Совершенствование методов анализа наиболее эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки (1142755), страница 14

Просмтор этого файла доступен только зарегистрированным пользователям. Но у нас супер быстрая регистрация: достаточно только электронной почты!

Текст из файла (страница 14)

При этомпредлагается полностью исключать из рассмотрения только те функции, которыеотносятся к первой группе, а для остальных преград изучать возможность ихГрадостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] : [федер. закон № 190-ФЗ: принят Гос.Думой 22.12.2004 г.: по состоянию на 21.07.2014 г.)] // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».Гл. 4. Ст. 37 (дата обращения 15.09.2014).78Озеров Е.С. О принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки [Электронныйресурс]. Режим доступа: www.appraiser.ru/UserFiles/File/Guidance_materials/nnei.doc (дата обращения: 28.04.2013).7772преодоления и объем затрат, связанных с этим. На наш взгляд, такие данныечрезвычайно сложно поддаются как анализу, так и обоснованию, и опираться наних можно только в том случае, если от заказчика оценки получена достовернаяинформация о возможности преодоления тех или иных запретов с численнымизмерением величины затрат на эти процедуры.Прианализеземельногоучасткассуществующимиулучшениямипроцедура юридической верификации будет аналогична.

Это связано с тем, чтолюбыереализуемыеназемельномучасткефункциизависятотегоместоположения и, следовательно, территориальной зоны, в которую он попадает.В результате проведенного анализа законодательной разрешенностиоценщик получает перечень возможных функциональных видов использованияземельного участка с данными об ограничениях по застройке территории(плотность, этажность, высотность, отступы от соседних зданий и т.д.), указанныхв градостроительных регламентах и зависящих от территориальной зоны, вкоторую попадает исследуемый объект.1.4.Анализ рынка проводится индивидуально по каждому из сегментов,которые были определены на предыдущем этапе. При анализе рынка исследуютсяспрос, предложение, конкуренция в рамках исследуемых сегментов. В ходеанализа также рекомендуется тщательно изучать существующие классификацииобъектов недвижимости, которые позволят более точно на последующих этапахидентифицировать альтернативные варианты использования, а также определитьряд технических требований, предъявляемых к отдельным классам объектов.1.5.На основании проведенного анализа рынка и изучения классификацийв режиме мозгового штурма формируется полный перечень альтернативныхвариантов использования, отвечающих потребностям рынка и критериююридической допустимости.

С целью систематизации полученных данных, атакже для упрощения процедуры определения альтернативных концепцийразвития, разумно придерживаться разработанных перечней функций79.79Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: МКС, 2007. С. 336–337.73Обобщенный алгоритм анализа НЭИ завершается этапами исследованиякритериевфизическойосуществимости,финансовойцелесообразностиимаксимальной эффективности, дополненными качественным сопоставлениемвариантов использования.

Данные этапы, несмотря на наличие разработок ирекомендаций по их практической реализации, представляют собой наиболеесложные процедуры, требующие более детального изучения отдельных методик иметодов их анализа в российской практике стоимостной оценки, вопросамсовершенствования которых уделяется следующий раздел.2.2Развитие методик анализа критериев, определяющих выбор вариантаНЭИВ настоящее время последним этапам анализа НЭИ уделяется достаточнобольшое внимание в российской научной литературе. Тем не менее вопросыпрактического исследования критериев физической осуществимости, финансовойцелесообразности и максимальной эффективности требуют систематизациисуществующих наработок и методик, а также их адаптации к современнымусловиям оценочной деятельности.Анализ критерия физической осуществимостиСуществующие рекомендации в сфере анализа НЭИ предполагаютограничение изучения физической осуществимости исследованием физическиххарактеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещенияна нем новых строений.

Между тем не отмечается основная цель данного этапа:определить потенциально возможные параметры застройки земельного участкас учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства,выявленных на этапе юридической верификации. В связи с этим логическиобоснована связь данного этапа с анализом юридической допустимости, в ходе74которого следует определять не только разрешенные варианты использования, нои потенциально возможные параметры застройки земельного участка.В литературе по оценке недвижимости существуют рекомендации поопределению объемно-планировочных параметров застройки в ходе анализаНЭИ80.

К недостаткам данных рекомендаций можно отнести, во-первых,индифферентность к наличию различных исходных данных, на основаниикоторыхможновыбратьтотилиинойспособопределенияобъемно-планировочных характеристик. Во-вторых, в них отсутствуют рекомендации поучету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования котдельным техническим характеристикам строений.Дляустранениярекомендацийуказанныхразработананедостатковавторскаянаметодикабазесуществующихрасчетаобъемно-планировочных решений строений.

Для этого проанализированы существующиеградостроительные нормы и используемая в них терминология, в результате чеговыявлено, что существует как минимум два ключевых определения, на основаниикоторых может проводиться расчет:1.Коэффициент застройки ( K З ) — отношение площади, занятой подзданиями и сооружениями ( S З ), к площади участка (квартала)81 ( S ЗУ ).Профессиональная литература по оценке недвижимости трактует этот термин какплотность застройки земельного участка, которая «определяется в процентах какотношение площади застройки к площади земельного участка»82.2.Коэффициент плотности застройки ( K ПЗ ) — отношение площади всехвнешэтажей зданий и сооружений ( S общ) к площади участка (квартала).

При подсчетекоэффициента площадь этажей определяется по внешним размерам здания.Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи80Александров В.Т. Оценка устаревания и Наиболее Эффективного Использования недвижимости. С. 246–252.Свод правил СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009. Общественные здания и сооружения». Актуализированнаяредакция СНиП 31-06-2009 [Электронный ресурс] : [утв. приказом Министерства регионального развития РФ от29.12.2011 № 635/10] // Система ГАРАНТ. Режим доступа: http://base.garant.ru/70249640/#ixzz3GtdeeC3C (датаобращения: 20.09.2014).82Александров В.Т. Оценка устаревания и Наиболее Эффективного Использования недвижимости.

С. 239.8175зданий и сооружений не учитываются83. В Градостроительном кодексе городаМосквы дается следующее определение: «Показатель плотности застройкиопределяется как отношение суммарной площади в квадратных метрахпоэтажных планов (в габаритах наружных стен) всех зданий, сооружений,расположенных на участке территории, земельном участке, к площади участкатерритории, земельного участка в квадратных метрах»84.Вслучаеотсутствияинформациипоуказаннымпараметрамвградостроительной документации возможно проведение расчета объемнопланировочных решений исходя из классификационных требований к объектамнедвижимости по этажности ( n эт ), высоте этажа ( hэт ), высоте здания ( hзд ), а такжепо плотности застройки, требуемой для отдельных сегментов рынка. На данномэтапе целесообразно использовать классификации, находящиеся в открытомдоступе в сети Интернет (классификация офисной недвижимости, разработаннаяTOP-5 консалтинговых компаний в сфере недвижимости85; классификацияскладскойнедвижимостикомпанииKnightFrank86;классификацияМеждународного совета торговых центров87, классификация рынка новостроекМосквы88 компании Blackwood и др.).

В большинстве случаев изучениеклассификаций объектов недвижимости, которым предлагается дополнить этаписследования рынка, является одним из наиболее эффективных способовпозиционирования объекта оценки с целью расчета объемно-планировочныхрешений.83Свод правил СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009. Общественные здания и сооружения». Актуализированнаяредакция СНиП 31-06-2009.84Градостроительный кодекс города Москвы [Электронный ресурс] : [утв.

Законом города Москвы № 28 от25.06.2008 г. ; в ред. Закона г. Москвы № 13 от 03.04.2013]. Режим доступа: http://mka.mos.ru/downloads/20080028.pdf (дата обращения: 24.09.2014). Ст. 16.85Классификация офисных зданий, 2013 [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.knightfrank.ru/online/files/+content/8BF2D920-A388-4E78-AA1B-CBA56FCEF6AF/classification_offices_2013.pdf (дата обращения:20.09.2014).86Классификация складских помещений [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.knightfrank.ru/online/files/+content/8BF2D920-A388-4E78-AA1B-CBA56FCEF6AF/klassifikaciya_skladskih_pomescheniy.pdf (датаобращения: 20.09.2014).87Классификация торговых центров [Электронный ресурс].

Режим доступа:http://commercialproperty.ua/references/sc.php (дата обращения: 20.09.2014).88Классификация новостроек г. Москвы [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.atlantmos.ru/images/analitic/stroitelstvo/file-52.pdf (дата обращения: 20.09.2014).76В результате при разработке авторской методики определения объемнопланировочныхрешенийстроенийсуществующиерекомендациибылидополнены способами расчета параметров застройки на основании коэффициентаплотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных поэтажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка иисследованияПредложенныйсоответствующихалгоритмклассификацийанализафизическойобъектовнедвижимости.осуществимостиможетвыполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступнойисходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотностизастройки; информации об этажности и высоте этажа.Результатом данного этапа является формулирование альтернативныхвариантов использования объекта с указанием их параметров застройки.Предлагаемаяметодикаопределенияобъемно-планировочныхулучшений земельного участка представлена на рисунке 3.решений77Определение исходногопоказателяИсходя из нормативноправовых актов,классификаций объектовнедвижимостиКоэффициент застройкиКоэффициент плотности застройкиSКЗ  ЗS ЗУДопустимая площадьзастройкиS З  К З * S ЗУ1Допустимаявысотность зданияМинимальная высота1 этажаК ПЗ SЗ ввнешS общn этанализ формы участкаотступы от границ участка, строенийпарковка, пожарные проездыкорректировка по «строительному модулю»h зд – высотные регламенты, ГПЗУ,внешS общS ЗУПо площади участка,его форме и близостистроенийориентировочноопределяется SЗ сучетом нормативов поплотности застройки,указанных в СП42.13330.2011,Приложение Гhзд  hэт * nэтдокументы, классификации Классификации объектов недвижимости по сегментам Обзоры рынка Отношение допустимой высоты здания к количеству этажейЦелесообразнаяэтажность зданияДопустимая общая площадьздания по внешнему обмеруДопустимая общая площадьздания по внутреннему обмеруn эт h здhэтвнешS общ S З * n этnэт внешS общSЗвнешS общ К ПЗ * S ЗУвнутрвнешSобщ Sобщ Толщина наружных стенПри наличииданных обэтажности илиусловий 1 и 232Для расчетаарендопригодной площадивнутрвнешS общ S общ* 0,95Строительный объем здания(Vстр)внешVстр  S общ* hздИсточник: разработка автора.Рисунок 3 – Определение возможных параметров застройки территорииоцениваемого объектаПри определении площади застройки необходимо также принимать вовнимание форму земельного участка и минимально допустимые отступы от78соседних зданий, которые либо должны быть прописаны в ПЗЗ или ГПЗУ, либомогут быть приняты на основании существующих нормативов в строительстве89.внутрДля перехода к общей площади, измеряемой по внутреннему обмеру ( S общ),необходимо уменьшить полученное значение площади по внешнему обмеру натолщину наружных стен.

Характеристики

Список файлов диссертации