Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 15
Текст из файла (страница 15)
При отсутствии информации о толщине стенрекомендуется принимать понижающий коэффициент 0,9590.В настоящее время насущным вопросом в большинстве городов РоссийскойФедерации также является обеспеченность зданий, в частности новостроек,парковочными местами вследствие ухудшения ситуации с дорожным движением.Информация о минимально допустимом числе парковочных мест для объектовжилого, общественного, промышленного, гостиничного назначения можно найтив строительных нормативах91 либо в разработанных ведущими агентстваминедвижимости классификациях объектов, где обеспеченность машино-местамизависит как от класса объекта, так и его местоположения92.Анализ критерия физической осуществимости для земельного участка ссуществующими улучшениями может проводиться в различных направлениях.
Напервом этапе исследуется эффективность использования территории земельногоучастка. При проведении анализа физической осуществимости для земельногоучастка как условно свободного определяются максимально допустимыепараметры застройки территории. При сопоставлении этих параметров сфизическимихарактеристикамисуществующегостроенияопределяетсяэффективность использования территории, а именно: соответствует ли площадьзастройки, общая площадь, этажность, высотность, объем существующегоСвод правил СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89*.
Градостроительство. Планировка и застройка городских исельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* [Электронный ресурс] : [утв. приказомМинистерства регионального развития РФ от 28.12.2010 г. № 820] // Система ГАРАНТ. – Режим доступа:http://base.garant.ru/6180772/#ixzz3GtfEkxyW (дата обращения: 20.09.2014).90Александров В.Т. Оценка устаревания и Наиболее Эффективного Использования недвижимости. С. 250.91Свод правил СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89*.
Градостроительство. Планировка и застройка городских исельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*. Приложение К «Нормы расчета стоянокавтомобилей».92Классификация офисных зданий, 2013 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.knightfrank.ru/online/files/+content/8BF2D920-A388-4E78-AA1B-CBA56FCEF6AF/classification_offices_2013.pdf (дата обращения:20.09.2014).8979строения допустимым значениям. В том случае, если параметры существующихстроений не отвечают критерию наибольшей эффективности с точки зрениязаконодательно разрешенных параметров застройки, целесообразно провестианализ возможности изменения физических характеристик этих строений.В литературе выделяются три основных направления изменения физическиххарактеристик улучшений земельных участков93:реконструкция объекта;модернизация объекта;капитальный ремонт с модернизацией.Такие варианты, как модернизация или реконструкция, предполагаютвыполнение большого объема работ, связанного с изменением, в том числе,физических характеристик здания, не поддающихся расчету в рамках определениярыночной стоимости.
В связи с этим, следуя критерию наибольшей вероятности,при анализе НЭИ может быть принято решение отказаться от рассмотрения такихизменений при отсутствии результатов технической экспертизы и разработаннойпроектно-сметнойдокументациинапроведениемодернизацииилиреконструкции, предоставленных заказчиком.Результатом данного этапа является формулирование альтернативныхвариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физическиххарактеристик. Они подлежат проверке финансовой целесообразности. Однако,прежде чем приступить к количественному анализу, заключающемуся в изучениистоимостного потенциала объекта недвижимости и способности генерированияим положительного денежного потока, целесообразно обратиться к инструментаманализа, позволяющим сопоставить альтернативные варианты его использованияна качественном уровне.Качественный анализ возможных вариантов использованияВ настоящее время среди российских авторов встречаются разработки,направленныенакачественнуюоценкуальтернативныхвариантов,Александров В.Т.
Оценка устаревания и Наиболее Эффективного Использования недвижимости. С. 252.9380предшествующую количественной оценке. Однако их практическая реализациясвязана с такими проблемами, как высокая степень субъективности, большаятрудоемкость работ или высокий уровень временных затрат.Основной целью анализа НЭИ является выбор наиболее эффективноговарианта использования. Данный процесс представляет собой задачу принятиярешения, которое заключается в определении наилучшего варианта из набораальтернатив.
В связи с этим разумным представляется обратиться к прикладнымнаправлениям теории принятия решений и на основании разработанных методоврешить возникающую в процессе практической реализации принципа НЭИпроблему, связанную с повышенной субъективностью выводов.Одним из направлений теории принятия решений является получившийширокое распространение и практическое применение метод анализа иерархий(далее — МАИ), разработанный американским математиком Т. Саати. Данныйметод позволяет понятным и рациональным образом структурировать сложнуюпроблему принятия решений в виде иерархии, сравнить и выполнитькачественную оценку альтернативных вариантов использования. МАИ «широкоиспользуемый в принятии решений, представляет собой теорию, котораябазируется на экспертных оценках и суждениях индивидуальных участников илигрупп»94.
В основе данного метода лежит холистический подход, в котором всерассматриваемые факторы и критерии объединяются в иерархию или сеть. Всевозможные решения также входят в состав таких структур. Итоговое решениепринимается в результате последовательного анализа относительного влияниявсехэлементовструктурысиспользованиемэкспертныхсужденийимногокритериальной логики: «В этом подходе чувства и интуиция играют поменьшей мере такую же важную роль, как и способность четко рассуждать иделать безошибочные выводы в логике.
Этот подход, как правило, приводит крезультатам, которые хорошо согласуются с действительностью»95.94Саати Т.Л. Принятие решений при зависимостях и обратных связях: Аналитические сети. М.: Изд-во ЛКИ, 2008.С. 11.95Там же. С. 16.81Практическая реализация МАИ заключается в моделировании проблемы ипостроении иерархической структуры, содержащей все критерии, оказывающиевлияние на выбор альтернативы.
Затем проводится попарное сравнение всехэлементов структуры и получаются матрицы доминирования, которые являютсяположительными и обратно симметричными. Из этих матриц выводятся шкалыотношений путем вычисления главных собственных векторов или собственныхфункций.
Собственный вектор обеспечивает упорядочивание приоритетов, асобственноечислоявляетсямеройсогласованностисуждений,котораяпоказывает степень отклонения от согласованности. Если такие отклоненияпревышают установленные пределы, то требуется перепроверка суждений.Попарные сравнения элементов проводятся с использованием субъективныхсуждений на основании фундаментальной шкалы абсолютных значений дляоценки силы суждений, приведенной в работе Т. Саати96.
Важно отметить, чтофакторы сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую дляних характеристику.Припроведениипопарныхсравненийэлементовпринятоставитьследующие вопросы:1.«Какой из них важнее или оказывает большее воздействие?2.Какой из них более вероятен?3.Какой из них предпочтительнее?» 97После построения иерархии устанавливаются приоритеты по каждому изкритериев и затем каждая из альтернатив оценивается по этим критериям.Общая методология анализа МАИ была детально проработана и описанаТ.
Саати. В прикладных направлениях науки, например, в сфере стоимостнойоценки, данный метод рассматривается в работе С.В. Пупенцовой98. Ввиду этого врамках настоящей работы не представляется целесообразным детальное изучениепроцедуры его анализа, общий алгоритм которого описан ниже.96Там же. С. 37.Пупенцова С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. С. 29.98Там же.97821.Составление иерархической структуры процесса принятия решенияначинается с определения доминирующей цели, которую необходимо достигнутьв ходе проведения анализа. Затем формулируются критерии, по которымпроводится сопоставление и на нижнем уровне располагаются альтернативы,среди которых происходит выбор.
На каждом уровне могут выделятьсяподуровни.Такимобразом,иерархическаясистемаможетсущественноусложняться.2.Составление матрицы доминирования для критериев путем попарногосравнения каждого критерия.3.Определение максимального собственного значения матрицы max исобственного вектора W .4.Расчет индекса согласованности (C.I.), позволяющего определитьстепень нарушения согласованности экспертных суждений.5.Определение отношения согласованности (C.R.) путем деленияиндекса согласованности на соответствующую случайную согласованностьматрицы того же порядка.6.Послесоставленияматрицыдоминированияпокритериямнеобходимо построить матрицы доминирования по альтернативам, сопоставивэти альтернативы между собой по каждому из критериев. Число матрицдоминирования для альтернатив будет равно числу критериев.7.Составление глобальной матрицы, в которой в строках располагаютсянаименования критериев, в столбцах — нормализованные значения весовкритериев и нормализованные значения весов альтернатив.
![](https://s.studizba.com/z.php?f=/templates/si/i/noavatar.png&w=100&h=100&t=1"){kind=avatar}
