Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 3
Текст из файла (страница 3)
11].Существует также классификация объектов коммерческой недвижимости поразличным признакам. Например, по функциональному назначению выделяютофисы,торговуюнедвижимость,гостиницы,склады,развлекательнуюнедвижимость, паркинги. По видам собственности – частную, государственную исмешанную форму собственности.
По видам прав на объект недвижимостивыделяют:аренду,доверительноеоперативное управление, собственность.управление,хозяйственноеведение,14Для целей настоящего диссертационного исследования планируетсярассмотретькачественныеобъектыкоммерческойнедвижимости,такназываемого класса «А». К таким объектам следует относить офисные центры,складские комплексы и торговые центры, наиболее активно развивающиеся внастоящее время. Сегмент гостиничной недвижимости не является в чистом видеобъектом коммерческой недвижимости, так как заключает в себе смешанныехарактеристики зданий коммерческого и жилого назначения.Офисная недвижимость.
К офисной недвижимости в общем пониманииотносятвсеобъектыкоммерческойнедвижимости,подходящиеподиспользование в качестве нежилых офисных помещений. Это различные офисныездания, офисные центры, бизнес-центры, административные здания, бизнеспарки, технопарки. Также офисная недвижимость потенциально включает в себяпомещения в бывших и действующих НИИ, помещения на территорияхпредприятий и заводов, помещения на первых этажах жилых домов иадминистративно-жилых зданиях.Если рассматривать рынок офисной недвижимости с точки зрения созданияобъектов коммерческой недвижимости, то речь обычно идет о так называемых«качественных» объектах, к которым относят комплексы с современнымивозможностями для организации бизнеса, находящимися на обособленнойтерритории с необходимой инфраструктурой, управлением и охраной [44, C.
56].В России качественная офисная недвижимость начала появляться в 20022003 гг., строились первые бизнес-центры высокого класса. Предпосылки длявозникновения качественных объектов имелись и до начала 2000-х годов, нопроекты класса «А» в полноценном виде так и не были до конца реализованы.Практически сразу, на этапе становления этого рынка, возникла необходимость вклассификации объектов.
Согласно данным консалтинговой компании KnightFrank на первоначальном этапе участники рынка опирались на зарубежный опыти пытались найти применение классификации ULI (Urban Land Institute).В процессе специфика российского рынка потребовала адаптации иформализациитребованийкклассуобъектанедвижимости.Участники15Московского Исследовательского Форума (МИФ), объединяющего аналитическиеподразделенияведущихконсалтинговыхкомпанийрынканедвижимости,разработали первую Московскую классификацию офисных зданий. В 2006 г.
онабыла пересмотрена и на текущий момент используется вторая классификацияМИФ [98].В соответствии с этой классификацией офисы делятся на три класса: «А»,«В+» и «В-».Офисы класса «А» представляют собой наиболее элитные и престижныестроения. Их отличительными чертами являются:- расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобнымподъездом;- это должен быть объект нового строительства, выполненный поиндивидуальному (авторскому) проекту;-внутренняяотделкаосуществляетсяпоиндивидуальномузаказуарендатора;- полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержаниепостоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха;-достаточноеколичествомашиноместнаподземнойавтостоянке,охраняемые стоянки.Офисы класса «В+» располагаются, как правило, в новых либореконструированных зданиях с качественной, но недорогой отделкой.
Это могутбыть здания класса «А», но после 5-7 лет эксплуатации, или здания, неспособныеперейти на класс выше по некоторым признакам, например, из-за неудобногоподъезда. Обязательные условия для офисов этого класса – наличие системыкондиционирования, современных лифтов, наземной охраняемой автомобильнойпарковки, пунктов питания и объектов инфраструктуры.Офисы класса «В-» обычно расположены в уже устаревших офисныхзданиях. Этот тип характеризуется транспортной удаленностью и недостаткомпарковочных мест.
К данному классу не предъявляются требования к наличию16авторского архитектурного проекта или развитых инженерных систем, но приэтом требуется наличие опытной управляющей компании. Более точныепараметры классификации офисных зданий представлены в Приложении А.Как уже говорилось выше, в активную фазу развития рынок офиснойнедвижимости России вступил примерно в 2002 – 2003 гг., когда началипоявляться современные бизнес-центры.
До 2008 г. была характерна ситуация,когда при возрастающем объеме предложения качественных площадей росуровень спроса, в результате чего доля вакантных площадей оставалась низкой.Наблюдался значительный приток в Россию прямых инвестиций и кредитныхресурсов с развитых западных рынков. Это обеспечило благоприятные условиякак для девелоперов, так и для покупателей на рынке недвижимости. Высокийинвестиционный спрос, подкрепленный доступными западными кредитами, атакже дефицит качественного предложения привели к быстрому росту цен.На рисунке 1 ниже приведена динамика строительства новых площадей[98].201388820125502011720201095220091 37020081 83120071 36620061 062200586420046822003215-5001 0001 5002 000тыс.
кв.м.Рисунок 1 - Объем построенных офисных помещений в год, тыс. кв.м.Источник: разработано автором на основе [98].Пик прироста офисных площадей ожидаемо пришелся на 2008 г., объемвведенных квадратных метров превысил те же показатели в 2003 г.
более чем в 8раз. После наступления кризиса девелоперы по возможности достраивалиобъекты, находящиеся в стадии завершения. Снижение объема введенных в17эксплуатацию офисов в 2009 г. составило 25% по сравнению с предыдущим 2008годом. Далее динамика снижения сохранилась, девелоперы заняли, в основном,выжидательную позицию, заморозив объекты, находящиеся на первоначальнойстадии разработки. С 2010 по 2014 г. рынок, по мнению профессиональныхконсультантов, активно восстанавливался, возобновлялся спрос на качественныеофисные помещения.
С осени 2014 г. экономическая активность на рынкекоммерческой недвижимости показывает устойчивое снижение в связи ссокращением доступности кредитного финансирования, резко возрастающейстоимостью финансирования и падением спроса на объекты коммерческойнедвижимости.Повышение спроса подтверждают данные по уровню и динамике вакантныхплощадей на рисунке 2. Самый высокий спрос на офисные помещениянаблюдался в 2007 г., когда уровень вакантных площадей приблизился к нулю (вособенности по классу «А»).
В 2008-2009 гг. отмечается резкий скачок вверх,существенное сокращение спроса и, соответственно, освобождение арендуемыхпомещений (доля свободных офисов составила 20%). Можно говорить о том, чтоарендаторы стремились к сокращению своих издержек, переходя на более низкийкласс офисов и сокращая общий объем занимаемых площадей. В 2013 г.отслеживается динамика снижения вакантных площадей, однако рынок еще недостиг предкризисных значений 2007 г.25,0%20,0%15,0%класс Акласс В+10,0%класс В-5,0%0,0%2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013Рисунок 2 - Уровень вакантных площадей, в %Источник: разработано автором на основе [98].18Текущая ситуация на рынке офисной недвижимости в целом оцениваетсядостаточно позитивно. Спрос на качественные офисные площади довольностабилен.
При этом прирост офисных площадей последние три года сохраняетсяна низком уровне, что связано со снижением девелоперской активности за 20082009 годы. Предложение качественных бизнес-центров в Москве увеличивалосьна 10-12% каждые полгода, по состоянию на 2013 г. прирост составляет не более4-5%. Ввиду низкого объема нового предложения и стабильного спроса долявакантных площадей продолжает свое снижение. Рынок является достаточнопривлекательным для инвесторов. Традиционно считается, что на сегментофисной недвижимости приходится наибольшее количество инвестиций.Торговая недвижимость. Сегмент торговой недвижимости является самыммногообразным по видам и типам. Одни форматы представлены в большинствестран мира, другие – характерны только для конкретных государств.
В литературевыделяют большое количество различных классификаций. Торговые объектымогут различаться в зависимости от конструктивного типа, размера объекта,товарной номенклатуры и прочее. Агентства недвижимости и другие участникирынка до сих пор не утвердили единую типологию объектов, поэтому в основномпользуются переводными, адаптированными или собственными вариантами.В России также существует классификация предприятий розничнойторговли согласно введенному в 2002 г. ГОСТу, представленная в Приложении Б.Однако российские форматы магазинов, представленные в ГОСТе, толькочастично совпадают с форматами, принятыми в мировой практике.В настоящее время наиболее широкое распространение получают торговыецентры.
Они стоят несколько в стороне от магазинных форматов, так какпредставляют собой совокупность предприятий, предоставляют место и условияработы для многих магазинов. По определению Международного совета торговыхцентров, торговым центром можно считать группу архитектурно объединенныхрозничныхпредприятий,управляемыхединойкомпанией,обеспеченныхпарковкой и расположенных на специально спланированном участке [88].19В России первые торговые центры такого типа стали появляться вдевятнадцатом веке. В их число входят «Пассаж» в Санкт-Петербурге (1848 г.),«ГУМ» (1893 г.) и «Петровский пассаж» (1906 г.) в Москве.Современный торговый центр может представлять собой большой торговоразвлекательный комплекс — многоэтажное здание в стиле хай-тек, в которомкроме магазинов могут находиться также кафе, бары, казино, кинотеатр. Какправило, комплекс оборудован эскалаторами, снабжён парковкой для личноготранспорта покупателей и расположен около станций метро и остановокобщественного транспорта.Торговые центры имеют свою классификацию.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
