Формирование структуры источников финансирования жилищного строительства инновационного типа (1142791), страница 12
Текст из файла (страница 12)
Другими словами, все первичные показатели определяютсяв собственных единицах измерения, то есть абсолютные значения показателейневозможно использовать для дальнейшего агрегирования. Для того чтобысопоставлять и сравнивать между собой показатели проекта реальногоинвестирования, которые имеют разные единицы измерения, их следует перевестив относительные с помощью операции нормализации.66В соответствии с рекомендациями теоретической квалиметрии наиболеепригодным считается метод естественной нормализации[177]. Для определенияотносительных значений всех показателей проекта определяются эталонные ибраковочные значения. Как эталонное значение показателя рекомендуется братьтакое значение, которое является наилучшим в мире для данного показателя намомент проведения оценки, а как браковочное значение - худшее из значенийпоказателя проекта.Таким образом, расчет относительных значений показателей следуетосуществлять по следующей формуле (3):(3)где- относительное значение-го показателя;- абсолютное значение -го показателя;Ref и Rej – соответственно эталонное и браковочное значение показателя.Следовательно, значение всех первичных показателей из абсолютныхнеобходимо перевести в относительные.
Соответствие показателей-входов спервичными показателями приведено в таблице 17. Для проекта реальногоинвестированиястроительстваэкопоселения«Светлый»преображениеабсолютных показателей в относительные приведено в приложении Б.Для построения сетевой системы комплексного оценивания необходимоопределить показатели-агрегаты для каждой группы показателей оценки проектареального инвестирования. Для формирования показателей-агрегатов авторомпредложено использовать такие виды сверток: средневзвешенное арифметическое,средневзвешенноегеометрическое,средневзвешенноегарантированногорезультата и средневзвешенное доминирующего результата. Выбор типа сверткизависит от экономического содержания показателей, которые входят в группу иотражены на рисунке 5 и 6.67Таблица 17 - Показатели-входы сетевой системы комплексного оцениванияпроекта жилищного строительстваНаименование показателяОбозначениеЧистая приведеннаястоимостьNPVНаименование показателя входаОбозначениеМетрика безубыточностиBEMИндекс рентабельностиPIМетрика доходности проектаPPMДисконтированный срококупаемостиDPBPМетрика срока окупаемостиPRMFAМетрика администрированияMAОценка администрированияОценка клининга иблагоустройстваFCAМетрика клининга иблагоустройстваMCAОценка обслуживанияинженерных сетейFEFSМетрика обслуживанияинженерных сетейMEFSОценка отношений скоммунальными службамиFPUМетрика отношений скоммунальными службамиMPUОценка охраныFSМетрика охраныОценка выбросовзагрязняющих веществ ватмосферуFAPМетрика выбросовзагрязняющих веществ ватмосферуMAPОценка акустическоговоздействияFAIМетрика акустическоговоздействияMAIОценка использованияводных ресурсовFUWRОценка твердых отходовMSМетрика использования водныхресурсовMUWRFSWМетрика твердых отходовMSWFCRМетрика регионального рискаMCRОтраслевой рискFBRМетрика отраслевого рискаMBRПредпринимательский рискFERМетрика предпринимательскогорискаMERПроектный рискFPRМетрика проектного рискаMPRРегиональный рискИсточник: разработано автором.Показатели,которыесоставляютгруппуоценкиинвестиционнойэффективности, неоднородны по своей сути и могут иметь достаточно широкийдиапазон оценок.
Поэтому целесообразно рассчитывать средневзвешенное68геометрическоедляопределенияагрегированногопоказателяоценкиинвестиционной эффективности, который обозначим – IE (Investment Efficiency).Оценка инвестиционной эффективности проекта рассчитывается исходяфинансового плана проекта, в котором построены денежные потоки по тремвидам деятельности, а именно:- инвестиционная – деятельность, связанная с реализацией проекта с точки зрениявложения инвестиций;− операционная – текущая деятельность по операциям с недвижимостью;− финансовая – получение кредита, его освоение и выплата долга.Результатомпостроенияденежногопотокаявляетсяопределениепоказателей инвестиционной эффективности, таких как:− Чистый дисконтированный доход (NPV);− Внутренняя норма доходности (IRR);− Индекс рентабельности инвестиций (PI);− Срок окупаемости проекта. [17]Проект строительства экопоселения «Светлый» в Республике Татарстан,осуществляемый ОАО «Девелоперская корпорация «Антей», имеет срококупаемости 5 лет и 5 месяцев, внутренняя норма доходности (IRR) данногопроекта составляет 54%, что больше ставки дисконтирования и с учетоммасштабности проекта является приемлемым.УправленческаяоценкаМE(ManagementEfficiency)определяетсясредневзвешенным геометрическим, так как ее составляющие оценивают разныепо содержанию величины.ОАО«Девелоперскаякорпорация«Антей»будетосуществлятьиуправление экопоселением.
Управление недвижимостью – предпринимательскаядеятельность по выполнению всей совокупности работ и услуг, связанных сисполнением любых допускаемых законодательством правомочий собственника и(или) пользователя недвижимостью на протяжении жизненного цикла объекта.Основным критерием эффективности управления является обеспечение69наилучшего и наиболее выгодного использования объектов недвижимогоимущества, находящегося в собственности.Виды работ, выполняемых управляющей компанией ОАО «Девелоперскаякорпорация «Антей» для проекта строительства и обслуживания экопоседения«Светлый» в Республике Татарстан целесообразно оценивать по такимпоказателям:1.
Оценка администрирования FA (Factor of Administration):- Единый диспетчерский центр;- Создание единого интернет-портала объекта, с размещением отчетной ибюджетной документации, историй платежей, прочих сообщений и информации.2. Клининг и благоустройство FCA (Factor of Cleaning and Accomplishment):- Ручная и механизированная уборка проезжей части и пешеходных зон;- Уборка и вывоз снега;- Вывоз ТБО;- Уход за зелеными насаждениями;- Ландшафтный дизайн;3. Обслуживание инженерных сетей FEFS (Factor of Engineer FacilitySupport):- Обслуживание инженерных сетей, систем, линейных объектов, системэнергоснабжения, ГРП, очистных, КНС и прочих;- Замена элементов освещения на общественных территориях;- Обслуживание дорожного покрытия и пешеходных зон в границахобщественных территорий;4. Отношения с коммунальными службами FPU (Factor of Public Utiliny):- Заключениедоговоровпоставкискоммунальнымиэнергопоставляющими службами;- Контроль своевременности оплаты;- Проведение сверки взаиморасчетов;5.
Охрана FS (Factor of Security):- Организация и обеспечение регулярного патрулирования территорий;и70- Организация систем видеонаблюдения, датчиков проникновения, службытревожной кнопки;6. Дополнительные услуги (имущество индивидуального использования)FSS (Factor of Supplementary Services):- Клининг объектов индивидуального использования;- Предоставление услуг ландшафтного дизайна, садовника;- Предоставление услуг текущего ремонта;- Обслуживание противопожарных систем;- Организация трансферов – транспортных перевозок;- Предоставление услуг строительства легких архитектурных форм,некапитальных построек и сооружений;- Предоставление услуг дизайнера;- Подбор элементов интерьера и экстерьера, доставка;- Доставка продуктов питания;- Подбор домашнего персонала: горничные, няни, охранники, водители;- Доставка щебня/песка/сена/земли/дров, прочих материалов для веденияподсобного хозяйства;- Доставка прессы;- Привлечение арендаторов на объекты, ведение отношений с арендаторами;- Консультации по разработке проектных решений и ведению СМР;- Предоставление услуг внешней бухгалтерии;- Предоставление услуг технического аудита.Показатели, которые составляют экологическую оценку EV (EcologicalValue) сворачивают по критерию гарантированного результата, поскольку проектреального инвестирования жилищного строительства не должен загрязнятьокружающую среду.Экологическая экспертиза является одним из наиболее эффективныхуправленческихрычаговрациональногоприродопользованияиохраныокружающей среды.Экологическая экспертиза представляет собой самостоятельный вид71государственного экологического контроля, она имеет превентивное значение, атакже выступает гарантом экологического законодательства.Основной вопрос, на который должна ответить экологическая экспертиза –это возможность реализации проекта, а именно: рекомендовать проект креализации, не рекомендовать проект к реализации, отправить проект надоработку,определивмасштабыинаправленияегосовершенствования.Показатели экологической экспертизы следующие:1.
Оценка воздействия на атмосферный воздух FAP (Factor of AtmospherePollution).Восновномсуществуюттриисточниказагрязненияатмосферы:промышленность, бытовые котельные, транспорт. Согласно оценкам, в городах надолю автотранспорта приходится (в зависимости от развития в данном городепромышленности и числа автомобилей) от 30 до 70 % общей массы выбросов.На проектируемой территории основными источниками загрязнениявоздушной среды являются автостоянки. Генеральным планом предусмотренаавтостоянка для общественного транспорта на десять машиномест, автостоянка натридцать машиномест вблизи административно-торгового центра и стоянка дляавтомобилей сотрудников службы эксплуатации на двадцать машиномест.Индивидуальные коттеджи проектируются с индивидуальными закрытымигаражами, пристроенными к дому.2.
Оценка акустического воздействия FAI (Factor of Acoustic Influence).Данная оценка экологической экспертизы выполняется в соответствии соСНиП 23-03-2003 «Защита от шума». Основными источниками внешнего шумаявляются транспортные потоки на улицах и дорогах, железнодорожный, водныйи воздушный транспорт, промышленные и энергетические предприятия и ихотдельные установки, внутриквартальные источники шума (трансформаторныеподстанции, центральные тепловые пункты, хозяйственные дворы магазинов,спортивные и игровые площадки и др.).Для зданий, расположенных на предполагаемой территории застройки,источниками внешнего шума являются лишь автомобили, передвигающиеся по72Центральной улице поселка и связывающей н.п.
Куюки с городом Казань.Применение современныхстроительных материалов полностью исключаетвозможность превышения допустимого уровня шума в жилых помещениях.3. Оценка использования водных ресурсов FUWR (Factor of Utilization ofWater Resources).В соответствии с проектом, водоснабжение поселка осуществляется отсуществующей артезианской скважины в н.п. Куюки. Вода из скважин забираетсянасосными станциями первого подъема и подается в водонапорную башню, изкоторой насосными станциями второго подъема подается в кольцевую сетьводопровода.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
