Формирование эффективной системы финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости (1142797), страница 11
Текст из файла (страница 11)
Поэтому очень важно еще на этапепланирования определить возможности использования того или иного источника,и какова будет его полная стоимость для компании и для проекта.В настоящее время существует большое разнообразие моделей определениястоимости собственного и заемного капитала. В основном на практике дляопределения стоимости собственного капитала используют модель оценкидолгосрочных активов (Capital Assets Pricing Model – CAPM) и кумулятивныйметод оценки премии за риск (Cumulative Rating Model – CRM).
В использованииуказанных моделей существует ряд ограничений и недостатков, поэтому до сихпор предпринимаются попытки усовершенствования данных моделей.Так, Теплова Т.В. предложила в рамках модификации модели CAPMучитывать страновую премию за риск для развивающихся рынков, т.е. получатьстоимость собственного капитала развивающегося рынка, учитывая данныеразвитого рынка [54, C.
20].В оценке стоимости заемных ресурсов часто используется регрессионныйанализ, который позволяет выявить факторы, оказывающие влияние на стоимостьзаемного капитала. Российскими учеными представлены различные нововведенияпо этому вопросу. В диссертационной работе Садчикова А.В. проведен анализ, вкотором он выявляет взаимосвязь между степенью раскрытости информации пороссийским компаниям и размером процентных ставок по заемным средствам [52,C. 100].Барышев П.А. предложил свой способ определения стоимости заемныхсредств, в которую помимо процентной ставки входят все расходы, связанные спривлечением заемного источника финансирования.
Такие расходы он называет«сопряженными» и относит к ним страхование, затраты на оформление,договорные затраты, затраты по первоначальному взносу [82, C. 63-72].Представленные выше точки зрения имеют право на существование, однакочасто исследователями высказываются диаметрально противоположные мнения,59поэтомувопросы,связанныесопределениемстоимостиисточниковфинансирования, остаются актуальными и требуют дальнейшей проработки.Также следует отметить, что большинство современных ученых признаетсуществование оптимальной структуры источников финансирования.По мнению Садчикова А.В., особая роль в выборе источников принадлежиттакназываемым поведенческимфинансам,согласнокоторым компаниидействуют по определенному алгоритму (закономерности).
В качестве такойзакономерности он предлагает схему: ограничения-возможности-издержки.Получается, что компания, в первую очередь, анализирует, доступен ли в данныймомент тот или иной источник финансирования, т.е. преодолимы ограниченияили нет. Затем компания анализирует этот источник с точки зрениявозможностей, которые он предоставляет (преимуществ) и издержек, с которымисвязано его использование (недостатков).В рамках такой закономерности А.В. Садчиков разработал динамическийметод оптимизации источников финансирования на основе постепенногоувеличения открытости информации. Таким образом, сделаны выводы о том, чтокомпания может снизить ограничения на ресурсы и соответственно расширитькруг доступных источников путем повышения информационной открытостикомпании [52, C. 120].Высокуюпрактическуюзначимостьвопределенииструктурыфинансирования имеют также разработки Опрышко Е.Л., которая предложилаинвестиционно-финансовый подход (в качестве альтернативного бухгалтерскомуподходу) к формированию структуры источников финансирования.
Для анализапредполагается использование будущих денежных потоков, а не данныхбухгалтерской отчетности. Автор отмечаетвысокое значение наряду сколичественными методами качественной оценкиструктуры источников.Отдельное внимание уделяет асимметричности информации и ее влиянию напринятие компаниями решений в части финансирования [49, C. 66].Однако традиционно в определении оптимальной структуры источниковфинансирования основное внимание уделяется соотношению собственного и60заемного капитала (эффект финансового рычага).
Отметим, что собственныйкапиталвключаетвсебясобственныеипривлеченныеисточникифинансирования, заемный капитал, соответственно, - заемные источникифинансирования.Финансированиезасчетзаемныхисточниковсчитаетсяболеепривлекательным для компаний в связи с относительно более низкой стоимостьюкредитных средств по сравнению с собственными средствами. Это связано сналичием льгот при налогообложении и порядком уплаты процентов (согласнороссийскому законодательству проценты уменьшают налогооблагаемую базу наприбыль). Несмотря на очевидные преимущества, заемный капитал несет в себесерьезные финансовые риски – потеря финансовой устойчивости компании, рискнеплатежей и банкротства.Таким образом, при существенно низкой доле заемного капитала компанияупускает возможность использования более дешевого источника финансированияпо сравнению с собственным капиталом.
Вследствие этого повышаетсятребование к размеру доходности инвестиций. С другой стороны, преобладаниезаемного капитала повышает риски неплатежей и тем самым также увеличиваеттребование к доходности инвестируемого капитала.Опрышко Е.Л. дает наиболее разумное определение оптимальной структурыисточников финансирования, под которой понимается «такое соотношение всехформ собственного и заемного капитала, при котором достигается максимизацияинвестиционной стоимости предприятия (в рамках девелоперской компании ростчистогодисконтированногодоходаинвестиционногопроекта)сучетомдопустимого риска и требуемой нормы доходности» [49, C.
115].На практике, обычно, крупные и опытные девелоперы способны заключитьболее выгодные для себя сделки с финансовыми институтами. Заемноефинансирование предоставляется при вложении менее 10% собственногокапитала. Для начинающих девелоперских компаний условия кредитования болеежесткие, банки предоставляют заемные ресурсы в размере не более 50 - 60% отстоимости проекта.61Система финансирования подразумевает под собой также правильноподобранные источники согласно фазе реализации проекта.Так, процесс создания объекта коммерческой недвижимости можноразделить на следующие этапы, в таблице 6 [61, C. 16-22]:Таблица 6 - Этапы реализации инвестиционного проекта по созданию объектовкоммерческой недвижимостиЭтапыРаботы, проводимые на каждом этапепредынвестиционная фаза- разработка концепции проекта (исследованиерынка,анализконкуренции,оценкапотребностей, проведение предварительныхтехнико-экономических расчетов);- выбор земельного участка, приобретениеземельных прав (в собственность, либо вдолгосрочную аренду);подготовказемельногоучасткадляиспользованиявпроекте(межевание,определение и изменение категории земли иливида разрешенного использования, организациягеологических, геодезических, экологических ипрочих изысканий);- получение необходимых разрешений исогласований(оформлениеисходноразрешительнойдокументации(ИРД),получениетехническихусловийнакоммуникации (ТУ), согласование обремененийи пр.);- разработкабизнес-плана итехникоэкономического обоснования;- проектирование (создание генерального плана,разработка проектно-сметной документации,проекта инженерных сетей);Основные источникифинансирования работсобственныесредствадевелоперской компании- займы- средства венчурных фондов (врамкахпроектовспотенциально высоким уровнемдохода)эксплуатационнаяфазаинвестиционная фаза- средства крупных и среднихроссийских банков - связанныекредиты банков-нерезидентовстроительство(выборгенерального - средства инвесторов, в т.ч.подрядчика, координация ведения строительно- ЗПИФН- обеспечительные платежимонтажных работ);будущих арендаторов- сдача объекта и ввод его в эксплуатацию(получение необходимых согласований отрегулирующих органов);- сдача объекта в аренду, содержание и - рефинансирование заемныхуправление объектом;средств банков- продажа объекта;Источник: разработано автором.- средства инвестиционныхфондов62Предынвестиционная фаза предшествует основному объему инвестиций впроект, определить ее границы достаточно сложно.
Затраты, понесенные напервоначальном этапе, при успешном переходе к непосредственной реализациипроекта, будут капитализироваться и в будущем будут отнесены на себестоимостьобъекта, в обратномслучае, они списываются как понесенные расходы (заисключением расходов, связанных с земельным участком).Стоит отметить, что успешное завершение каждого шага прибавляетстоимость конечному объекту недвижимости. Это наглядно можно видеть напримере работ, проводимых с земельным участком. Так, перевод земли из однойкатегории в другую или изменение целевого назначения могут увеличитьстоимость земли более чем в два раза [61, C.
16-22]. Существует такое понятиекак девелопмент земельного участка или ленд-девелопмент, выделяемый вотдельный девелоперский бизнес за рубежом и имеющий определенныйпотенциал развития в России.Инвестиционнаяреализациюпроекта.фазаподразумеваетДевелоперподосуществляетсобойнепосредственнуюуправлениепроцессомпроектирования и строительства, решающую роль в успешном завершениипроекта играет именно качественное управление. Затраты носят необратимыйхарактер. Данная фаза является самой дорогостоящей и самой длительной.На эксплуатационной стадии девелоперская компания разрабатываетстратегию по сдаче объекта в аренду, либо продаже, проводит различныемаркетинговые мероприятия для привлечения арендаторов.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
