Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 19

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 19)

М.: Общероссийская общественнаяорганизация «Российское общество оценщиков», 2009. С. 40–41.117Modern Methods of Valuation / Eric Shapiro, David Mackmin, Gary Sams. EG Books, 2013. C. 146-154.1033. Затраты на застройку (costs of development) — эквиваленты понятиюрыночной стоимости улучшений в российской практике оценки ( V B , ден. ед.), онивключают следующее.3.1.Затраты на строительство и прочие расходы (затраты на снос,расчистку территории, устранение загрязнений почвы и др.) и составляют buildingcosts, в российской стоимостной оценке именуемые затратами на воспроизводствоулучшений ( E B , ден. ед.).3.2.Стоимостьфинансирования,котораявключаетвсебядвесоставляющие: финансирование строительства (costs of building finance — С Bf ,ден.

ед.) и финансирование приобретения земельного участка (costs of landacquisition finance — С Lf , ден. ед.). Финансирование приобретения земливозникает в начале строительства, поэтому проценты будут уплачиваться втечение всего срока его реализации. Финансирование строительства, как правило,распределено во времени. Поскольку на этапе анализа НЭИ распределениестроительных затрат по периодам времени, как правило, неизвестно и требуетбольших трудозатрат для определения, при расчете процентов может бытьпринято допущение, что общие строительные затраты будут понесены в серединесрока реализации альтернативного варианта использования (n, лет), а процентыбудут уплачены за половину периода.

Даже в том случае, если финансированиеобъекта проводится полностью за счет собственных средств, необходимо учестьтак называемые «альтернативные издержки». Размер нормы отдачи ( Y , %), покоторой оценивается стоимость финансирования, определяется исходя изконкретного варианта использования и рисков, связанных с его финансированием.Расчет стоимости финансирования осуществляется исходя из стандартнойформулы определения будущей стоимости единицы денежных средств поформуле (8):СBf  EB  (1  Y ) n / 2  EB .3.3.(8)Прибыль застройщика (development profits — Pr , %): посколькустоимость земли неизвестна (согласно данному методу, она относится ко всей104стоимости проекта, включая стоимость земли), предлагается определять ее впроцентах не от суммы строительства, а от рыночной стоимости готового объектанедвижимости.4.

Определение остатка стоимости, приходящегося на землю (surplus for land,S L , ден. ед.). Он включает в себя как стоимость самого земельного участка, так изатраты на его приобретение и финансирование стоимости приобретения.Предполагается, что стоимость земли — это искомый параметр, которой можетбыть обозначен как VL . Тогда стоимость земли с учетом затрат на брокерскиеуслуги (fees on land purchase, FL , %), составит VL  (1  FL ) . Кроме того, необходимоучесть стоимость финансирования с применением формулы (8), только вотношении стоимости земли ( С Lf , ден. ед.) и в относительном выражении. Этоможет быть представлено через уравнение (9):VL  (1  FL )  (1  Y ) n  S L ,(9)Остаток стоимости, приходящийся на землю ( S L ), определяется как разницамежду рыночной стоимостью готового объекта недвижимости, затратами напродажу и рыночной стоимостью улучшений по формуле (10):S L  VO  CS  VB(10)Рыночная стоимость улучшений определяется как сумма затрат навоспроизводство улучшенийи стоимости финансирования строительства поформуле (11):VB  СBf  EВ(11)Путем математических преобразований получается формула (12) длявычисления итоговой стоимости земельного участка ( VL ):VL SL1.n(1  Y ) (1  FL )Такимобразом,(12)методостаткавинтерпретацииоценщиковВеликобритании, совмещающий элементы методов прямой капитализации идисконтирования денежных потоков, при применении к анализу НЭИ позволяетоценить эффективность различных вариантов использования с учетом присущих105имрисковисроковреализации,существенноповышаядостоверностьполучаемых результатов.

При этом данный метод менее трудозатратен, чем методдисконтирования денежных потоков, и отвечает требованиям достоверности идостаточности. В связи с этим, на наш взгляд, при анализе НЭИ наиболееприемлемым является применение данного метода.Анализ НЭИ земельного участка с существующими улучшениями, принеобходимости учета затрат на ремонт или реконструкцию, может проводиться сприменением того же метода. Затраты на создание новых улучшений в немдолжныбытьзамененынарасходынасоответствующиеработыпосуществующим строениям, связанные с этим риски и сроки реализации. Расчетобъекта в выбранном на этапе анализа НЭИ варианте использования должен бытьуточнен в ходе определения рыночной стоимости методами доходного,сравнительного и затратного подходов.ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 2По результатам исследования методического материала по анализу НЭИ воценке рыночной стоимости объектов недвижимости сделаны важные выводы,обобщения и предложения.В области исследования существующего алгоритма анализа НЭИ какспособа обеспечения практической реализации фундаментального принципаоценки — принципа НЭИ: в настоящее время в теории и практике стоимостнойоценки используется укрупненный алгоритм анализа НЭИ.

Современный уровеньразвития оценочной деятельности требует его уточнения и детализации с цельюадаптации к современным условиям рынка недвижимости в отдельных регионах исегментах,характеризующегосяслаборазвитойинформационнойинфраструктурой, недостаточным уровнем развития градостроительства ипланирования. Для этих целей предлагается комплекс мер, связанных суточнением последовательности и содержания анализа НЭИ, сущности и методованализа отдельных этапов. В частности, на наш взгляд, требуется:106 введение этапа исследования объекта оценки по ключевым параметрам врамкахвнедренногоклассификационногопризнака,чтопозволяетсформулировать выводы о необходимости и степени детальности анализа НЭИ; дополнение обязательного этапа исследования местоположения в рамкаханализа НЭИ, что позволяет более детализированно исследовать преимущества инедостатки окружающей застройки и сформулировать выводы о потенциальновозможных вариантах использования с учетом влияния конкурентной среды; изменение последовательности этапов анализа юридической допустимостии анализа рынка, способствующее сокращению трудоемкости работ и повышениюкачества услуг ввиду необходимости исследования ограниченного числа егосегментов; внедрение этапа качественного анализа, повышающего достоверностьполучаемых результатов и предоставляющего возможность исключения рядаальтернативных вариантов использования без проведения финансовых расчетов.В области исследования существующего методического инструментария,раскрывающего современные методы и способы практической реализацииотдельных этапов анализа НЭИ, выявлены несколько направлений развития: сложившийся подход к анализу критерия физической осуществимости неполностью раскрывает цели и задачи данного этапа: не отмечается, что на данномэтапе требуется определение объемно-планировочных решений строений врамках каждого из анализируемых вариантов использования.

Вследствие этогоотсутствует методика, позволяющая сформулировать корректные выводы овозможностяхзастройкифункциональногоземельногоназначения.участкаСуществующиеулучшениямиобобщенныеразличногорекомендациитребуют уточнения с позиции наличия различных источников исходнойинформации и более структурированного подхода к расчету. Выявленныенедостатки устранены путем разработки методики, содержащей три способарасчета объемно-планировочных решений строений в зависимости от наличияисходнойинформации.Разработаннаяметодикапозволяетподчеркнуть107взаимосвязь данного этапа с исследованием юридической допустимости ианализом рынка, раскрывая его содержание, цели и задачи и предлагаякомплексный алгоритм, учитывающий наличие различных исходных данных; существующиеметодыкачественногоанализа,применяемыеприпрактической реализации принципа НЭИ, сводятся к балльным методам, неспособным в полной мере раскрыть потенциал каждого варианта использования.В результате данного заключения сформулирован вывод о необходимостивнедрения нового приема качественного анализа НЭИ, основанного на МАИ.Применение МАИ на базе предложенной иерархической системы позволяетсопоставить различные варианты использования с учетом качественныххарактеристик по пяти критериям, каждый из которых в полной мере раскрываетпотенциал использования земельного участка; исследование существующих методов анализа НЭИ позволило выявить ихнедостатки и ограничения применения.

В частности, использование методов,основанных на прямой капитализации дохода, возможно лишь в случаесопоставлениявариантов,характеризующихсяодинаковымирискамиинвестирования, сроками реализации и объемами строительства. На практике присравнениистоимостифактическисуществующегообъектаиучасткаспредполагаемыми улучшениями, следует учитывать риски и сроки реализациипоследнего.Методдисконтированиипредполагаемогоденежныхпотоков,использования,достаточнооснованныйтрудоемок,натребуетдетализированных расчетов и обоснований, затрудняет применение современныхинструментов анализа рисков, поэтому также малоприменим. Таким образом,наиболее подходящим представляется модифицированный метод остатка,отличающийся, во-первых, глубиной анализа потенциальных расходов, связанныхс застройкой земельного участка, а во-вторых, возможностью приведенияполученной стоимости участка к дате анализа за период застройки территории сприменением требуемой нормы отдачи на капитал.108Предлагаемые методические инструменты требуют подтверждения иапробации эффективности их использования и применения в практикестоимостной оценки для целей формулирования практических рекомендаций, атакже выявления их основных преимуществ и недостатков, что предопределилосодержание третьей главы диссертационной работы.109ГЛАВА 3ЭМПИРИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ НЭИ И ИНТЕРПРЕТАЦИЯ ПОЛУЧЕННЫХРЕЗУЛЬТАТОВ3.1Реализация алгоритма анализа НЭИ в российской практике оценкинедвижимостиВ третьей главе рассматриваются вопросы практической применимостисуществующих и разработанных автором методик, методов и рекомендаций, ихадаптации к российским условиям оценки, а также развития и разработкиотдельныхинструментованализасучетомвыявленныхспецифическихособенностей объектов недвижимости в России.Рынок недвижимости Москвы, и в частности сегмент промышленныхплощадок, подлежащих реорганизации, в ближайшее время может стать наиболеединамично развивающимся сегментом рынка столицы и, следовательно, наиболеевостребованным для оценки.

Это связано с тем, что объем инвестиций внедвижимость Москвы и Московского региона находится на первом месте поРоссии (95% объема инвестиций 2-го квартала было вложено в коммерческуюнедвижимость столичного региона118). Исчерпание потенциала застройки Москвыв старых границах привело к потребности в реорганизации городскогопространства, в частности, за счет промышленных зон.

Ввиду неопределенности ивозможности многофункционального использования таких территорий, а такжепотенциально высокого спроса на оценочные услуги таких объектов анализприменимости разработанного методического инструментария на примерепромышленной площадки, подлежащей реорганизации, позволит наиболее полнои всесторонне исследовать применимость полученных теоретических результатов.118РБК-недвижимость [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://realty.rbc.ru/articles/03/07/2014/562949991824076.shtml (дата обращения: 19.09.2014).110Длярешениязадачобоснованиярезультативностипрактическогоприменения предложенных методик и методов анализа НЭИ, исследования ихуниверсальности,атакжеучетаспецифическихособенностейобъектовнедвижимости, оказывающих влияние на формирование выводов о НЭИ иопределения соответствующих способов их учета, был выбран реальный объектнедвижимости — производственная площадка, расположенная в промышленнойзоне г.

Характеристики

Список файлов диссертации