Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 6
Текст из файла (страница 6)
Они могут делиться по регионам, иметь каждый свой циклразвития и темпы роста. Так, в России можно выделить рынок г. Москва и г.Санкт-Петербург, где цены на недвижимость, арендные ставки, уровень спроса ипредложения существенно отличаются от других региональных рынков.Следующей характерной чертой зарубежной практики является активноеучастие государства в поддержке девелоперской деятельности, способствующеесозданию благоприятных условий финансирования. Государство в зарубежныхстранах формирует и регулирует благоприятную среду для предпринимательскойдеятельности девелоперов. Основными направлениями в государственнойподдержке являются:- регулирование земельных отношений (ведение учета земель, зонирование,оценка, законодательное регулирование, подготовка предложений по земле дляосуществления инвестиций девелоперами и пр.);- информационная поддержка девелоперов путем предоставления готовыхпакетов документов, касающихся вопросов, связанных с процедурой выкупаземель и правилами строительства объекта.
Это облегчает девелоперу процессполучения различных согласований и позволяет сократить объем затрат и времяна реализацию проекта;- финансовая поддержка компаний, использующих новые технологииэнергосбережения в строительстве, особое внимание уделяется внедрениюмалозатратных мер, способствующих экономии энергии;-разработкапривлечениязаконодательнойисточниковбазы,финансированиярегламентирующейииспользованияпорядокфинансовыхинструментов, позволяющей девелоперам создавать эффективную систему33финансирования, в том числе используя варианты частно-государственногопартнерства;- финансовая помощь в реализации социально значимых проектов (созданиеобъектов инфраструктуры, модернизация объектов недвижимости, привлечениедевелоперов к развитию государственно важных регионов и пр.).Такимобразом,осуществляетотражающуюсягосударствомногостороннююввэкономическиподдержкузаконодательном,развитыхдевелоперскойфинансовом,странахдеятельности,организационномиинформационном аспектах.Главной чертой, отличающей зарубежный опыт финансирования отроссийского,являетсяналичиеболеедоступныхзаемныхисточниковфинансирования, а также их многообразие.
При этом доступность источниковзависит от циклических факторов развития. В кризисные периоды разнообразие идоступность существенно сокращаются, в период оживления соответственноспектр предоставляемых ресурсов значительно расширяется, а стоимостьфинансирования понижается. В таблице 2 ниже представлены основныеисточники финансирования проектов по строительству объектов коммерческойнедвижимости, используемые в США.Таблица 2 - Источники финансирования проектов по строительству объектовкоммерческой недвижимости в СШАВид источникаСобственный капиталКраткосрочные исреднесрочные кредиты напериод строительства вкоммерческих банкахХарактеристикаТребование кредитора – предоставление от 20% до 30%собственного капитала от расходов на девелопмент, доля СКзависит от опыта команды, от разницы междусебестоимостью проекта и его оценочной стоимостью, отситуации на рынкеСрок кредита от одного до трех лет на период строительства,выдают обычно местные и региональные банки, доляфинансирования 70-80% от стоимости проекта, процентныеставки обычно превышают базисную ставку на 1,5 – 2,5% взависимости от размера, опыта и кредитного рейтингадевелопера34Продолжение таблицы 2Вид источникаСредства пенсионныхфондов, ссудосберегательныхорганизаций, страховыхкомпанийСредствасиндикатовиипотечных инвестиционныхтрастов (real estate investmenttrusts REIT)Средствачастныхинвесторов и совместныхпредприятийХарактеристикаКрупный источник финансирования, т.к.
есть стремлениедиверсифицировать свои инвестиции, в основном, путемприобретения ценных бумагОбъединение капитала многих инвесторов для привлечения ипредоставления финансирования, REITs работают как паевыеинвестиционные фонды недвижимостиСредства частного инвестора – наиболее частый источник дляначинающих девелоперов, помимо своих средств частныеинвесторы могут нести личную ответственность построительному кредитуСредствакредитных Крупные компании (корпорации) создают кредитныеорганизаций, в т.ч. CMBSорганизации для финансирования строительства, кредитныеорганизации в отличие от банков меньше регулируютсяфедеральным правительством, часто готовы кредитоватьболее рискованные и более сложные проектыМезонинная задолженностьИсточник промежуточного финансирования, является обычнодополнением к собственному капиталу и строительномукредиту, такие кредиты обычно краткосрочные и по болеевысоким процентам, чем строительные кредитыИсточник: разработано автором на основе [93].В США средства банков являются крупнейшим источником капитала длякоммерческой недвижимости.
Большую часть этих кредитов выдают мелкиебанки. На долю таких банков приходится всего 20% банковских активов, при этомдоля кредитов в коммерческой недвижимости – 47%.Также одним из основных источников финансирования строительстваобъектов коммерческой недвижимости являются ипотечные ценные бумаги,обеспеченные коммерческой недвижимостью, т.н.
CMBS (Commercial mortgagebacked securities). Типичная структура CMBS состоит из первоначальноговыпуска банком ипотечного кредита девелоперу. Этот кредит впоследствии банкпродает инвестиционному банку. Инвестиционный банк собирает купленныекредиты в пулы, присваивая им кредитные рейтинги в зависимости от качествакредита.
После этого выпускает бонды для публичной либо частной продажи.Доля CMBS в общем долговом финансировании составляет на рынке СШАпорядка 26%.35Страховые компании стремятся к диверсификации активов и поискунадежного дохода при вынесении решения о том, куда вложить выручку отполисов, при этом, имея возможность вовремя гасить обязательства по страховымслучаям.
В США налоговые убытки, связанные с амортизацией вложений вкоммерческуюнедвижимость,помогаютстраховымкомпаниямснизитьналоговую нагрузку. Страховые компании существуют на рынке США более 200лет и обладают многолетним опытом вложения в коммерческую недвижимость. Внастоящее время доля страховых компаний в финансировании составляет порядка9%, но имеет тенденцию к снижению после прихода на рынок CMBS.
Страховыекомпании предпочитают вкладываться в крупные высококачественные объекты.Пенсионные фонды в США стали вкладываться в коммерческуюнедвижимость в 1970-х годах, пытаясь добиться диверсификации и стабильностисвоегоинвестиционногопортфеля.Какправило,ониработаютчерезинвестиционных посредников, которые подбирают для них проекты.
Пенсионныефонды – это 13% от общего привлеченного капитала, а также 1% - от заемногокапитала.REITs – компании, большинство активов и доходов которых связано скоммерческой недвижимостью и которые обязаны распределять как минимум90% своего налогооблагаемого дохода акционерам ежегодно в форме дивидендов.При этом дивиденды, выплачиваемые акционерам, уменьшают налогооблагаемуюбазу компании. Большинство REITs публичной компании часто самостоятельнозанимаются девелопментом коммерческой недвижимости.
Доля REITs средипривлеченного капитала – 13%.Рынок коммерческой недвижимости Европы также активно развивается иможет быть использован в качестве примера для последующего анализа системыфинансирования в России. Так, в Великобритании инвестиции в коммерческуюнедвижимость представляют собой 25% всех капиталовложений в экономике,обеспечивая 800 000 рабочих мест.В Западной Европе широко распространены источники финансирования,аналогичныеСША.Банковскоефинансированиеявляетсялидирующим36источником в коммерческой недвижимости в Европе (более 50% всехкапиталовложений).Однако,всвязиспринятиемновыхправилпоформированию дополнительных банковских резервов в 2013 г.
(Basel 3), доступ кбанковскому финансированию сократился, поэтому девелоперы вынужденыобращаться к альтернативным источникам финансирования.Более популярными становятся облигационные заимствования в форме:- минибондов, которые отличаются суммой размещения менее 10 млн. евров год, отсутствием права на продажу, а также для них не требуется сложногодокументального оформления. Указанный источник подходит для реализациинебольших проектов местными девелоперами;- retail-бонды, выпускаются крупными девелоперами для широкого круганепрофессиональных инвесторов (физических лиц) с номиналом бонда от 100евро;- оптовые бонды, используются при необходимости привлечь более 100млн. евро в размещении, продаются профессиональным инвесторам, минимальнаяденоминация – 50 000 евро.Такой инструмент как CBMS с 2008 г.
теряет популярность на европейскомрынке. Новые директивы Евросоюза направлены на увеличение доли собственныхвложений компаний, выпускающих CBMS (не менее 5% от общей суммывыпущенных бондов), что ведет к ограничению объема выпуска долговыхобязательств.Активное участие в финансировании проектов в сфере коммерческойнедвижимости в Европе принимает государство. Так, например, в ноябре 2013 г.Правительство Великобритании приняло решение выделить 500 млн.
фунтовстерлингов местным девелоперам на завершение замороженных проектов.Многие из используемых в США и Европе источников финансированиянашли свое применение и в России. Самыми популярными остаются собственныесредства и банковское финансирование. В качестве аналога зарубежным REITsвыступают российские ЗПИФН (закрытые паевые инвестиционные фондынедвижимости), получившие достаточно активное развитие в 2000-х годах. Что37касается пенсионных фондов, то согласно российскому законодательству внедвижимость могут быть инвестированы только пенсионные резервы, т.е.добровольные взносы и в размере не более 20%, при этом закон разрешает до 70%пенсионных резервов инвестировать через ЗПИФН.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
