среднем от 5 лет): длительный срок реализациидевелоперских проектов увеличивает финансовый риск, связанный сдостижением конечных финансовых результатов, высокая зависимостьпроектов от внешних факторов;3. Местонахождение объекта коммерческой недвижимости: является однимиз ключевых факторов, влияющим на стоимость объекта, а также наконкурентоспособность объекта на рынке;4. Сравнительно низкая ликвидность объектов коммерческой недвижимости:частокомпании,выставляющиенапродажуобъект,вынужденысущественно опускать цену объекта по сравнению с ее рыночнойстоимостью для проведения сделки, особенно актуальна эта ситуациябыла в кризисный период;305.
Защищенность от инфляции в части доходов: инфляция переносится надоход посредством роста арендной платы либо цены объекта.Указанные на рисунке 9 характеристики коммерческой недвижимостиопределяют особенности принятия инвестиционных решений, в том числе врамках финансирования проектов.существенный объемпервоначальныхкапиталовложенийособое значениеместоположенияобъектадлительный срококупаемостинизкаяликвидностьзащищенность отинфляцииРисунок 9 - Особенности коммерческой недвижимости, влияющие на условияфинансированияИсточник: разработано автором.Из анализа в предыдущем разделе стало очевидно, что рынок коммерческойнедвижимости России сравнительно молодой.
Для понимания особенностейфинансированиякоммерческойнедвижимостиследуетрассмотретьмеждународный опыт, касающийся вопросов финансирования коммерческойнедвижимости. Обобщение этой информации может иметь существенноезначение для последующего анализа процессов финансирования на российскомрынке девелопмента.С этой целью необходимо выделить характерные черты, присущиезарубежному рынку в рамках финансирования коммерческой недвижимости.Большинство зарубежных авторов в своих работах отмечают, что рынкукоммерческой недвижимости свойственна цикличность развития, в свою очередь,каждому циклу присущи свои условия финансирования.31В структуре цикла рынка недвижимости исследователи выделяют 4 фазы:оживление, расширение, избыточное предложение и спад [93, C.
30].Фаза оживления характеризуется появлением спроса, начинают заполнятьсяпустующие помещения, освободившиеся в результате падения спроса впредыдущем цикле либо появившиеся в результате нового строительства. Ставкиаренды стабилизируются и начинают повышаться. Увеличивается доступностьисточников финансирования.Фаза расширения: спрос продолжает активно расти, заполняемостьвакантных площадей приближается к стопроцентному уровню. Спрос растетбыстрее предложения, т.к.
новые площади вводятся в эксплуатацию с некоторойзадержкой. Арендные ставки повышаются. Фаза заканчивается, когда спрос ипредложение достигают равновесия.Фаза избыточного предложения: после того, как пройдена точка равновесияспроса и предложения, предложение начинает расти быстрее, чем спрос. Ростарендных ставок замедляется. В определенный момент девелоперы сокращаютобъемы строительства, начинают падать в стоимости земельные участки,появляется дефицит источников финансирования.Фаза спада начинается, когда уровень предложения продолжает расти, ауровеньспросападает.Втакойситуациидостигаетсямаксимальнаязаполняемость площадей, и появляются вакантные площади, арендные ставкиначинают снижаться.
Разница между достигнутым уровнем предложения иуровнем спроса будет определять, насколько большим будет спад. После фазыспада начинается стагнация рынка.Стоит отметить, что каждый новый цикл не похож на предыдущий, рынокнедвижимости переходит на новый качественный уровень. На смену однимдевелоперским компаниям приходят другие, более сильные игроки.Спады и подъемы на рынке недвижимости характерны для всех стран, в томчисле для России. За короткий период существования российского рынкакоммерческой недвижимости наглядно можно проследить переход от одногоцикла развития к другому. Анализ зарубежного опыта помогает определить, на32какой фазе развития находится рынок недвижимости в настоящее время, какиефакторы влияют на смену той или иной фазы, когда можно прогнозироватьоживление рынка и когда появятся наиболее благоприятные условия для выходадевелоперов на рынок.Важнымаспектомцикличностирынковнедвижимостиявляетсялокальность рынков.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
